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2017/05/01(月)

第２０５回「仮換地上の建物の登記」「二世帯住宅の建物登記」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

　こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

５月、１年のうちで最も凌ぎやすく快適な季節を迎えました。私などは、この時期をきっかけに、日頃の運動不足の体を動かしてみようと思います。皆様はいかがですか。

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★★★[第２０５回]の悩み相談宅急便★★★2017.5.1
***「仮換地上の建物の登記」「二世帯住宅の建物登記」につ いて***


前回は「プレハブ建物の登記」「違反建築物は登記できるか」に ついて概 要をお話しました。

今回は、まず「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
土地区画整理地内の土地を購入し家を建てました。

この土地は仮換地の状態で、土地区画整理組合から仮換地証明書、仮換地重ね図等が交付されたのですが、この状態で建物の登記はできるのでしょうか。

参考図：



答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

仮換地とは、換地処分を行うために必要のある場合に、換地の位置や範囲を仮に指定するものです。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することができ、建築物を建てることも可能で、建物の登記もできます。

ただし、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地のままです。

参考図の例に当てはめると、従前の土地（２６番）にあった土地の使用収益権が仮換地（８ブロック２ロット）に移りますが、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地（２６番）のままとなります。

（ブロックとは街区を表し、ロットとは宅地１区画を示します）

そのため、所有権を示す権利証や登記簿、公図等は今まで通り２６番ということになり、売却する場合も２６番の移転登記を行います。

建物登記の際の所在は、底地地番と仮換地のブロックロットを併記して行います。

ちなみに仮換地を本換地にするための手続は、地番と地積を変更するだけです。


以上、仮換地上の建物の登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しします。

問い
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父名義の建物（既に登記されている）に増築して二世代住宅にしようと考えています。

増築部分は食事や風呂といった日常生活の一切を行うことができる設計ですが、既存建物とは完全に遮断せず、ドアを通してお互いに行き来できるようにしたいと考えています。増築に掛かる費用はすべて私が持ちます。

この場合、建物の登記はどのようにすればいいのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
２通りの方法が考えられます。

１つ目の方法は、全体を一個の建物として登記する方法で、父と子の共有名義の建物として登記する方法です。

この方法では、既存部分と増築部分の価格割合から父と子の持分を決めて共有持分を登記します。持分の登記は司法書士に依頼して処理する必要があります。

２つ目の方法は、既存部分と増築部分を別々の建物（区分建物）として登記する方法です（幾つかの要件をクリアする必要があります）。

区分建物の登記をすると、外見上１個の建物でも、独立した２個の建物として扱われることになります。

このことにより担保権を設定するときは、増築した部分だけに設定することが可能です。

区分建物の登記は主にマンションを登記する際に用いられますが、小規模な建物でも、区分建物の要件を満たすことができれば可能になります。

区分建物の要件は以下の通りです。

１、１棟の建物であること。

２、隔壁（シャッター、ドアを含む）や階層（天井、床など）によって遮断され、構造上と利用上の独立性があること。

３、区分建物として独立した用途性があり直接外への出入りが可能なこと。
　（廊下や階段室など共用部分を利用することも含む）


以上、二世帯住宅の建物登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「分譲マンションの敷地はどこまでか」「マンション所有者と敷地の権利」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
　TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2017.5.1
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