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2016/03/01(火)

第１９１回「区分建物とは」「敷地権とは」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

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★★★[第１９１回]の悩み相談宅急便★★★2016.3.1
***「区分建物とは」「敷地権とは」について***


前回は「登記できない建物」「主たる建物と付属建物とは」 について概要をお話しました。
今回は、まず「区分建物とは」について概要をお話しします。

問い
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分譲マンションのことを区分建物とも呼ぶそうですが、普通の一戸建ての建物とはどのように違うのでしょうか？


答え
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通常の建物は、１階部分をＡさんが所有し、２階部分をＢさんが所有する、というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物（くぶんたんてもの）とは、一棟の建物の一部を独立して所有することができる建物のことで、区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分（せんゆうぶぶん）と共用部分（きょうようぶぶん）に区別されます。

専有部分とは、４階の２号室といった形で区切られた室内空間のことで、居住者が専有する部分です。

参考図１：
　

共用部分とは、エントランス（入り口）やエレベーター、外廊下など、居住者が共同で使う部分を指し、専有部分以外は全て共用部分となります。

参考図２：
　

尚、マンションが皆区分建物であるとは限りません。区分所有を目的としなければ、マンションであっても通常の建物として登記できます。例えば、賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

逆に、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋、最近ではテラスハウス（複数の建物が連続してつながっている住宅）も区分建物として登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できません（通常の建物として登記することはできます）ので、区分所有することはできません。

以上、区分建物について簡単にご紹介しましたが、実際に区分建物として登記する際には、様々な難しい判断を伴う場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

次は「敷地権とは」について概要をお話しします。


問い
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購入したマンションの登記記録（登記簿）に「敷地権」という表示がありました。これはどういうものなのでしょうか？

答え
────────────────────────────────
建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。建物の所有者は、その敷地について所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持っているのが普通です。

そして、マンションのような区分建物の所有者が持っている敷地の権利（所有権や地上権など）を「敷地利用権（しきちりようけん）」と呼びます。

通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有していた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

参考図１：
　

しかし、分譲マンションのような区分建物は、敷地利用権と専有部分が一体化されていて、専有部分と敷地の権利（敷地利用権）は分離して処分することができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利（敷地利用権）も一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図２：
　

そして、区分建物の登記簿には、専有部分と一体化された敷地利用権も一緒に登記され、この登記された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷地権（しきちけん）と呼びます。

敷地利用権と専有部分の一体化が導入されたことにより、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱いとなり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりました。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

今回はここまでです。
次回は「建物の種類とは」「建物の構造とは」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
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私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
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【発行所】
あなたの街の登記測量相談センター
専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦
事務所
〒320-0027宇都宮市塙田４丁目６番６号
（東和コンサルタント株式会社内）
TEL028-627-4311 FAX028-627-4447

【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
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