尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆59.登記・測量のQ&A  「用途地域とは」 2015/08/07(金) 09:55:54

前回は、「位置指定道路」について概要をお話しました。
今回は、「用途地域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
住宅の広告に「用途地域:第一種住居地域」といった表示がありました。
この用途地域とはどういうものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
用途地域(ようとちいき)は、用途や使用目的が違う建物が同一地域に混
在しないようにするために定められたものです。

同一の地域に、用途の異なる建物が無秩序に建てられると、住宅街に工場
があったり、学校の隣にゲームセンターが建ったりするかも知れません。

用途地域が指定されると、それぞれの用途に応じ、建てられる建物の種類
が制限されます。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」
「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のHPに掲載されていますので、以下その
中から引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中
学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定
のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定のお店など
が建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2まで
の一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

●第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテル
などは建てられます。

●第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケ
ボックスなどは建てられます。

●準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居
の環境を保護するための地域です。

●近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに
小規模の工場も建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工
場も建てられます。

●準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大き
い工場のほかは、ほとんど建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、
病院、ホテルなどは建てられません。

●工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学
校、病院、ホテルなどは建てられません。

上記の情報は、下記サイトから引用しました。

国土交通省 都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には、お住まいの市町村の都
市計画課等で確認することができます。

以上、用途地域について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆58.登記・測量のQ&A 「位置指定道路とは」 2015/07/16(木) 10:16:46

前回は、「分譲マンション土地の持分」について概要をお話しました。
今回は、「位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
購入予定の宅地があるのですが、不動産屋さんから、市道からその宅地に
至るまでの道路は位置指定道路で、所有権は共有と聞きました。
この「位置指定道路」とはどのようなものなのでしょうか?

参考図:
 

答え
────────────────────────────────
建築物の敷地は、法律(建築基準法)で定められた道路に2m以上接しな
ければならない事になっています。

ここで言う「道路」とは、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私
道であっても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新た
に私道を設けて、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定を
受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

ただし、道路の位置指定を受けることができる土地は、「開発許可制度の
適用を受けないものに限る」とされています。

開発許可制度の適用を受けるかどうかの基準は、その土地が属する都市計
画の区域や敷地面積等によって違いがあります。

宅地を購入する際には、前面道路が位置指定道路かどうか、その所有権は
どうなっているのか等も確認するようにしてください。

なお、位置指定道路は私道ですので、宅地と同様に登記されています。
法務局で所有権やその他の権利関係を調べることができます。


以上、位置指定道路について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆57.登記・測量のQ&A  「マンション所有者と敷地の権利」について 2015/07/13(月) 09:35:25

前回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しました。
今回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しします。

問い
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購入した分譲マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)に、敷地権(敷
地権の種類・所有権)の記載があるのですが、これは何を意味するのでし
ょうか?


答え
────────────────────────────────
敷地権(しきちけん)とは、分譲マンション(区分建物)と一体化して登
記された敷地の権利です。

分譲マンションの購入者は通常、その建物(専有部分)だけでなく、マン
ションの敷地に関する権利も取得することになります。

一戸建て住宅のような通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独
立した不動産として別々に登記されていて、土地だけを売却したり、建物
だけを売ることもできますが、

分譲マンションのような区分建物の登記は、その敷地に関する権利も一緒
に登記されていて、建物(専有部分)と敷地の権利は分離して処分するこ
とができない扱いとなっています。

そのため、マンションを売り買いすると、その敷地の権利も一緒に売り買
いされることになるのです。

この事は、規約によってマンションの敷地と定めた土地(規約敷地)につ
いても同様です。


以上、マンション所有者と敷地の権利について簡単にご紹介しましたが、
実際には、建物(専有部分)と敷地に関する権利とを分離して処分できる
場合もあり、多様なケースが存在します。
以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆56.登記・測量のQ&A  「分譲マンションの敷地はどこまでか」について 2015/06/29(月) 09:45:22

前回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しました。
今回は、「分譲マンションの敷地はどこまでか」について概要をお話しし
ます。
問い
------------------------------------------------------------------
分譲マンションを購入したいと思っています。今検討しているマンション
には駐車場や中庭があり、これらもマンションの敷地とのことです。マン
ションの敷地とは、どこまでの範囲をいうのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
マンションの敷地には、「法定敷地(ほうていしきち)」と「規約敷地(
きやくしきち)」があります。

法定敷地は、そのマンションが建っている土地を指します。

例えば、マンションが一筆の土地の一部の上に建っている場合、その一筆
の土地全部が敷地となります。

また、マンションが数筆の土地にまたがっているときは、その数筆の土地
全部が敷地となります。

このように、マンションが建っている土地は、法律上当然にマンションの
敷地である事がわかりますので法定敷地と呼ばれています。

一方の規約敷地は、分譲マンションの所有者(区分所有者)が規約によっ
てマンションの敷地と定めた土地です。

これは、マンションまたはマンションが建っている土地と一体として管理
または使用するための土地で、マンションが建っている土地(法定敷地)
と必ずしも隣接している必要はありません。

規約敷地の例としては、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等
といった土地があります。

規約で定めれば、マンションから離れた場所にある駐車場でも、マンショ
ンの敷地として取り扱うことができます。


以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆55.登記・測量のQ&A「二世帯住宅の建物登記」について  2015/06/01(月) 09:59:26

前回は、「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しします。

問い
父名義の建物(既に登記されている)に増築して二世代住宅にしようと考
えています。

増築部分は食事や風呂といった日常生活の一切を行うことができる設計で
すが、既存建物とは完全に遮断せず、ドアを通してお互いに行き来できる
ようにしたいと考えています。増築に掛かる費用はすべて私が持ちます。

この場合、建物の登記はどのようにすればいいのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
2通りの方法が考えられます。

1つ目の方法は、全体を一個の建物として登記する方法で、父と子の共有
名義の建物として登記する方法です。

この方法では、既存部分と増築部分の価格割合から父と子の持分を決めて
共有持分を登記します。持分の登記は司法書士に依頼して処理する必要が
あります。

2つ目の方法は、既存部分と増築部分を別々の建物(区分建物)として登
記する方法です(幾つかの要件をクリアする必要があります)。

区分建物の登記をすると、外見上1個の建物でも、独立した2個の建物と
して扱われることになります。

このことにより担保権を設定するときは、増築した部分だけに設定するこ
とが可能です。

区分建物の登記は主にマンションを登記する際に用いられますが、小規模
な建物でも、区分建物の要件を満たすことができれば可能になります。

区分建物の要件は以下の通りです。

1、1棟の建物であること。

2、隔壁(シャッター、ドアを含む)や階層(天井、床など)によって遮
断され、構造上と利用上の独立性があること。

3、区分建物として独立した用途性があり直接外への出入りが可能なこと。

 (廊下や階段室など共用部分を利用することも含む)


以上、二世帯住宅の建物登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。
るものとして固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証
明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等を使って登記すること
ができます。

ただし、違反建築物には、行政庁から除却措置命令が出されたり、金融機
関からの融資がうけられない場合がある等のリスクが伴いますので注意が
必要です。

その他、登記できるかどうかの判断には専門的な知識が必要ですので、詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆54.登記・測量のQ&A 「違反建築物は登記できるか」について  2015/04/30(木) 09:55:49

前回は、「プレハブ建物の登記はできるか」について概要をお話ししました。

今回は、「違反建築物は登記できるか」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
15年ほど前に建築した建物があるのですが、容積率をオーバーしていた
ため建築確認を受けておらず、登記もしていませんでした。

容積率をオーバーした状態は今も変わっておらず、建築基準法に違反した
状態のままですが、この建物は登記できるでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築基準法に違反した状態であっても、不動産登記法による建物の認定要
件を備えていれば、登記をする必要があります。

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を
定めることで、国民の生命や財産の保護を図ることを目的としています。

一方、不動産登記法は、不動産の現況と権利関係を公示することで、不動
産取引の安全を図るのが目的です。

ですから、建築基準法上は違反建築物であっても、不動産登記法上は現況
と権利関係を明らかにしておく必要があるというわけです。

尚、建物の登記の際には所有者であることを証明する書類の添付が必要と
なりますが、通常は建築確認書や検査済証を使うのが一般的です。

今回のケースでは、建築確認書も検査済証もありませんので、それに代わ
るものとして固定資産税登録事項証明書や、工事施工者の工事完了引渡証
明書、借地上の建築であれば敷地所有者の証明書等を使って登記すること
ができます。

ただし、違反建築物には、行政庁から除却措置命令が出されたり、金融機
関からの融資がうけられない場合がある等のリスクが伴いますので注意が
必要です。

その他、登記できるかどうかの判断には専門的な知識が必要ですので、詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆53.登記・測量のQ&A  「プレハブ建物の登記」について 2015/04/23(木) 09:39:28

前回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しました。

今回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しします。
問い
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庭に18平方メートルのプレハブ建物を設置して物置として利用しています。
この建物は登記できるでしょうか?


答え
────────────────────────────────
法の規定に基づき建物と認定されれば登記できます。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


問題になりそうなのは、建物が土地に定着しているかどうかだと思います。


工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固
定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので登記でき
ません。

参考図1:
 


しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれ
ば登記できるプレハブもあります。

参考図2:
 


◆52.登記・測量のQ&A  「ビニールハウスは登記できるか」 2015/03/27(金) 10:20:58


「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しします。

問い
------------------------------------------------------------------
畑の中に農耕用のビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、
部分的に鉄骨も使用しており、かなりガッチリした構造をしています。

このビニールハウスを建物として登記したいのですが可能でしょうか?

答え
────────────────────────────────
結論から申しますと、ビニールハウスは登記できません。

建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定されなければ
なりません。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


基礎がコンクリートで、柱が鉄骨であっても、屋根及び周壁のに当たる部
分がビニールで覆われているだけですと、構造上の永続性が認められず要
件を満たさないのです。

これは、ビニールの耐用年数が1〜2年と短いことに起因しています。

もし、屋根や周壁にガラス等の永続性のある板がはめ込まれているような
場合には、建物として認められます。


以上、ビニールハウスの登記について簡単にご紹介しました。


◆51.登記・測量のQ&A 「新築建物が登記可能になる時点」 2015/03/02(月) 09:47:34

「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しします。
問い
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家の新築を考えているのですが、建物がどの段階までできた時点で登記で
きるようになるのでしょうか。

答え
────────────────────────────────
法の規定に基づき建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、
土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあ
るものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」とあります。


この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完
了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記(建物表題登記)
の申請ができます。

尚、この新築登記(建物表題登記)には申請義務があり、建物の所有者は、
建物が完成した日から1ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならな
いことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合(建物表題変更登記)や、取り
壊した場合(建物滅失登記)も同様に申請義務が課されています。


◆50.登記・測量のQ&A 「傾斜地がある土地の境界」 2015/02/20(金) 10:06:00

 

「傾斜地がある土地の境界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
私の土地は、次図のようにお隣さんより2メートル低くなっています。



私は今までフェンス部分(法肩)が境界だと思っていたのですが、先日お
隣さんがAの部分(法尻)に擁壁工事を行いたいと言ってきました。お隣
さんは、Aの部分(法尻)が境界だと思っているようです。

土地の境に傾斜地部分(法面)がある場合、境界はどの位置に来るのが一
般的なのでしょうか。

答え
────────────────────────────────
傾斜地部分(法面)は高い方の土地に属する事が多いようですので、境界
の位置はAの部分(法尻)が一般的と言えそうです。

しかし、実際には法肩だったり、法面の中間という事もあり得ますので、
一概に法尻を境界と決めつける事はできません。

土地の境界がはっきりしないまま放置しておくと境界トラブルを招く恐れ
がありますので、これを機会にはっきりさせておく事をお勧めします。

境界の根拠となる図面の調査と測量を行い、境界をはっきりさせた上で隣
接する土地所有者の承認印を押印してもらった「境界確定図」があれば、
将来にわたって境界のトラブルを防ぐことができます。



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