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2017/07/01(土)

第２０７回「分譲マンション土地の持分」「位置指定道路とは」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

　こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

２０１７年も前半が経過し、いよいよ後半へ突入です。健康管理をしながら、これからの暑さに備えましょう。

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★★★[第２０７回]の悩み相談宅急便★★★2017.7.1
***「分譲マンション土地の持分」「位置指定道路とは」につ いて***


前回は「分譲マンションの敷地はどこまでか」「マンション所有者と敷地の権利」に ついて概 要をお話しました。

今回は、まず「分譲マンション土地の持分」について概要をお
話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
分譲マンションを購入すると、敷地の権利も取得する事になるそうですが、その持ち分はどのように決められるのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
分譲マンションを購入すると、敷地権（しきちけん）と呼ばれる権利も取得することになります。

敷地権とは、分譲マンション（区分建物）と一体化して登記された敷地の権利で、建物（専有部分）と一緒に売り買いされます。

この敷地権の持ち分は、○○分の○○といった具合に登記されており、原則として建物（専有部分）の床面積の割合とされています。


分譲マンションの全ての専有部分の床面積を合計した数値を分母とし、各専有部分の床面積を分子とした割合です。

　持ち分＝専有部分の床面積／全専有部分の合計床面積

しかし、規約によって上記の割合以外にすることも可能です。

例えば、

（１）厳密に床面積の割合によると端数が出るので、その端数を整理した割合で決める場合。

（２）床面積と関係なく価格割合による場合。

その他いろいろなケースが考えられます。

尚、この敷地権の扱いは、大規模な分譲マンションだけでなく、２世帯住宅のような小規模な区分建物でも同じ扱いで処理することができます。


以上、分譲マンション土地の持分について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次は、「位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
購入予定の宅地があるのですが、不動産屋さんから、市道からその宅地に至るまでの道路は位置指定道路で、所有権は共有と聞きました。
この「位置指定道路」とはどのようなものなのでしょうか？

参考図：
　

答え
────────────────────────────────
建築物の敷地は、法律（建築基準法）で定められた道路に２ｍ以上接しなければならない事になっています。

ここで言う「道路」とは、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新たに私道を設けて、特定行政庁（都道府県や市町村）から道路の位置指定を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路（いちしていどうろ）」です。

ただし、道路の位置指定を受けることができる土地は、「開発許可制度の適用を受けないものに限る」とされています。

開発許可制度の適用を受けるかどうかの基準は、その土地が属する都市計画の区域や敷地面積等によって違いがあります。

宅地を購入する際には、前面道路が位置指定道路かどうか、その所有権はどうなっているのか等も確認するようにしてください。

なお、位置指定道路は私道ですので、宅地と同様に登記されています。
法務局で所有権やその他の権利関係を調べることができます。


以上、位置指定道路について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「用途地域とは」「住居表示とは」について配
信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
　TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2017.7.1
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