不動産（土地・建物）を守るお役立ち情報

2010/12/15(水)

土地建物情報宅急便 ��157 「買った土地の面積が少ない」

土地建物情報宅急便 ��157「買った土地の面積が少ない」

■■■　登記の畠中「土地建物情報宅急便」��157 2010.12.15　■■■

土地家屋調査士・行政書士の畠中（はたけなか）です。
毎度ご愛読いただき、ありがとうございます。

１２月の後半となり、年賀状をそろそろ書かないといけない、年内に仕事
を片付けないと、と精神的に焦りを感じ始めるこの頃ですがいかがでしょ
うか？

最近、前にした仕事のことについての照会が何件か続けてありました。
「昔おたくが作成した測量図があるんだけど…」と電話がかかると、どき
っとなります。
「なんかヘマをしでかしたか」と一瞬でも思うのは、まだまだ自分に自信
がないからでしょうか。

どの件も昔の資料を見たら、割と鮮明に覚えている現場であり、どうして
そこが境界になったのか説明書きがあったので、照会者にも説明ができま
した。

今回の件とは別に、あとで資料を見ても、どうしてここに境界としたのか
判然としない場合もあり、非常に困ることもあります。
やはり土地を扱うということは、何年、何十年経って照会がありますので
それに対応できる資料作りをしておかないといけない、と肝に銘じていま
す。



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◆登記・測量のＱ＆Ａ　第１２４号
「買った土地の面積が少ない」について
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前回は、宅地が狭いため建ぺい率ぎりぎりに家を建てたい場合の方法と、
敷地の境界線を確定する際の手続き等について概要をお話しました。

問い
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私は、不動産業者の仲介で土地（２２０平方メートル）を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による
土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段になり、建築業者から約２０平方メートル少ないと
言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思ってい
たので売買したのですが、今から一部返金の請求はできるでしょうか？

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、今後のためにも登記
簿の面積を実際の面積に訂正していおきたいのですが、どうすれば良いの
でしょうか？

答え
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まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したの
で、後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はでき
ないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法
があるかもしれませんが、やはり実測での売買がベストの選択だったと思
います。

次に、土地の面積についてですが、境界杭が入っているからといって、登
記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

１、元々の面積が違っていた。

測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積にな
るように測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記され
ているような場合。
法務局では、地図に準ずる図面（公図）のみにより処理されている土地

２、平成１７年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、残地求積の扱
いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。

これも上記１のような土地を分筆した際によくある事例です。

３、古い分筆等による土地の場合

昭和３０〜４０年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。（三
斜求積で辺長の記載がないような図面）

４、境界石が移動した。

移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工
事などを行う際に、施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しく
に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場
合等いろいろなことが考えられます。

１〜４以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は
数多く考えられますが専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておき
たいと思います。

平成１７年の不動産登記法改正により、世界測地系座標による土地の位置
づけ（現地復元性の向上）や、分筆登記する際には全部の土地を求積する
ことが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するに
は土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

まずは、最寄りの土地家屋調査士事務所にご相談されることが最良の解決
方法につながると思います。

次回は「いつ新築建物として認定されるか」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい

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当事務所は登記・測量の無料相談はもちろんのこと、登記・測量が伴わな
い登記調査・現地調査も行っております。
売買予定地の要約書・公図・地積測量図等の請求、登記・現地での問題点
の調査等面倒なことも手掛けております。

また、隣地所有者から境界確認の立会要請された場合に、いっしょに立会
をしたり、アドバイスを行ったりということもお引き受けいたします。

業務内容は下記をご覧ください。　
http://www.to-ki.jp/center/chosashi/gyomu.asp

報酬額の目安は下記をご覧ください。　
http://www.geocities.jp/woodychosashi/housyumeyasu.html

何かございましたら、何なりとご相談ください。よろしくお願い致します。


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┏━━━┓土地を識り、人と社会につくす地識人　
┃＼＿／┃境界測量・建物登記　畠中登記測量事務所　
┗━━━┛土地家屋調査士・行政書士　畠 中 秋 夫
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