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2019/04/01(月)

第227回「土地の面積の計算方法」「位置指定道路」「不完全な位置指定道路」

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

 こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

今日から新年度が始まります。この時期を機にいろんなところをリセットして、新人に負けずに頑張りたいと思います。今月も張り切って行きましょう。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第227回]の悩み相談宅急便★★★2019.4.1
***「土地の面積の計算方法」「位置指定道路」「不完全な位置指定道路」につい***

前回は「地目変更登記」「土地合筆登記」「合筆できない土地」に ついて概要をお話しました。

今回は、「土地の面積の計算方法」「位置指定道路」「不完全な位置指定道路についてお話します。

まず、「土地の面積の計算方法」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
登記記録に記録されている土地の面積(地積)は、どのように計算するのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の面積を計算する場合には、まず境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。

境界確定測量の成果として得られるのは、境界点の座標値です。

面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)で行うのが主流です。

座標面積計算が主流になる前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が使われていました。

法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果も掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されているものが多く存在します。

参考図1:
 

尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積を使います。

水平投影面積は、土地が傾斜していても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 

また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があります。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になります。

以上、「土地の面積の計算方法」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次に、「位置指定道路」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
家を建てる土地を探しているのですが、紹介された土地が、市道からその土地までの道路は位置指定道路と聞きました。
この「位置指定道路」とはどのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
比較的大きな土地を数個に区画割りして宅地分譲や建売住宅を販売している例をよく見かけますが、建築物を建てるための敷地は、法律(建築基準法)で定められた道路に2m以上接しなければならない事になっています。

この「道路」は、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新たに私道を設置して、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

参考図:
 


尚、道路の位置指定を受けることができる土地には条件があり、市町村役場や土木事務所との打ち合わせが必要になります。

主な手続の流れは次のとおりです。

1.土地全体の境界確定測量を行います。
2.土地分筆登記をします。
3.道路位置指定申請に必要な書面や図面を、市町村役場や土木事務所に提出し事前協議をします。
4.道路位置指定の条件を満たす工事を行い、関係官庁の検査を経て検査済証が交付されます。


ところで、この位置指定道路は私道ですので誰かの所有権登記がされています。一般的にはこの道路に接している宅地の所有者が、共有持分をそれぞれ持っているケースが多いようです。

住宅の敷地を購入する際には、前面道路が位置指定道路かどうか、その所有権はどうなっているのか等もご確認ください。


以上、「位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次に、「不完全な位置指定道路」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
自分の土地に接する道路は「位置指定道路」なのですが、幅員が3.8mしかありません。家を建てたいのですが問題ないでしょうか。




答え
────────────────────────────────
本来なら位置指定道路は4.0m以上の幅員があるべきなのですが、こういった道路は古い街並みによく見受けられます。

何らかの事情で道路幅が足りなくなったものと思われます。

このような状態の道路を「不完全位置指定道路」と言い、このままでは建築確認が下りませんので家を建てることはできません。

この場合、住宅等を建築しようとする者は幅員4.0m以上の道路になるように復元協議(不完全位置指定道路の復元協議)が必要です。

この協議書を役所に提出することによって建物の建築が可能となります。

今回の例では、参考図のような内容になると思われます。

参考図:


手続きの流れは、おおむね次のようになります。

(1)A、D、E、F、G、及び道路の所有者と立ち会いをして、道路中心線、道路と宅地との境界線、道路後退線を決めます。

(2)立ち会いが無事終了したら、(1)で確認した内容の図面を作り、関係者から承諾印を取得し「自分の土地」に関して10cm後退する「不完全位置指定道路の復元協議」を申請します。

(3)この申請があって、新築のための建築確認に入ることができます。

ちなみに、この土地を売買するような場合(実測売買)は、売り主側が事前に不完全位置指定道路の状態を解消しておく必要があります。

また、将来にわたり自分の宅地の範囲を明確にしておくためには、この際、B、Cとも一緒に境界立会を行い、道路部分と宅地部分を分筆しておくことをお勧めします。

この分筆登記を行うと、土地の正確な面積が登記され地積測量図が法務局に備え付けられますので、現地の杭が1〜2本亡失したとしても、地積測量図のデータを使い容易に復元することができます。

また、道路部分の固定資産税は非課税となりますので節税効果も期待できます。

以上、「不完全な位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。
今回はここまでです。

次回は「法定外公共物」「住居表示」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
-----------------------------------------------------------
 私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受
け しております。
 どうぞお気軽にご相談下さい。
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
 TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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