- お役立ち情報
- お役立ち情報バックナンバー
お役立ち情報バックナンバー
2024/08/05(月)
「敷地権って何?」
☆☆☆☆「登記・測量のQ&A」☆☆☆☆
メールマガジンのご愛読ありがとうございます。土地家屋調査士の高橋昇です。
このメールは私と名刺交換していただいた方、私のホームページからお役立ち情報をお申し込みいただいた方に、身近な事として登記測量に役立つメッセージをお届けしております。
https://to-ki.jp/takahashijimusyo/
配信の申込み、変更、解除はこちらです。
https://to-ki.jp/takahashijimusyo/useful
配信済みのお役に立ちメールにつきましてはホームページの「お役立ち情報」→「お役に立ちメール」→「お役に立ちメールバックナンバー」より確認することが出来ます。
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
◆登記・測量のQ&A 第022号
「敷地権って何?」
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
前回は「区分建物」についてお話ししました。
区分建物とは、一棟の建物の一部を独立して所有することができる建物のことで、専有部分と共用部分に区別されること、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があることなどをお話ししました。
今回は「敷地権」についてお話ししましょう。
問い
────────────────────────────────
最近マンションを購入したのですが、登記簿を見ると「敷地権」という表示がありました。これはどういうものなのでしょうか?
答え
────────────────────────────────
建物を建てるためには、土地が必要ですね。この建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。そして、建物の所有者は、その敷地についても所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持っているのが普通です。
この事は、マンションのような区分建物でも同じなのですが、区分建物の所有者が持っている敷地の権利(所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。
通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有していた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。
参考図1:
しかし、分譲マンションのような区分建物の登記簿には、その敷地に関する権利(敷地利用権)も一緒に登記されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して処分することができない扱いとなっています。
つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。
参考図2:
なぜこのような扱いをするのかといいますと、区分建物について、従来のように土地と建物を別々に登記するとなると、非常に複雑でわかりにくい登記になってしまうからです。
なぜ従来通りだと複雑になるのか、少し詳しく書きます。
マンションの戸数は1棟で50戸とか100戸あるのは普通ですが、そのマンションが建っている敷地の権利(敷地利用権)は、全戸の所有者で共有することになります。
これを従来のように、土地と建物を別々に登記するものとすると、マンション各戸の登記簿は別々に存在するのに、その敷地は共有なので、(その敷地が一筆だとすると)土地の登記簿は一つしか存在しないことになります。
このような状態で、マンション各戸が売買されたり担保が設定されたらどうなるでしょうか?
建物登記簿は、各戸が独立して存在していますのでそれぞれに記載されることになり、特に問題はありませんが、土地は共有ですので、各戸全ての登記が一つの土地登記簿に記載されることになります。
すると、マンション各戸が売買されたり担保が設定さるたびに、同一の土地登記簿に有権移転登記や抵当権設定登記がされることになり、その記載内容が膨大となって、非常に複雑でわかりにくい登記になってしまうのです。さらに、記載ミスや読み間違いといったトラブルが起きる危険も増します。
このような問題を解消するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入されたのです。
これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買等されることになりましたので、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱いとなり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりました。
さて、設問の『敷地権(しきちけん)』についての説明がまだでしたね。
敷地権とは、区分建物の登記簿に登記された、専有部分と一体化された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷地権というのです。
以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。
今回はここまでです。
次回は「用途地域」について配信する予定です。
どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
────────────────────────────────
読者の皆さんの声をいただくことが、私にとって何よりの励みです。
どんな些細なことでも結構です。ご意見ご感想など、お便りいただけると本当に嬉しいです。
ご意見・ご感想 e-mail takahashijimusyo@to-ki.jp
私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、登記・測量の分野で深く関わっております。
ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受けしております。
ただし、法務局等の調査が必要な場合は、登記印紙などの実費は有料となります。(実費はおおむね5000円〜10000円程度です)
https://to-ki.jp/takahashijimusyo/
ただし、高崎市を中心とした群馬県内に限定させていただきますので、よろしくお願いいたします。
【発行所】
───────────────────
☆土地を識り、人と社会につくす地識人☆
☆境界測量・土地建物登記の専門家☆
☆土地家屋調査士高橋事務所☆
───────────────────
〒370-0002
群馬県高崎市日高町1319番地1 クラージュ305
TEL 080-4002-6862
FAX 050-3488-8516
e-mail takahashijimusyo@to-ki.jp
土地家屋調査士 高橋昇
あなたの街の登記測量相談センター〈高崎〉
https://to-ki.jp/takahashijimusyo/
バックナンバーリスト
2024/10/01(火) 「建物の種類とは?」
2024/08/31(土) 「用途地域って何?」
2024/08/05(月) 「敷地権って何?」
2024/07/09(火) 「区分建物」
2024/06/04(火) 「主たる建物と附属建物」
2024/05/01(水) 「登記できない建物」
2024/04/01(月) 「床面積に含まれない部分」
2024/03/01(金) 「建物の床面積はどうやって測るの?」
2024/02/02(金) 「土地の面積はどうやって測るの?」
2024/01/04(木) 「地役権って何?」
2023/12/04(月) 「住居表示って何?」
2023/11/01(水) 「位置指定道路って何?」
2023/10/02(月) 「法定外公共物って何?」
2023/09/01(金) 「境界標って何?」
2023/08/04(金) 「境界確定図って何?」
2023/07/02(日) 「分筆登記って何?」
2023/06/02(金) 「筆界未定地って何?」
2023/05/01(月) 「地積測量図と建物図面」
2023/04/03(月) 「公図と地図」
2023/03/01(水) 「地積と地籍」