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2005/03/15(火)

土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ　第０２８号　「登記面積より少ない実測面積」

■■■■■登記の三坂「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■■

土地家屋調査士の三坂　友章（みさかともあき）です。

いつもご愛読いただきありがとうございます。

3月7日から不動産登記法が改正されました。私も早速7日に建物の新築登記である「建物表題登記」申請を行いました。（申請した法務局では、記念すべき？最初の「表題登記」申請です。）
今までは、建築確認申請書等すぐに原本還付することが可能でしたが、今後は登記が完了しなければ還付してもらえなくなりました。
また、申請人や工事業者の印鑑証明書も還付できなくなりました。
　
このメールは私と名刺交換していただいた方、私のホームページからお役立ち情報をお申し込みいただいた方に、身近な事例として登記測量に役立つメッセージをお届けしております。
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★★★★★３月［第２回目］の悩み相談宅急便★★★★★2005年3月15日

★★★★★「登記面積より少ない実測面積」★★★★★

第２８回・土地建物悩み相談Ｑ＆Ａ

問い
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知人から、土地の半分を分筆して購入する契約を結び、図中のＢ部分を取得しました。


たしかに分筆された登記簿謄本（登記事項証明書）を見ると登記簿全体の面積であった４６２平方メートルの半分、すなわち２３１平方メートルとなっているのですが、自分で測りおおよその面積を計算しても２２０平方メートルぐらいしかないのです。

登記簿面積というのは正しいものと思っていたのですが、なぜこのようなことが起こるのでしょうか？

答え
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今回の事例は「縄延び」、「縄縮み」のある状態で分筆登記を行ったと考えられます。

契約で、土地の半分を売買するとなっていますが、単純に登記簿面積の半分（２３１平方メートル）をＡ土地として分筆してしまったわけです。

ここで、分筆する前の土地全体を地積更正登記（面積を直す登記）をしないで、分筆登記をすると、Ｂ部分は登記簿面積（２６２平方メートル）を差し引いた面積となるため、実際には２２０平方メートルしかないのに、違った面積で登記簿に反映されてしまうのです。

したがって、土地を購入する場合は、土地の半分という曖昧な表現ではなく、実測面積の南側半分（見取り図付き）という表現をすることがトラブル回避につながります。

また、平成１７年３月７日から施行された新不動産登記法及び、不動産登記事務取扱手続準則では広大な土地から僅かな土地を分筆するというような特別な事情がある場合や、分筆前の土地が地積更正登記をしなくても精度の良い土地の場合を除き、実測面積と登記簿面積が一定の誤差の限度を超す場合は、原則的に差し引き計算は許されず地積更正登記を行った後に分筆登記を申請する扱いになりました。

次回は「縄延び、縄縮みはなぜ起こるのか」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、登記・測量の分野で深く関わっております。

今回のようなご質問は土地の境界に最も詳しい専門家、土地家屋調査士をご活用下さい。

お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受けしております。ただし、法務局等での調査が必要な場合は、登記印紙などの実費は有料となります。（実費はおおむね５千円〜１万円程度です）
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ただし、宝塚市、伊丹市、川西市、尼崎市、西宮市、三田市、猪名川町に限定させていただきますのでよろしくお願いします。

【発行所】
三坂登記測量事務所＜宝塚＞
土地家屋調査士　三坂　友章
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