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2017/01/04(水)

第２０１回「購入した土地に滅失忘れ建物」「買った土地の面積が少ない」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

新年あけましておめでとうございます。
本年も土地や建物に関してお役に立つ情報をしっかりと配信していきたいと思っております。
本年もよろしくお願いします。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第２０１回]の悩み相談宅急便★★★2017.1.4
***「購入した土地に滅失忘れ建物」「買った土地の面積が少ない」について***


前回は「20年前に建てた建物の登記」「相続した山林の場所探し」について概 要をお話しました。
今回は、まず「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しします。

問い
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知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で登記を調べたら、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所有者については知人も知らなかったようです。私はこの土地に家を建てたいと思っているのですが、どうすればいいのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
法律（不動産登記法）では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から１ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければならない事になっています。

今回の例は、かつて建物が実在し、それが滅失した際滅失の登記がされないまま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、古い建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は、法務局の登記官に対して、登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後職権で建物の登記を抹消することができます。

もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまい、今後その土地に建物を新築した際には、家屋番号に「○○番の２」といった不自然な支号が付く事になりかねません。

そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確認することをお勧めします。


以上、購入した土地に滅失忘れ建物があった場合について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しします。

問い
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家を建てる目的で不動産屋さん仲介の土地を購入しました。
その土地には境界杭が設置されていたので、登記記録の面積200平方メートルを信用して、実測せずに売買契約したのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。
どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすればいいのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
不動産登記は、不動産（土地や建物）の所有者や面積といった情報が一般公開されており、安全で円滑な不動産取引ができるようにする役割を持っています。

その登記の情報を公開しているのは登記所（法務局等）と呼ばれる国の機関で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるようになっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されていたとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないのです。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

１、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

２、古い時代に分筆された土地の場合

平成１７年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量して、残地（残りの部分）を元の面積から差し引き計算することが可能でした。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

３、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも無くなりました。

それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。

この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、両者を正しい面積で一致させることができます。


以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「信用できる土地の境界杭」「傾斜地がある土地の境界」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下
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お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受け
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦
事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
kagaya@to-ki.jp

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2017.1.4
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