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2019/03/01(金)

第226回「地目変更登記」「土地合筆登記」「合筆できない土地」

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

 こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

今日から3月。そこここに春を感じるようになりました。
一昨日、京都駅の近くにある「いいむら」という料理屋さんで食事をしました。地元のタクシーに乗った時に、運転手さんから教わったお店でした。私が座った席に、水谷豊、小沢一郎、司馬遼太郎が座ったことを店の老主人が話されて、証拠にと写真まで見せてもらいました。今月の上旬に、水谷豊が撮影で来るので、この店に寄るそうです。ただそれだけなのですが、何か嬉しい気分になって、少々飲みすぎたようです。
今月も頑張っていきましょう。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第226回]の悩み相談宅急便★★★2019.3.1
***「地目変更登記」「土地合筆登記」「合筆できない土地」につい***


前回は「地積更正登記」「地図訂正の申出」に ついて概要をお話しま
した。
今回は、「地目変更登記」「土地合筆登記」「合筆できない土地」についてお話します。

まず、「地目変更登記」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
地目が変わった場合に、地目変更登記が必要との事ですが、どのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の登記には、土地を特定するための要素の一つとして、その利用状況によって「宅地」や「田」、「畑」といった地目が記録されています。

土地の利用目的が変わると、地目も変わりますので、登記記録も変更しなければなりません。

地目が変更になった場合に申請する登記を、地目変更登記(ちもくへんこうとうき)と言います。

登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。

不動産の表示に関する登記は、その不動産の物理的な状況を明示する事によって、不動産の取引を安全・円滑にする役割や、固定資産税などの基礎資料としての役割もあります。

そのため、不動産の所有者は、地目が変更になった場合には、1カ月以内に地目の変更の登記を申請する義務が課せられています。

地目の種類は、法律によって23種類と決められています。
http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


地目を変更するケースとしては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

土地地目変更登記がなされると、不動産登記簿の登記記録に記録されている地目が変更されます。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

場合によっては農地転用の手続を伴ったり、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。

以上、「地目変更登記」について簡単にご紹介しましたが、実際に地目変更が必要かどうかの判断には、専門的な知識が必要になりますので、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次に、「土地合筆登記」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
複数の土地を一つの土地にまとめることができる、土地合筆登記とは、どのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地と土地との境界を筆界(ひっかい)といいます。

そして、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番が付けられています。

合筆登記(ごうひつとうき・がっぴつとうき)とは、互いに接する数筆の土地を、一つの土地(一筆の土地)にまとめる登記のことをいいます。

土地合筆のケースとしては次のようなものがあります。

・複数の土地をひとまとめにして売りたい場合
・相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合

だたし、次のような条件を満たしている必要があります。

・字名が同じ
・地目が同じ
・所有者が同じ
・接続していること
・所有権以外の権利の登記(抵当権等)がないこと
(※抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外的に合筆できます)


合筆登記を申請することができるのは、土地の所有者です。

申請義務はありませんので、その所有者の意思に基づいて申請することができますが、所有者全員(共有者全員)で申請しなければなりません。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

合筆登記だけであれば、通常は測量業務は行いません。


合筆登記がなされると、合筆後の土地には合筆前の首位の地番が付き、他方の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り再使用されない事になっています。

参考図:
 

参考図の例の場合、7番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り再使用されないことになります。

以上、「土地合筆登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。
次に、「合筆できない土地」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
合筆できない土地があると聞きましたが、どのような土地なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
合筆(ごうひつ・がっぴつ)とは、それぞれ別個の土地として登記されている複数の土地について、一つの土地にまとめることをいいます。

合筆後は一つの土地(一筆の土地)となる事から、合筆の登記には制限事項があります。

次のような場合には合筆できない事になっています。

(1)互いに接続していない土地の合筆
(2)地目が異なる土地の合筆
(3)地番区域が異なる土地の合筆
(4)所有者が異なる土地の合筆
(5)所有者の持分が異なる土地の合筆
(6)所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地の合筆
(7)所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆


これらの制限事項を図示した参考図がありますのでご覧ください。

参考図:
 

参考図の「A」の土地と「B」の土地は、現状のままではどれも合筆できません。((7)には例外があり、合筆できる場合があります)

尚、合筆の制限事項に該当する場合でも、現状を変更する等して制限事項に該当しない状態にする事ができれば合筆できる場合があります。

例えば(2)の場合、両方の土地の利用目的が同じであれば、両者が同じ地目になるよう地目変更の登記をする事で、(2)の制限事項に該当しなくなります。

また、(6)の場合は、「B」の土地について所有権の登記をすれば、(6)の制限事項に該当しなくなります。


以上、「合筆できない土地」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

今回はここまでです。

次回は「土地の面積の計算方法」「位置指定道路」「不完全な位置指定道路」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
-----------------------------------------------------------
 私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受
け しております。
 どうぞお気軽にご相談下さい。
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
 TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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