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2015/12/01(火)

第１８９回「建物の構造とは」「建物の床面積とは」「床面積に含まれない部分」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

早いもので、今年も残すところあと一ヶ月となりました。月日の経つのが早く感じるようになったのは年のせいでしょうか。本年最後の月、ラストスパートです。頑張りましょう。

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★★★[第１８９回]の悩み相談宅急便★★★2015.12.1
***「建物の構造とは」「建物の種類とは」「床面積に含まれない部分」について***


前回は、「用途地域」等について概要をお話しました。
今回は、「建物の構造とは」等について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、構造という欄に「木造かわらぶき２階建」と記載されていました。この「構造」とはどういうものなのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
不動産の登記記録の表題部には、不動産を特定するための情報が記載されていますが、建物の構造も、建物を特定するための登記事項の一つです。

建物の構造は、建物の材料、屋根の種類、階数で構成されていて、その定め方は、法律（不動産登記規則）で次のように定められています。

----------（引用：ここから）----------
第百十四条　建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

一 構成材料による区分
　イ 木造
　ロ 土蔵造
　ハ 石造
　ニ れんが造
　ホ コンクリートブロック造
　ヘ 鉄骨造
　ト 鉄筋コンクリート造
　チ 鉄骨鉄筋コンクリート造

二 屋根の種類による区分
　イ かわらぶき
　ロ スレートぶき
　ハ 亜鉛メッキ鋼板ぶき
　ニ 草ぶき
　ホ 陸屋根

三 階数による区分
　イ 平家建
　ロ 二階建（三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。）
----------（引用：ここまで）----------

建物の構造は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議することで新しい構造を登記することも可能になっています。

以上、建物の構造について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


次は「建物の床面積とは」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録の「床面積」の欄に記載されている数値は、どのようにして計算するのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
登記記録に記載する床面積は、各階毎に水平投影面積を記載することになっています。
ただし、一戸建て住宅のような一棟の建物全てを所有する場合と、マンションのように一棟の建物を区分して所有する場合では、その計算方法が違います。

ここでは、前者を「通常建物」、後者を「区分建物」と表現します。

■＜通常建物の場合＞

通常建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分で計算することになっていますが、建物の構造によって、区画の中心線に違いがあります。

例えば、木造の場合は、壁の厚さにかかわらず柱の中心線で計算しますが、鉄筋コンクリート造や鉄骨造りでは、壁の中心線だったり、鉄骨柱の外面だったりと、一様ではありません。

参考図１（木造建物）：
　


■＜区分建物の場合＞

区分建物は、専有部分（せんゆうぶぶん）と共用部分（きょうようぶぶん）に区別されます。

専有部分とは、居住者が専有する部分、例えば、マンション一棟の建物全体のうち、何階の何号室といった形で区切られた室内空間のことです。
一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など、居住者が共同で使う部分は全て共用部分となります。

区分建物の床面積（専有部分）は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分で計算することになっています。

参考図２：
　

また、区分建物の登記簿には、一棟の建物全体の床面積も記載されていますが、この場合は、通常建物と同じ方法で計算されます。

この他、マンションの広告パンフレット等では、壁芯で計算した床面積が用いられる事が多いようですし、税法上では、廊下や階段などの共用部分の床面積をその持分によって加算されるなど、床面積の規定が違いますので注意が必要です。


以上、建物の床面積について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

　次に、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
登記記録に記録されている建物の床面積には、ベランダやバルコニーは含まれないそうですが、床面積に含まれない部分にはどのようなものがあるのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
登記記録に記録されている建物の床面積には、周囲に壁のないベランダやバルコニーは含まない事になっています。

階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。


■階段について

一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが、参考写真のような、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は、二階の床面積には算入されません。

参考写真：
　http://www.to-ki.jp/data/VOL-245_1.jpg

また、参考図１のような、建物の外側に設置された屋外階段も二階の床面積には参入されません。

参考図１：
　


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図２：
　

参考図２の（１）は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、床面積には算入されませんが、（２）と（３）は算入されます。


以上、建物の床面積に含まれない部分について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

今回はここまでです。
次回は「登記できない建物」等について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。
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私たち土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記測量の分野で深く関わっております。
今回のようなご相談は土地建物登記の専門家、土地家屋調査士をご活用
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専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦
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（東和コンサルタント株式会社内）
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【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2015.12.1
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