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2005/04/30(土)

第０１４回「登記面積より少ない実測面積」

■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

昨夜、我が家の食卓には「たらの芽」と「しろの木」（別名こしあぶら、イモノキ、アブラギ等）の天ぷら、山椒の醤油煮、沢蕗の煮物等が並び、春の香りを堪能させてもらいました。
皆さんは、もう味わいましたか。もし、まだの方は、休みにちょっと山に入ると「しろの木」は、まだたくさんありますよ。是非出かけてみてください。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★５月[第１４回目]の悩み相談宅急便★★★2005.5.2

問い
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知人から、土地の半分を分筆して購入する契約を結び、図中のＢ部分を取得しました。


たしかに分筆された登記簿謄本（登記事項証明書）を見ると登記簿全体の面積であった４６２平方メートルの半分、すなわち２３１平方メートルとなっているのですが、自分で測りおおよその面積を計算しても２２０平方メートルぐらいしかないのです。

登記簿面積というのは正しいものと思っていたのですが、なぜこのようなことが起こるのでしょうか？

答え
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今回の事例は「縄延び」、「縄縮み」のある状態で分筆登記を行ったと考えられます。

契約で、土地の半分を売買するとなっていますが、単純に登記簿面積の半分（２３１平方メートル）をＡ土地として分筆してしまったわけです。

ここで、分筆する前の土地全体を地積更正登記（面積を直す登記）をしないで、分筆登記をすると、Ｂ部分は登記簿面積（２６２平方メートル）を差し引いた面積となるため、実際には２２０平方メートルしかないのに、違った面積で登記簿に反映されてしまうのです。

したがって、土地を購入する場合は、土地の半分という曖昧な表現ではなく、実測面積の南側半分（見取り図付き）という表現をすることがトラブル回避につながります。

また、平成１７年３月７日から施行された新不動産登記法及び、不動産登記事務取扱手続準則では広大な土地から僅かな土地を分筆するというような特別な事情がある場合や、分筆前の土地が地積更正登記をしなくても精度の良い土地の場合を除き、実測面積と登記簿面積が一定の誤差の限度を超す場合は、原則的に差し引き計算は許されず地積更正登記を行った後に分筆登記を申請する扱いになりました。

次回は「縄延び、縄縮みはなぜ起こるのか」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2005.5.2