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2018/01/05(金)

第213回「換地とは」「仮換地とは」「保留地とは」

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

 こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

新年あけましておめでとうございます。本年も月に1回皆様のお役に立ちそうな情報を配信してまいりたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。 

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第213回]の悩み相談宅急便★★★2018.1.1
***「換地とは」「仮換地とは」「保留地とは」***


前回は「土地区画整理事業とは」「市街地再開発事業とは」に
ついて概要をお話しました。

今回は、まず「換地とは」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
「換地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、土地区画整理事業後に交付される土地を「換地(かんち)」と呼びます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする手法が用いられます。この時、宅地の所有者には従前の宅地の代わりに新しく整備された別の宅地が交付される事になります。
(土地区画整理事業においては、公共施設以外の土地は、農地や山林も含め全てを「宅地」といいます。)

この交付された宅地を換地と呼び、換地を行うための一連の手続きを換地処分といいます。

区画を割り直すと、従前とは全く違った区画になりますので、権利関係も再編成しなければなりません。権利の移転や消滅といった法的な手続きを全ての土地に対して行うことは非常に困難を伴いますが、換地処分を行うことで、権利関係の再編成の問題を解決する事ができます。

換地処分による登記がなされると、権利の登記はそのままで、表示の登記が、従前の土地から新たな土地へと書き換えられます。同時に公図も換地処分後の図面が備え付けられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされていて、公告によって一般公衆に告知されます。

換地処分の公告がされると、換地処分に伴う登記がなされることになりますが、その登記が完了するまでの間は、原則として他の登記はする事ができない事になっています。


以上、換地について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次に、「仮換地とは」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「仮換地」とはどんなものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、整備後に換地として交付される予定の土地を「仮換地(かりかんち)」といいます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされていますが、土地区画整理事業は、広範囲にわたって行われる事が多く、全ての工事が終わるまで長期間を要します。

そこで、土地区画整理事業の施行者は、換地処分が行われるまでの間、必要がある場合には、先に工事が完成した地区に「仮換地(かりかんち)」を指定することができることになっています。

この仮換地は、換地の位置や範囲を仮に指定するものですが、一時的な「仮の換地」という意味ではなく、最終的にはそのまま換地となります。

仮換地指定後は仮換地を従前の宅地と同じ内容で使用収益することができるようになり、建築物を建てることも可能になります。

なお、仮換地が指定されると、従前の宅地については使用収益できなくなりますが、権利関係は換地処分が行われるまで従前の宅地に存在したままになります。

また、場合によっては、仮換地の使用収益の開始日を定められたり、従前の宅地と仮換地の両方とも使用できない日が発生することもあります。


以上、仮換地について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次に、「保留地とは」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
「保留地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする換地手法が用いられますが、事業の施行者は、換地計画の際に、宅地の一部を換地として定めないで、保留地(ほりゅうち)として定めることができます。

保留地は、分譲して事業の費用に当てたり、一定の用途に使用する目的で定められます。

保留地は、土地区画整理事業によって生み出された新規の宅地ですので、換地処分がなされる前の段階では登記がありません。

しかし、土地の登記がされる前に建物を建築することは可能です。

保留地の登記は、換地処分の公告があった翌日に、施行者を所有者として保存登記され、その後、保留地購入者への所有権移転登記がなされることになります。

尚、事業の施行者が販売する保留地は不動産会社を経由しないため、仲介手数料が掛かりません。


以上、保留地について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。

次回は「農地転用とは」「宅地の定義」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
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 私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
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【発行所】
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専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
 TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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