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2017/04/01(土)

第２０４回「プレハブ建物の登記」「違反建築物は登記できるか」

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■■■■登記の加賀谷「土地建物の悩み相談Ｑ＆Ａ」■■■■

　こんにちは！
土地家屋調査士の加賀谷朋彦です。

陽気も落ち着いて春たけなわとなる４月が始まります。そして、桜の花の消息があちらこちらから届いてきます。桜といえば花見、花見といえば・・・。今月も飲みすぎにはくれぐれもお気をつけて。

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★★★[第２０４回]の悩み相談宅急便★★★2017.4.1
***「プレハブ建物の登記」「違反建築物は登記できるか」につ いて***


前回は「新築建物が登記可能になる時点」「ビニールハウスは登記できるか」に ついて概 要をお話しました。

今回は、まず「プレハブ建物の登記」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
庭に18平方メートルのプレハブ建物を設置して物置として利用しています。この建物は登記できるでしょうか？


答え
────────────────────────────────
法の規定に基づき建物と認定されれば登記できます。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない（不動産登記規則：第百十一条）」

要件をまとめると次のようになります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


問題になりそうなのは、建物が土地に定着しているかどうかだと思います。

工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹（かすがい）で固
定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので登記できません。

参考図１：
　


しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれば登記できるプレハブもあります。

参考図２：
　


建物が土地に定着しているかどうかの判断が困難な場合もありますので、詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


以上、プレハブ建物の登記について簡単にご紹介しました。 詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


次は、「違反建築物は登記できるか」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
１５年ほど前に建築した建物があるのですが、容積率をオーバーしていたため建築確認を受けておらず、登記もしていませんでした。

容積率をオーバーした状態は今も変わっておらず、建築基準法に違反した状態のままですが、この建物は登記できるでしょうか？


答え
────────────────────────────────
建築基準法に違反した状態であっても、不動産登記法による建物の認定要件を備えていれば、登記をする必要があります。

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることで、国民の生命や財産の保護を図ることを目的としています。

一方、不動産登記法は、不動産の現況と権利関係を公示することで、不動産取引の安全を図るのが目的です。

ですから、建築基準法上は違反建築物であっても、不動産登記法上は現況と権利関係を明らかにしておく必要があるというわけです。

尚、建物の登記の際には所有者であることを証明する書類の添付が必要となりますが、通常は建築確認書や検査済証を使うのが一般的です。

今回のケースでは、建築確認書も検査済証もありませんので、それに代わるものとして固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等を使って登記することができます。

ただし、違反建築物には、行政庁から除却措置命令が出されたり、金融機関からの融資がうけられない場合がある等のリスクが伴いますので注意が必要です。

その他、登記できるかどうかの判断には専門的な知識が必要ですので、詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


以上、違反建築物の登記について簡単にご紹介しました。

次回は「仮換地上の建物の登記」「二世帯住宅の建物登記」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

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専任相談員　土地家屋調査士　加賀谷朋彦事務所
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（東和コンサルタント株式会社内）
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【発行責任者】　加賀谷朋彦　かがやともひこ
ご意見・ご感想をお待ちしております。
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☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★ 2017.4.1
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