不動産（土地・建物）を守るお役立ち情報

2006/06/15(木)

「土地建物情報宅急便」��48

■■■■■■　登記の畠中「土地建物情報宅急便」��48　■■■■■

土地家屋調査士・行政書士の畠中（はたけなか）です。
いつもご愛読ありがとうございます。

梅雨入りして初めての本格的な雨となりましたが、いかがお過ごしでしょ
うか？この時期は特に体調を崩すことがありますので、ご注意ください。

沖縄では土砂崩れで、マンション崩壊が目の前に迫っているという状況
で、天災の怖さというものをあらためて思い知らされました。

今日は雨の中、境界立会、測量を行いました。雨だけでなく、風も強いの
で測量としては最悪ですが、期限が迫っているため致し方なくしました。
立会は何ら問題なく確定しました。立会前に市と事前協議、地権者、隣接
者に境界についての話を伺うということで、かなり立会をスムーズにさせ
ることができました。
もちろんその為に事前測量を行い、問題点を見つけ、事前にまた立会時に
その問題点を解決させる、ということがスムーズにさせる重要な点である
と思います。


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★★★登記・測量のＱ＆Ａ★★★2006年6月15日

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◆登記・測量のＱ＆Ａ　第０１６号
「土地の面積はどうやって測るの？」
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前回は「地役権」についてお話ししました。
地役権とは、自分の土地（要役地）にとって都合がいいように他人の土地
（承役地）を利用することができる権利のことで、登記することにより承
役地の所有者が第三者に土地を売却した場合であっても、新しい所有者に
地役権を主張できるようになることなどをお話ししました。

今回は「土地の面積」についてお話ししましょう。

問い
────────────────────────────────
登記簿に記載されている土地の面積（地積）は、どのようにして測るので
しょうか？
また、土地の面積に関して、注意する点があれば教えてください。

答え
────────────────────────────────
土地の面積は、まず境界をはっきりさせるために、隣接土地所有者、道路
・水路管理者等関係人の境界確認の立会をしなくてはいけません。その立
会にもとずいて確定した境界を測量(確定測量といいます）して、土地の
面積を算出します。

境界をはっきりさせるための調査・測量は、バックナンバー42の「境界確
定図って何？」で詳細に記載していますので、ご参考にしてください。
バックナンバーの閲覧は下記に記載しています。


面積の計算は、現在は、測量で求めた境界点の座標から、方程式により算
出する、座標面積計算（ざひょうめんせきけいさん）が主流なのですが、
以前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせ
る、三斜面積計算（さんしゃめんせきけいさん）が主流でした。

この方が素人でもわかりやすく見やすいため、最近まで使われていました
が、誤差が出やすい、位置の特定ができないとの理由で法務局提出の地積
測量図は原則座標で面積計算をするようになっています。

参考図１：
　

さて、今まで単に「面積」と表現してきましたが、土地の面積は、水平投
影面積（すいへいとうえいめんせき）で表示します。つまり、その土地を
真上から見たときの面積となります。したがって斜面の場合は見かけ上の
面積と違うことになりますので、注意が必要です。

参考図２：
　

また、土地の面積を実際に測ると、登記簿の面積（地積）と違う場合があ
ります（分筆されていない土地または分筆されていても元地の場合）。許
容範囲を超えた誤差の場合は、正しい面積に直すことが必要になることも
あります。
（＊元地：従来分筆は差し引き計算が認められていたので、登記簿面積か
ら求積部分を引いた土地、いわゆる残地のこと。100番1，100番2、100番
3があれば、原則100番1が元地です。）


今回はここまでです。
次回は「建物の床面積はどうやって測るの？」を配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。


なお、バックナンバーはこちらからご覧下さい。
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当事務所は登記・測量の無料相談はもちろんのこと、登記・測量が伴わな
い軽微な登記調査・現地調査も行っております。
売買予定地の要約書・公図・地積測量図等の請求、登記・現地での問題点
の調査等面倒なことも手掛けております。

また、隣地所有者から境界確認の立会要請された場合の、立会の代理もお
引き受けいたします。

何かございましたら、何なりとご相談ください。よろしくお願い致します。
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