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2024/03/01(金)

第２８５回「建物を新築した時」「建物を増築・改築した時」「建物を取り壊した時」

■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

今回は、建物の登記を一括で配信いたします。少々長いですが、それほど複雑ではないので一気に読み切ってください。
今日から３月です。花粉症の方は花粉症に負けず頑張っていきましょう。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務 所」
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身近な事例として登記測量に役立つメッセージをお届けしております。

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★★★[第２８５回]の悩み相談宅急便★★★2024.3.1
***「建物を新築した時」「建物を増築・改築した時」「建物を取り壊した時」について***

前回は、「建物の家屋番号」について概要をお話しました。
今回は、「建物を新築した時」「建物を増築・改築した時」「建物を取り壊した時」について概要をお話しします。
まず、「建物を新築した時」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
家を新築した時にはどのような登記が必要なのでしょうか？

答え
───────────────
家を新築した場合には「建物表題登記（たてものひょうだいとうき）」が必要になります。

建物表題登記には申請義務があります。

新築した建物の所有者は、建物の完成後１カ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。

また、まだ表題登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から一カ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。

法律には罰則も規定されており、「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています（不動産登記法第百六十四条）。

建物表題登記がなされると、不動産登記の表題部に、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

尚、その建物の所有権を他人（第三者）から守るためには、さらに所有権の保存登記をしておくと安心です。

また、銀行等から融資を受ける場合には抵当権設定登記をするのが一般的ですが、抵当権設定登記に先立ちこの保存登記をしておく必要があります。

所有権の登記がなされると、不動産登記の権利部甲区に、その建物の所有者は誰で、いつ、どんな原因（保存、売買、相続など）で所有権を取得したのかなどが記載されます。

抵当権設定登記は、不動産登記の権利部乙区に記載されます。

これらの登記申請の代理業務を行うのは、土地家屋調査士と司法書士です。
建物表題登記は土地家屋調査士が行い、所有権保存登記・抵当権設定登記は司法書士が担当します。

登記の順序としては、まず最初に建物表題登記を行わなければなりませんので、業務の流れは土地家屋調査士からはじまることになります。

以上、建物を新築した時について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次は「建物を増築・改築した時」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
家の増築や改築をした際にはどのような登記が必要になるのでしょうか？

答え
───────────────
家の増築や改築をした場合、「建物表題変更登記（たてものひょうだいへんこうとうき）」が必要になる場合があります。

法律（不動産登記法）では、登記記録に記載されている登記事項について変更があったときは、その所有者は、変更があった日から一月以内に、表題部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

建物の登記記録の表題部には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが登記されていますので、床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

尚、「増築」と「改築」では違う登記が必要になる場合があります。

まず「増築」とは、建築物の床面積を増加させることをいいますので、表題部の変更の登記が必要になります。

次に「改築」ですが、一般に「改築」と言えば、建て替えのことを指したり、屋根の張り替えのような改造のことをいう場合が多いと思います。

建築に関する法的な解釈（定義）では、前の建物を取り壊して、前の建物と位置・用途・構造・規模がほぼ同じ建物を建てることをいうようです。

登記に関しては、「改築」の内容が建物の一部を改造する程度であれば、表題部の変更の登記になりますが、前の建物と同一性が無いような建て替えの場合には、新築の場合と同じ建物表題登記が必要になります。

このほか、リフォームやリノベーションといった表現で行われる既存建物の工事についても、工事の前後での建物の同一性を見て判断します。

以上、増築や改築をした時に必要な登記について簡単にご紹介しましたが、実際には、変更前の建物と変更後の建物の同一性の判断など、様々な要素を考慮しなければならない場合があります。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

引き続き「建物を取り壊した時」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
古い家を取り壊したいと思っています。
その際にはどのような登記が必要になるのでしょうか？

答え
───────────────
家を取り壊した時には、建物の滅失（めっしつ）の登記が必要になります。

法律（不動産登記法）では、登記されている建物を完全に取り壊したり焼失した場合には、その所有者は、取り壊した日（焼失した日）から一月以内に、建物の滅失（めっしつ）の登記を申請しなければならないことになっています（不動産登記法第五十七条）。

取り壊した（焼失した）建物が附属建物だったり、建物の一部だった場合には、滅失の登記ではなく、表題部の変更の登記が必要になります。

建物の滅失の登記は、表題部の登記事項が下線を引く手続きで抹消し、原因欄に「年月日取壊し」、又は「焼失」のように記載し登記記録を閉鎖します。

閉鎖される登記記録の権利部（甲区・乙区）につきましては、甲区及び乙区欄の内容はそのまま何も付け加えることはしません。

権利の元となっている建物が物理的に存在しなくなったため、抵当権など第三者の権利があったとしてもそのまま閉鎖の手続きがなされるわけです。

但し抵当権などの債務が残っている建物を取り壊す場合は、事前にその権利者の承諾をもらっておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。

また、建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を申請することをお勧めします。

法律（不動産登記法）には、「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」との罰則規定もあります（不動産登記法第百六十四条）。

建物の滅失の登記はそれほど難しくありませんので、ご自分で申請されてもよろしいかと思います。

法務局のホームページに建物滅失登記申請書をダウンロードできるページがありますのでご紹介します。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan5.html

以上、登記されている建物を取り壊したり焼失した場合に必要な登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「国有地の払い下げを受けた時」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
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　私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用下
さい。

お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受け
しております。
　どうぞお気軽にご相談下さい。
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
　TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
　kagaya@to-ki.jp

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