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2017/05/31(水)

第２０６回「分譲マンションの敷地はどこまでか」「マンション所有者と敷地の権利」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

　こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

一日早い配信になります。今月も湿気に負けず頑張りましょう。

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★★★[第２０６回]の悩み相談宅急便★★★2017.6.1
***「分譲マンションの敷地はどこまでか」「マンション所有者と敷地の権利」につ いて***


前回は「仮換地上の建物の登記」「二世帯住宅の建物登記」に ついて
概 要をお話しました。

今回は、まず「分譲マンションの敷地はどこまでか」について概要をお話しします。

問い
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分譲マンションを購入したいと思っています。今検討しているマンションには駐車場や中庭があり、これらもマンションの敷地とのことです。マンションの敷地とは、どこまでの範囲をいうのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
マンションの敷地には、「法定敷地（ほうていしきち）」と「規約敷地（きやくしきち）」があります。

法定敷地は、そのマンションが建っている土地を指します。

例えば、マンションが一筆の土地の一部の上に建っている場合、その一筆の土地全部が敷地となります。

また、マンションが数筆の土地にまたがっているときは、その数筆の土地全部が敷地となります。

このように、マンションが建っている土地は、法律上当然にマンションの敷地である事がわかりますので法定敷地と呼ばれています。

一方の規約敷地は、分譲マンションの所有者（区分所有者）が規約によってマンションの敷地と定めた土地です。

これは、マンションまたはマンションが建っている土地と一体として管理または使用するための土地で、マンションが建っている土地（法定敷地）と必ずしも隣接している必要はありません。

規約敷地の例としては、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等といった土地があります。

規約で定めれば、マンションから離れた場所にある駐車場でも、マンションの敷地として取り扱うことができます。


以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
購入した分譲マンションの登記事項証明書（登記簿謄本）に、敷地権（敷地権の種類・所有権）の記載があるのですが、これは何を意味するのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
敷地権（しきちけん）とは、分譲マンション（区分建物）と一体化して登記された敷地の権利です。

分譲マンションの購入者は通常、その建物（専有部分）だけでなく、マンションの敷地に関する権利も取得することになります。

一戸建て住宅のような通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていて、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできますが、

分譲マンションのような区分建物の登記は、その敷地に関する権利も一緒に登記されていて、建物（専有部分）と敷地の権利は分離して処分することができない扱いとなっています。

そのため、マンションを売り買いすると、その敷地の権利も一緒に売り買いされることになるのです。

この事は、規約によってマンションの敷地と定めた土地（規約敷地）についても同様です。


以上、マンション所有者と敷地の権利について簡単にご紹介しましたが、実際には、建物（専有部分）と敷地に関する権利とを分離して処分できる場合もあり、多様なケースが存在します。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「分譲マンション土地の持分」「位置指定道路とは」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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（東和コンサルタント株式会社内）
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【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2017.6.1
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