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2011/06/01(水)

第139回「買った土地の面積が少ない」について

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

一ヶ月ぶりになってしまいました。皆さんお元気のことと思います。今月も梅雨のうっとうしさを吹き飛ばして頑張りましょう。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★6月[第139回]の悩み相談宅急便★★★2011.6.1
***「買った土地の面積が少ない」***


前回は、宅地が狭いため建ぺい率ぎりぎりに家を建てたい場合の方法と、敷地の境界線を確定する際の手続き等について概要をお話しました。

問い
────────────────────────────────
私は、不動産業者の仲介で土地(220平方メートル)を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段になり、建築業者から約20平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、今から一部返金の請求はできるでしょうか?

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正していおきたいのですが、どうすれば良いのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので、後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが、やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

1、元々の面積が違っていた。

測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
法務局では、地図に準ずる図面(公図)のみにより処理されている土地

2、平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、残地求積の扱いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。

これも上記1のような土地を分筆した際によくある事例です。

3、古い分筆等による土地の場合

昭和30〜40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。(三斜求積で辺長の記載がないような図面)

3、境界石が移動した。

移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しくに戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

1〜3以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成17年の不動産登記法改正により、世界測地系座標による土地の位置づけ(現地復元性の向上)や、分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

まずは、最寄りの土地家屋調査士事務所にご相談されることが最良の解決方法につながると思います。

次回は「いつ新築建物として認定されるか」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい

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私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用下
さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受け
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦
事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2011.6.1
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