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2018/11/01(木)

第222回「地目」「地積」「地籍」について

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

 こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

いよいよ11月に入りました。今月の7日ころが「立冬」です。この日から2月の立春までの約90日が「冬」になるわけですが、 これを初冬、仲冬、晩冬に分けて三冬というそうです。初冬に相当する11月は厳しい冬に向かうイントロダクションのようなものかも知れません。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★[第222回]の悩み相談宅急便★★★2018.11.1
***「地目」「地積」「地籍」***


前回は「海・川・湖と陸地の境」「海に突き出た土地の境」に ついて概要をお話しました。

まず、「地目」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
土地の登記記録には「地目」が記載されていますが、この「地目」とは何を意味しているのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
地目(ちもく)は、土地の利用状況によって定められる名称です。

家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」といった具合に23種類の地目があります。

【23種類の地目】
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地

地目についての詳細は、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


地目は土地の登記記録の表題部に記録されています。

もし、土地の利用状況が、登記上の地目と違う状況になった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。

土地地目変更登記とは、登記記録の内容をその土地の利用状況に合わせる(変更する)手続きのことをいいます。

地目を変更する具体例としては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありますので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。

尚、地目の変更には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合があります。また、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。


以上、「地目」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次に、「地積」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
土地の登記記録に記載されている「地積」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
地積(ちせき)とは、簡単に言えば土地の面積ですが、計算方法や数字の表し方に決まりがあります。

地積は、境界線で囲まれた一筆の土地の広さを水平投影面積で表したもので、境界の測量に基づいて計算されます。

水平投影面積とは、その土地を真上から見たときの面積です。土地が傾斜していても、水平に置きかえて計算します。

土地の広さは、平方メートルを単位として定められ、1平方メートルの100分の1未満は切り捨てられます(条件によっては、1平方メートル未満を切り捨てる場合もあります)。

昔の登記簿には、尺貫法で記載された地積もありましたが、今では全て平方メートルで統一されています。

土地の面積はとても重要な情報ですが、登記情報と実際の面積が必ずしも一致しているとは限りません。違っている場合もあります。

登記情報と実際の面積が一致しないまま放置しておくと、将来境界紛争や不動産取引の障害となるおそれがあります。

地積測量図が備え付けられていれば、その内容と現地を照らし合わせることで、面積を確認する事ができます。

もし、実際に測った土地の面積が地積と違う場合には、登記記録を正しい面積に直す「地積更正登記」の手続が必要になります。

地積更正登記を申請する際には、土地の境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)や、正しい境界が記載された図面(境界確定図)等が必要になります。

自分の土地の面積が正しく登記されているかどうか心配な方は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

以上、「地積」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

次に、「地籍」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
土地に関する記録として「地籍」というものがあるそうですが、どんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
人に関する情報として「戸籍」があるように、土地についても人の戸籍に当たる「地籍(ちせき)」があります。

地籍の中身は、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などです。

地籍の情報は、登記所(法務局)の登記記録や地図に表されていますが、これらの記録の中には、明治時代の調査記録も多く、情報が正確でないこともあります。

地籍が不正確なままだと、土地の境界トラブルや土地の取引、行政に関わる活動に支障をきたすリスクがあります。

このような不正確な地籍を正確な情報に更新するため、主に市町村が主体となって地籍の調査が行われています。

地籍調査が行われると、その成果(地籍簿及び地籍図)は、登記所(法務局)にも送られ、登記情報や地図が更新され、精度の高い情報に改められることになります。

また、地籍の情報は、固定資産税算出の基礎情報としても活用されます。

地籍の調査は、昭和26年から行われていますが、平成27年度末時点でまだ51%しか進んでいません。特に、都市部で進捗率が低くなっています。

これら地籍に関する情報は、国土交通省でホームページを公開していますので参考にしてください。
http://www.chiseki.go.jp/

以上、「地籍」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

今回はここまでです。
次回は「地積測量図」「筆界未定地」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
-----------------------------------------------------------
 私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
下さい。
お電話又はホームページからご連絡いただきますと無料でご相談をお受
け しております。
 どうぞお気軽にご相談下さい。
 http://to-ki.jp/kagaya/

【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦事務所
〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
 TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
 kagaya@to-ki.jp

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2018.11.1
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