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2020/01/06(月)

第235回「通行地役権を設定したい」「新築建物が登記可能になる時点」

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

 こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

新年明けましておめでとうございます。本年も登記測量に関する情報を発信していきたいと思います。引き続きよろしくお願いします。

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★★★[第235回]の悩み相談宅急便★★★2020.1.6
***「通行地役権を設定したい」「新築建物が登記可能になる時点」について
***

前回は「買った土地の面積が少ない」「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しました。

今回は、「通行地役権を設定したい」「新築建物が登記可能になる時点」についてお話します。

まず、「通行地役権を設定したい」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
私の土地は公道に面しておらず、参考図のように他人の土地(A氏所有の8番2)を通って生活しています。

参考図:

私の父とA氏の父は兄弟だった関係(既に両者死亡)で、特に契約もせず無償で道路を使用し続けています。

A氏は8番2の土地は私に売却したくないけれども、通行権だけは今後も認めると言っておりますが、後々道路の問題でこじれないように、今のうちにはっきりしておきたいと考えております。

どのような手段があるのでしょうか。

答え
───────────────
自分の土地の便益のために、他人の土地を利用できる権利のことを地役権と言います。

この地役権のうち、他人の土地を通行できる権利のことを通行地役権といいます。

この権利は、契約や取得時効などによって取得できます。通行地役権を取得すると、他人の土地(承役地)を通行上必要な部分に限り自由に通行することができます。

契約することによって、あなたの土地(8番4、要役地という)を売買したとしても、新しい所有者は通路部分、8番2(承役地という)の通行地役権を継承できます。

しかし、これらは契約を結んだ当事者間(A氏、あなた、あなたの土地の継承者)に有効なだけですので、A氏が第三者に土地を売却すると通行権を主張できなくなってしまいます。

A氏が第三者に土地を売却した場合であっても通行権を主張できるようにするためには、通行地役権の設定登記をしておくのが最も有効な手段です。

実際の地役権設定登記は土地家屋調査士と司法書士が協力して業務を行います。土地家屋調査士は法務局等の資料調査と現地調査を実施し、必要に応じて境界確定測量、分筆登記、あるいは地役権図面を作成します。

以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しました。
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次に、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
家の新築をしている最中なのですが、建物がどの段階までできた時点で登記できるようになるのでしょうか。


答え
───────────────
法の規定に基づいて建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」とあります。

この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記(建物表題登記)の申請ができます。

尚、この新築登記(建物表題登記)には申請義務があり、建物の所有者は、建物が完成した日から1ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならないことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合(建物表題変更登記)や、取り壊した場合(建物滅失登記)も同様に申請義務が課されています。お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次回は「ビニールハウスは登記できるか」「プレハブ建物の登記」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
-----------------------------------------------------------
 私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受
け しております。
 どうぞお気軽にご相談下さい。
 http://to-ki.jp/kagaya/

【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
 TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
 kagaya@to-ki.jp

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