不動産（土地・建物）を守るお役立ち情報

2011/12/01(木)

土地建物情報宅急便 ��180 「敷地権とは」

土地建物情報宅急便 ��180 「敷地権とは」

■■■　登記の畠中「土地建物情報宅急便」��180 2011.12 1　■■■


土地家屋調査士・行政書士の畠中（はたけなか）です。
いつもご愛読いただき、ありがとうございます。

今日から師走ですね。
何事も忙しくなる、なっているような気がする季節です。
事故だけは気をつけてください。

さて、日記に書きましたが、法務局の14条地図作成作業が岡山市北区七日
市地区になり、今年度は基準点設置作業をすることになりました。
http://woodychosashi.on.omisenomikata.jp/diary/189192
来年度で地権者との立会が始まる予定です。


私の事務所で相談されるケースの半分以上が、国土調査における境界確認
のしかたについてです。

それだけ境界確認については難しい問題があります。しかし我々が通常す
る境界確認と違って、ゆっくり時間をかけてすることができない、という
ことから、いろいろ問題が生じるものと思います。

14条地図も国土調査（地籍調査）も一度決まりますと、訂正するのはなか
なか難しいですから、決める前にいろいろ調べることが大事になります。

もし国土調査あるいは隣地所有者から立会の要請が来た場合、立会の同席
あるいはアドバイス等できると思います。そういう場合にはお気軽にご相
談ください。



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http://woodycho.progoo.com/blog/entry_woodycho_19.html

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３．住宅・宅地分譲業者の経営状況、１０月もプラス維持
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読者の皆様からの要望にお答えし「登記・測量のＱ＆Ａ」をお届けしてお
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◆登記・測量のＱ＆Ａ　第１４７号
「敷地権とは」
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前回は、「区分建物」について概要をお話しました。

問い
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最近マンションを購入したのですが、登記簿を見ると「敷地権」という表
示がありました。これはどういうものなのでしょうか？

答え
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建物を建てるためには、土地が必要ですね。この建物の建っている土地を
「敷地」と呼びます。そして、建物の所有者は、その敷地についても所有
権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持っているのが普通
です。

この事は、マンションのような区分建物でも同じなのですが、区分建物の
所有者が持っている敷地の権利（所有権や地上権など）を「敷地利用権（
しきちりようけん）」と呼びます。

通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別
々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有して
いた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

参考図１

通常の建物


しかし、分譲マンションのような区分建物の登記簿には、その敷地に関す
る権利（敷地利用権）も一緒に登記されていて、専有部分と敷地の権利（
敷地利用権）は分離して処分することができない扱いとなっています。


つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利（敷地利用権）も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図２

区分建物


なぜこのような扱いをするのかというと、区分建物について、従来のよう
に土地と建物を別々に登記すると、非常に複雑でわかりにくい登記になっ
てしまうからです。

なぜ従来通りだと複雑になるのか、少し詳しく書きます。

マンションの戸数は１棟で５０戸とか１００戸あるのは普通ですが、その
マンションが建っている敷地の権利（敷地利用権）は、全戸の所有者で共
有することになります。

これを従来のように、土地と建物を別々に登記するものとすると、マンシ
ョン各戸の登記簿は別々に存在するのに、その敷地は共有なので、（その
敷地が一筆の場合）土地の登記簿は一つしか存在しないことになります。


このような状態で、マンション各戸が売買されたり担保が設定されたらど
うなるでしょうか？

建物登記簿は、各戸が独立して存在していますのでそれぞれに記載される
ことになり、特に問題はありませんが、土地は共有ですので、各戸全ての
登記が一つの土地登記簿に記載されることになります。

すると、マンション各戸が売買されたり担保が設定さるたびに、同一の土
地登記簿に所有権移転登記や抵当権設定登記がされることになり、その記
載内容が膨大となって、非常に複雑かつわかりにくい登記になってしまう
のです。さらに、記載ミスや読み間違いといったトラブルが起きる危険性
も増加します。

このような問題を解消するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導
入されたのです。

これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買されることになりま
したので、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地
登記簿には記載しない扱いとなり、登記事務が簡略化され、登記簿上での
権利確認も容易になりました。

さて、設問の『敷地権（しきちけん）』についてですが、敷地権とは、区
分建物の登記簿に登記された、専有部分と一体化された敷地利用権のこと
を、不動産登記法では敷地権といいます。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部
分と敷地利用権とを分離して処分できる場合もあり複雑です。


次回は「用途地域とは」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい


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当事務所は登記・測量の無料相談はもちろんのこと、登記・測量が伴わな
い登記調査・現地調査も行っております。
売買予定地の要約書・公図・地積測量図等の請求、登記・現地での問題点
の調査等面倒なことも手掛けております。

また、隣地所有者から境界確認の立会要請された場合に、いっしょに立会
をしたり、アドバイスを行ったりということもお引き受けいたします。

業務内容は下記をご覧ください。　
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報酬額の目安は下記をご覧ください。　
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何かございましたら、何なりとご相談ください。よろしくお願い致します。


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┏━━━┓土地を識り、人と社会につくす地識人　
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