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2016/06/01(水)

第194回「建物を増築・改築した時」「建物を取り壊した時」

本 文
■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Q&A」■■■■

こんにちは!
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

先週、香川の高松から高知に出張で行ってまいりました。27日の羽田の出発時刻が12時だったので、12時30分頃の大韓航空機のトラブルで空港が閉鎖されろる前に羽田を離れることができました。
高松ではうどんは食べられなかったのですが、高知では鰹の塩たたきをあてに地酒の「土佐鶴」「司牡丹」を堪能してまいりました。
今月はもうすぐ梅雨入りになります。健康第一で頑張りましょう。

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★★★[第194回]の悩み相談宅急便★★★2016.6.1
***「建物を増築・改築した時」「建物を取り壊した時」について***


前回は「建物の家屋番号とは」「建物を新築したとき」について概
要をお話しました。
今回は、まず「建物を増築・改築した時」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
家の増築や改築をした際にはどのような登記が必要になるのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
法律(不動産登記法)では、表題部に記載されている登記事項について変更があったときは、その所有者は、変更があった日から一月以内に、表題部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

建物の登記記録には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが登記されていますので、床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

ところで、設問には「増築や改築をした際」とありますが、「増築」と「改築」では違う登記が必要になる場合があります。

まず「増築」とは、建築物の床面積を増加させることをいいますので、表題部の変更の登記が必要になります。

次に「改築」ですが、一般に「改築」と言えば、建て替えのことを指したり、屋根の張り替えのような改造のことをいう場合が多いと思います。建築に関する法的な解釈(定義)では、前の建物を取り壊して、前の建物と位置・用途・構造・規模がほぼ同じ建物を建てることをいうようです。

登記に関しては、「改築」の内容が建物の一部を改造する程度であれば、表題部の変更の登記になりますが、前の建物と同一性がないような建て替えの場合には、新築の場合と同じ建物表題登記が必要になります。

このほか、リフォームやリノベーションといった表現で行われる既存建物の工事についても、工事の前後での建物の同一性を見て判断します。

以上、増築や改築をした時に必要な登記について簡単にご紹介しましたが、実際には、変更前の建物と変更後の建物の同一性の判断には、様々な要素を考慮しなければならない場合があります。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


次は「建物を取り壊した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物を取り壊した際にはどのような登記が必要になるのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
法律(不動産登記法)では、登記されている建物を完全に取り壊したり焼失した場合には、その所有者は、取り壊した日(焼失した日)から一月以内に、建物の滅失(めっしつ)の登記を申請しなければならないことになっています。

取り壊した(焼失した)建物が附属建物だったり、建物の一部だった場合には、滅失の登記ではなく、表題部の変更の登記が必要になります。

建物の滅失の登記は、表題部の登記事項が下線を引く手続きで抹消し、原因欄に年月日取壊し、又は焼失のように記載し登記簿を閉鎖します。

閉鎖される登記簿の権利部(甲区・乙区)につきましては、甲区及び乙区欄の内容はそのまま何も付け加えることはしません。

権利の元となっている建物が物理的に存在しなくなったため、抵当権など第三者の権利があったとしてもそのまま閉鎖の手続きがなされるわけです。

但し抵当権などの債務が残っている建物を取り壊す場合は、事前にその権利者の承諾をもらっておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。

また、建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を申請することをお勧めします。


以上、登記されている建物を取り壊したり焼失した場合に必要な登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


今回はここまでです。
次回は「建物を分割する時」「建物合併とは」について配
信する
予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
-----------------------------------------------------------

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今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用

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専任相談員 土地家屋調査士 加賀谷朋彦
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〒320-0027宇都宮市塙田4丁目6番6号
(東和コンサルタント株式会社内)
TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】 加賀谷朋彦 かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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