お役立ち情報バックナンバー

2015/05/07(木)

守田靖昭お役立ち情報＿登記測量Ｑ＆Ａ123

■■■■■登記の守田「登記測量のQ＆A」■■■■■

こんにちは。
土地家屋調査士の守田靖昭です。

次男を連れてお魚釣りの下見に近所の河口へ。
潮がしっかり引いてて貝掘りの家族連れがたくさん。

すると「あっ、おとうさん！」
振り返ると、お友達の家族と一緒に潮干狩りへ行っていた９歳の娘。
同じところに来てた。

「おとうさんの車の匂いがしたけど、そこに車停めた？」
「うん、よう分かったなあ」
その瞬間ふくれっ面で
「車の後ろの女の人の靴とバケツはなに？どういうこと？」
「ん？何の話？」
「とぼけんの！」
なんか知らんが思わずオドオドしてしまいそう。
これ以上”分からん”を続けると、かえって妙な空気に包まれるな。
とりあえず車に行ってみる。
たしかにある。くつとバケツ。

なるほど。
いろいろ考えるようになったんやなぁ。
女の人の靴、までは理解できるが。。。

http://www.to-ki.jp/morita/data/IMG_8563.jpg

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◆登記・測量のＱ＆Ａ　第１２４号
「買った土地の面積が少ない」について
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前回は、宅地が狭いため建ぺい率ぎりぎりに家を建てたい場合の方法と、
敷地の境界線を確定する際の手続き等について概要をお話しました。



問い
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私は、不動産業者の仲介で土地（２２０平方メートル）を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段になり、建築業者から約２０平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが。

固定資産税額にも影響すると聞きましたので、今後のためにも登記簿の面積を
実際の面積に訂正していおきたいのですが、どうすれば良いのでしょうか？




答え
────────────────────────────────
やはり実測での売買がベストではないかと思います。

土地の面積についてですが、境界杭が入っているからといって、登記簿面積と
実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

１、元々の面積が違っていた。

測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように
測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
法務局では、地図に準ずる図面（公図）のみにより処理されている土地

２、平成１７年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、残地求積の扱い
として公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。

これも上記１のような土地を分筆した際によくある事例です。

３、古い分筆等による土地の場合

昭和３０〜４０年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。
（三斜求積で辺長の記載がないような図面）

３、境界石が移動した。

移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事など
を行う際に、施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しくに戻さなかっ
た場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

１〜３以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く
考えられますが専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成１７年の不動産登記法改正により、世界測地系座標による土地の位置づけ（現地復元性の向上）や、
分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには土地境界確定図の
作成と土地地積更正登記を申請するといいでしょう。


今回はここまでです。
次回はどのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。


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