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2011/03/01(火)

第１３７回「マンション購入者に敷地の権利はあるのか」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

少しずつ寒さが和らいできたようです。昨日ちょうど食べごろの蕗の薹をどっさり頂戴し、早速天ぷらにして、塩でいただきました。
季節を感じられる食べ物はいいですね。

このメールは私と名刺交換していただいた方、「かがや登記測量事務所」
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★★★３月[第１３７回]の悩み相談宅急便★★★20113.1
***「マンション購入者に敷地の権利はあるのか」***

前回は、分譲マンションの敷地の範囲について概要をお話しました。

問い
────────────────────────────────
私は最近、分譲マンションを購入したのですが、登記事項証明書（登記簿謄本）に記載している敷地権（敷地権の種類・所有権）とは何のことなのでしょうか。
私は、マンションの敷地に対して所有権を持っているのでしょうか？

答え
────────────────────────────────
昭和５９年の区分所有法（マンション法）の改正により、それまで別々に登記されていた土地、建物（専有部分）登記簿が一体となりました。

敷地権とは、その土地に持っている所有権や地上権等の権利のことを言います。ですから、あなたのマンションの権利（所有権）は、その建物（専有部分）だけでなく、マンションの敷地にも及んでいるのです。

また、敷地権は建物（専有部分）と一体として処分しなければならない扱いとなっています。

マンションの敷地以外の土地で、一体として利用される土地（例えばマンションまでの通路、庭、駐車場等）も規約により建物の敷地とみなされた場合は、これらの土地にも敷地権が及ぶことになります。

なぜそのような扱いをするかと言うと、マンションの所有者（区分所有者）は土地の所有権又は地上権等を共有しているわけですが、通常マンションの戸数は１棟でも５０戸とか１００戸は普通にありますし、同じ敷地に何棟も建設される場合もあります。

そのように多くの所有者の持分の登記や抵当権の登記等を、いちいち土地の登記簿に記載すると、非常に複雑でわかりにくい登記になってしまいます。

そこで、敷地権の登記の合理的なところは、土地の登記簿に１棟の建物全体の表示と敷地の権利について、敷地権という表示だけを記載することにより、区分所有者が持っている土地の権利はマンションの専有部分の登記簿を使うことで一緒にまかなおうとする画期的な手法なのです。

次回は「隣地との境界線を確定したい」についてです。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2011.3.1
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