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2005/04/01(金)

土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ　第０２９号　「縄延び、縄縮みはなぜ起こるのか」

■■■■■登記の三坂「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■■

土地家屋調査士の三坂　友章（みさかともあき）です。

いつもご愛読いただきありがとうございます。

今日から4月、今年の桜の開花は少し遅れているようですね。
しかし、ペイオフ制度、個人情報保護法の施行、不動産登記法の改正等
私たちをとりまく環境の変化は予定通りスタートしています。

このメールは私と名刺交換していただいた方、私のホームページからお役立ち情報をお申し込みいただいた方に、身近な事例として登記測量に役立つメッセージをお届けしております。
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★★★★★４月［第１回目］の悩み相談宅急便★★★★★2005年4月1日

★★★★★「縄延び、縄縮みはなぜ起こるのか」★★★★★

第２９回・土地建物悩み相談Ｑ＆Ａ

問い
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最近、宅地を測量してもらったところ、登記簿の面積より少ないことがわかりました。

登記簿面積というのは常に正しいものだと思っていましたが、なぜ違うのでしょうか？

また、「縄延び、縄縮み」ということを具体的に説明して下さい。

答え
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縄延び、縄縮みが起こる要因には土地の歴史的な変遷が深く関わっている場合が多くあります。

日本で登記制度・土地台帳制度がスタートしたのは明治時代まで遡ります。


明治１０年代から２０年代初めのころ、短期間に測量して作られた土地台帳に土地の面積が書き込まれました。

それを元に昭和３５年の登記簿と土地台帳が一元化されることになり、現代の登記簿に移行されることになりました。

（一元化になる前は、権利に関する事項が登記簿に記載され、面積等の表示は土地台帳に記載するというように分離して記録されていたのです）

したがって、明治時代の稚拙な測量技術で算出された面積が、そのまま現在の登記簿に反映している場合もあります。

一方、土地の面積は租税徴収の重要な資料でもあることから、当時の地主たちが意図的に少ない面積を報告して土地台帳に記載させていたこともあったことでしょう。

例えば、登記簿では２００㎡の山林であったとしても、境界立会を行って実測してみたら、なんと２，０００㎡もあったということは良くある話です。

登記簿の面積は近年になって実施された測量によるもの、例えば土地区画整理法、土地改良法、国土調査法、地図整備事業等によるものは最新の成果になればなるほど正確な面積を表しています。

また、土地地積更正登記等が行われた土地、あるいは土地分筆登記が行われた分筆地は正しい面積を表わしています。

しかし、分筆後の残地が差し引き計算で処理している場合には、古い登記簿面積を引きずっていることになるので、必ずしも正しい面積を表しているとは言えません。

ご質問のケースはこれに該当しそうですね。登記所で地積測量図を閲覧してみると差し引き計算になっているかどうか調べることができます。

そのほかにも、例えば道路工事の際に、抜いた杭を元の位置に戻さなかったこともあるかもしれません。

いずれにしても登記簿面積は常に正しいものとは限らないので、該当する土地の歴史や沿革を良く調査することが重要です。

以上のことをふまえながら、正しい土地の境界を調査・測量・登記することによって初めて登記簿は正しい面積を表すことができます。

次回は「境界標の種類について」です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、登記・測量の分野で深く関わっております。

今回のようなご質問は土地の境界に最も詳しい専門家、土地家屋調査士をご活用下さい。

お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受けしております。ただし、法務局等での調査が必要な場合は、登記印紙などの実費は有料となります。（実費はおおむね５千円～１万円程度です）
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ただし、宝塚市、伊丹市、川西市、尼崎市、西宮市、三田市、猪名川町に限定させていただきますのでよろしくお願いします。

【発行所】
三坂登記測量事務所＜宝塚＞
土地家屋調査士　三坂　友章
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