不動産（土地・建物）を守るお役立ち情報

2018/07/01(日)

土地建物情報宅急便 ��338 「買った土地の面積が少ない」

土地建物情報宅急便 ��338 「買った土地の面積が少ない」

■■■　登記の畠中「土地建物情報宅急便」��338 2018. 7. 1 ■■■


土地家屋調査士・行政書士の畠中（はたけなか）です。
いつもご愛読いただき、ありがとうございます。

関東甲信越地方ではすでに梅雨明けとなったようですが、ここ岡山ではま
だまだのようですね。
しかし今日は真夏のような暑さでした。

今日も地図作成作業の立会でした。普段の日は立会できない人のために土
日もすることがあります。

地図作成の立会作業もようやく１次立会が終わりそうです。
これが終わると、境界の認識が違うところの２次立会作業ですので、簡単
には決まりそうもありません。

２次立会でも決まらない場合には、３次立会になるか、筆界未定地になる
か、悩ましい選択に迫られます。
寝苦しい夜が、いよいよ寝苦しくなりそうです…


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１．大工の人数は２０３０年２１万人に　野村総研が予測
http://hatakenakato-ki.hatenablog.com/entry/2018/06/17/103421

２．利用価値考える　所有者不明土地特措法
http://hatakenakato-ki.hatenablog.com/entry/2018/06/22/213635

３．空き家予備軍、東名阪に330万戸　高齢者だけ居住
http://hatakenakato-ki.hatenablog.com/entry/2018/06/29/090120


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◆登記・測量のＱ＆Ａ　第３０５号
「買った土地の面積が少ない」
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前回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しました。
今回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しします。


問い
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家を建てる目的で土地を購入しました。
その土地には境界杭が設置されていて、登記記録には地積が 200平方メー
トル と記載されていたのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積
を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。
どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすれば
いいのでしょうか。


答え
───────────────
不動産の登記記録には、不動産（土地や建物）の所有者や面積といった情
報が記載されており、これを一般公開することで安全で円滑な不動産取引
ができるようにする役割があります。

その登記記録を公開しているのは登記所（法務局等）と呼ばれる国の機関
で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるよう
になっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されてい
たとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないので
す。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることがほとんどです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

１、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、
税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に
登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

２、古い時代に分筆された土地の場合

平成１７年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量
して、残地（残りの部分）を元の面積から差し引き計算することが可能で
した。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り
返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

３、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、
元の位置に戻さなかった場合、木や竹の近くにある杭が木や竹の根で動い
ている場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろ
いろなことが考えられます。


上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほ
ど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが
義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも少なくなりました。


それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録
の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。

この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、
両者を正しい面積で一致させることができます。


以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しま
した。
今回はここまでです。
次回は「信用できる土地の境界杭」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。



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ない登記調査・現地調査も行っております。
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また、隣地所有者から境界確認の立会要請された場合に、いっしょに立会
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