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2016/02/08(月)

第１９０回「登記できない建物」「主たる建物と付属建物とは」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

１月はわけあって配信できませんでした。
今回も１週間遅れの配信です。申し訳ありませんでした。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第１９０回]の悩み相談宅急便★★★2016.2.8
***「登記できない建物」「主たる建物と付属建物とは」
について***


前回は、「建物の構造とは」等について概要をお話しました。
今回は、まず「登記できない建物とは」等について概要をお話しします。

問い
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ビニールハウスのような建物は登記できないと聞いたのですが、どうして登記できないのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
建物を登記するためには、満たさなければならない要件があります。
ビニールハウスは、その要件を満たしていないために登記できないのです。

登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

（１）屋根および周壁などで外気を分断できること。
（２）土地に固定されていて容易に移動できないこと。
（３）永続的に使用できること。
（４）その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
（５）独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これら全部を満足しなければ、建物として登記できません。
ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。

しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているような場合は、建物として認められます。

その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置
→容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレファブの事務所や作業宿舎
→工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
　また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹（かすがい）で固定しただけのプレハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス
→これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記できません。

・建築途中の建物
→建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので登記できません（建物が完成すれば登記できます）。


以上、登記できない建物について簡単にご紹介しましたが、実際には、建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


次は「主たる建物と付属建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
私の家の登記簿を見ると、主:居宅、符号１：物置、となっているのですが、これはどのような意味なのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
「主」と「符号１」は「主たる建物（しゅたるたてもの）」と「附属建物（ふぞくたてもの）」の関係を表しています。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実際の建物を区別するために、主たる建物と、附属建物といった形で分類しているわけです。

参考図１：
　

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。

参考図１の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかですので、居宅を主たる建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物として取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たしていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主たる建物と附属建物として登記することはできません。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用されているような場合には、主たる建物と附属建物として登記することはできません。

参考図２：
　


以上、主たる建物と附属建物について簡単にご紹介しましたが、実際には、主たる建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

今回はここまでです。
次回は「区分建物とは」「敷地権とは」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
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私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦
事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2016.2.8
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