尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO69.登記・測量のQ&A  「土地区画整理事業とは」 2016/02/01(月) 09:12:23

前回は、「準都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「土地区画整理事業」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)は、道路、公園、下水道
といった都市施設の整備を行いながら、土地の区画を整え、新たな街並み
の形成や既成市街地の再整備を行う事業です。

土地区画整理事業では、土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらっ
て(減歩)、道路や公園などの公共施設を整備します。また、提供しても
らった土地の一部(保留地)を売却して事業資金の一部に充てます。

宅地は、区画を割り直し土地を入れ替えする(換地)ことで、形状が整え
られ、日当たりや風通しの改善にもつながりますので、その利用価値は大
きくあがることになります。

また、道路が整備されるのに伴い、排水のための側溝や、水道・ガス・下
水管などの整備も進みます。

土地の所有者にとっては、自分の土地の面積は少し小さくなりますが、住
みやすく利用価値の高い土地になり資産価値も増すことになります。



土地区画整理事業を行う施行者としては、個人、土地区画整理組合、区画
整理会社、都道府県及び市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機
構等があります。


以上、土地区画整理事業について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO68.登記・測量のQ&A 「準都市計画区域とは」 2015/12/24(木) 09:53:59

前回は、「非線引き区域」について概要をお話しました。
今回は、「準都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「準都市計画区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
都市計画区域は、秩序ある都市化を進めていく区域で、総合的な整備・開
発・保全によって計画的なまちづくりが行われます。

これに対し、準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)は、

(1)都市計画区域になっていない区域で、
(2)今現在開発が進んでいたり、将来開発が進むと見込まれる区域で、
(3)そのまま放置すれば、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失が進
み、将来における一体の都市として総合的に整備、開発および保全に支障
が生じるおそれがある区域について、都道府県が指定します。

高速道路のインターチェンジ周辺や、幹線道路の沿道等で指定される例が
多いようです。

準都市計画区域に指定されると、都市計画区域に準じた土地利用の規制を
受ける事になり、無秩序な乱開発を防ぐことができます。

また、都市計画区域では都市計画税を徴収して開発事業を行う事ができま
すが、準都市計画区域ではそのようなことはできませんので、新たな税の
負担がかかることはありません。


以上、準都市計画区域について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO67.登記・測量のQ&A  「非線引き区域とは」 2015/12/18(金) 09:38:41

前回は、「市街化調整区域」について概要をお話しました。
今回は、「非線引き区域」について概要をお話しします。


問い
「非線引き区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
計画的なまちづくりをするために都市計画区域が定められ、無秩序な市街
化を防止するために市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化を
おさえる区域(市街化調整区域)を区分する「線引き」をすることができ
ることを、前回までの号でご紹介しました。

非線引き区域(ひせんびきくいき)とは、線引きが行われていない都市計
画区域をいい、市街化区域でも市街化調整区域でもありません。法律上は
「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。

非線引き区域は、市街化区域のような制限がない分土地利用の自由度は高
いと言えますが、住宅ローン等では市街化区域であることが条件になって
いる場合もあるようですので注意が必要です。

なお、非線引き区域であっても無制限に土地利用できるわけではありませ
ん。詳しくは、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO66.登記・測量のQ&A  「市街化調整区域とは」 2015/11/11(水) 09:51:04

前回は、「市街化区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化調整区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街化調整区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることを、都市計画区域の号でご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

この市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」といい、線
引きを行うことで、無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりが図ら
れてます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)は、自然環境を守るべき区
域で、土地の開発や建物の建築が制限されます。たとえ自分の土地であっ
ても、宅地造成をしたり家を新築することは原則としてできません。

ただし、市街化調整区域内であっても、土地の開発や建物の建築が可能な
場合があります。また、線引きが行われた時既に建築物が建っている場合
には、建替や増築ができる場合もあります。

線引きの状況は、市区町村役場(都市計画を担当する課)で知ることがで
きます。


以上、市街化調整区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO65.登記・測量のQ&A  「市街化区域とは」 2015/10/27(火) 10:07:54

前回は、「都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街化区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることは、前回ご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

市街化区域(しがいかくいき)は、すでに市街地を形成している区域及び
計画的に市街化を図るべき区域です。

市街化区域では、道路や下水道、公園などの整備を行い、計画的に市街化
が図られることになります。

また、市街化を進めるために必要な開発行為の対象や農地転用等の手続も
変わってきます(具体的な手続きについては、お近くの土地家屋調査士に
お問い合わせください)。

さらに、市街化区域は積極的に市街化を図るべき地域とされていますので、
宅地以外の土地であっても、周辺の宅地とのつりあいがとれるような課税
の制度となっています。


以上、市街化区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO64.登記・測量のQ&A  「都市計画区域とは」 2015/10/20(火) 10:19:21

前回は、「地籍調査」について概要をお話しました。
今回は、「都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「都市計画区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
都市には多くの人々が住んでいます。その人々の健康で文化的な都市生活
や、機能的な都市活動を確保するために、計画的なまちづくりが必要にな
ります。

都市計画(としけいかく)は、将来どのようなまちにしていきたいかを定
めた計画で、法律(都市計画法)に基づいて定められます。

都市計画区域(としけいかくくいき)は、都市計画を実施する区域です。
まちの中心となる市街地から郊外の田園地域まで、一体として計画する必
要がある区域を、都道府県が指定します。

都市計画区域は都市の広がりに合わせて定めるため、市町村の行政区域と
は一致していません。いくつかの市町村にまたがったり、一つの市町村が
複数の都市計画区域に分かれる場合もあります。

都市計画区域として指定される要件は法律(都市計画法)に定められてお
り、2つのケースがあります。

(1)既に一定規模の市街地が形成されている地域を含めて一体として整
備・開発し、保全する場合。

(2)新規に都市を開発する場合。

都市計画区域が指定されると、整備・開発・保全の方針が定められ、それ
に即した整備事業や土地開発事業が実施されることになります。

また、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があると
きは、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められます。


以上、都市計画区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO63.登記・測量のQ&A  「地籍調査とは」 2015/10/02(金) 09:55:31

前回は、「国土調査」について概要をお話しました。
今回は、「地籍調査」について概要をお話しします。


問い
近所で「地籍調査」が始まると聞きました。「地籍調査」とはどんなもの
なのでしょうか?


答え
地籍調査(ちせきちょうさ)は、法律に基づく「国土調査」の1つとして
実施されています。

地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことができます。

地籍調査は、この地籍を明らかにすることを目的に、境界の位置や土地の
面積などを測量する調査で、主に市町村が主体となって行います。

私たちの土地に関する記録は、登記所(法務局)で管理されていますが、
その中には明治時代に作られたものも多く存在し、境界の位置や土地の形
状・面積が実際とは違っているケースも多くあります。

土地の境界が不明確だと、土地をめぐるトラブルに巻き込まれるリスクが
ありますが、地籍調査を実施した地域では土地の境界が明確になりますの
で、トラブルを防ぐことができます。

地籍調査の結果は登記所(法務局)にも送られ、それを基に登記簿の修正
や地図の更新が行われ、私たちの土地に関する記録に反映されます。

また、地籍調査の結果は、固定資産税の基礎情報としても利用されます。

地籍調査は今現在も各地で実施されています。地籍調査が始まったのは昭
和26年ですので、もう60年以上も経っているのですが、まだ半分しか終わ
っていません。

自分の住む地域で地籍調査が行われているのか知りたい場合には、市町村
の地籍調査の窓口にお問い合わせください。

尚、地籍調査に関しましては、国土交通省でわかりやすいホームページを
公開していますので参考にしてください。
http://www.chiseki.go.jp/


以上、地籍調査について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO62.登記・測量のQ&A  「国土調査とは」 2015/09/17(木) 10:18:37

前回は、「ブルーマップ」について概要をお話しました。
今回は、「国土調査」について概要をお話しします。
問い
------------------------------------------------------------------
「国土調査」という言葉を耳にしたのですが、「国土調査」とはどんなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
国土調査(こくどちょうさ)とは、狭い国土を合理的に利用するために行
われている調査で、国土調査法や国土調査促進特別措置法といった法律に
基づいて実施されています。

国土調査は、大きく分けると「地籍調査」「土地分類調査」「水調査」の
3つの調査から構成されています。

■地籍調査
地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことができます。
地籍調査とは、地籍を明らかにすることを目的に、境界や地積に関する測
量・調査を行い、新しい地図(地籍図)と台帳(地籍簿)を作る調査です。


■土地分類調査
土地を利用する上で、その土地の性質を知る事は大変重要な事です。
土地分類調査は、土地の地形・地質・土壌といった自然的な性質や、土地
利用の状況などを調査して、地図(地形分類図・表層地形図・土壌図等)
にまとめる調査です。

■水調査
水調査は、「水」に関する調査で、河川や周辺地域を対象とした水系調査
と、井戸などの地下水を対象とした地下水調査があります。
どちらも、国が主体となって行っています。


尚、国土交通省で国土調査に関するホームページを公開していますので参
考にしてください。
http://tochi.mlit.go.jp/seido-shisaku/kokudo-chousa


以上、国土調査について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆61.登記・測量のQ&A  「ブルーマップとは」 2015/09/01(火) 09:51:35


前回は、「住居表示」について概要をお話しました。
今回は、「ブルーマップ」について概要をお話しします。

問い
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「住所」と不動産登記の「地番」が一致していないとき、ブルーマップと
呼ばれる地図が役に立つと聞きました。

ブルーマップとはどのようなものなのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
「住所」と「地番」が一致しない状態になるのは、住居表示が実施された
地域です。

住居表示が実施されていない地域では、住所に不動産登記の地番が使われ
ていますが、住居表示が実施された地域では、住所として地番が使われな
くなります。

住所として地番が使われなくなっても、登記上では地番で表されることか
ら、住居表示が実施された地域では、住所を手がかりに土地の登記情報を
確認することが困難になるのです。

そんなときに役立つのが「ブルーマップ」です。

ブルーマップは、住宅地図の上に法務局備え付けの地図(公図)を重ね合
わせた地図です。地図(公図)の情報が青色で記載されていることからブ
ルーマップと呼ばれています。

通常の住宅地図には住所しか記載されていませんが、ブルーマップには法
務局備え付けの地図(公図)の情報が重ねて記載されていますので、住所
がわかれば、地番も知ることができます。

また、不動産の取引などで登記情報しか表示されていない場合には、地番
から現地を特定することもできます。

さらに、不動産の取引に役立つ用途地域や建ぺい率などの都市計画に関す
る情報も併記されている地域もあります。

但し、ブルーマップが発行されている地域は限られており、ブルーマップ
の無い地域では、通常の住宅地図と公図情報を照らし合わせて調べること
になり、非常に困難な作業が伴います。

尚、ブルーマップは株式会社ゼンリンの著作物です。詳しい情報は下記サ
イトをご覧ください。
 →http://www.zenrin.co.jp/product/publication/bluemap/


以上、ブルーマップについて簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

今回はここまでです。
次回は「国土調査」について配信する予定です。

どのような内容なのか、楽しみにお待ち下さい。

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


◆60.登記・測量のQ&A 「住居表示とは」 2015/08/11(火) 09:34:53

前回は、「用途地域」について概要をお話しました。
今回は、「住居表示」について概要をお話しします。


問い
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購入を予定している土地の登記事項要約書を申請しようと思い、申請書に
その土地の住所を書いてところ、「住居表示ではなく地番を書いて下さい」
と言われました。

地番と住居表示はどのように違うのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
地番も住居表示(じゅうきょひょうじ)も、住所として使われます。

地番はその土地を特定するために一筆ごとに土地につけられた番号で、登
記できない土地を除く全ての土地に付いていますが、住居表示は実施され
ている地域とされていない地域があります。

住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地
番で表していました。この時点では地番と住所は一致していましたので、
「地番=住所」と考えても差し支えありませんでした。

ところが、地番は、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番
になったりするため、長い年月の間に不都合が起こるようになりました。

参考図:
 

分筆や合筆が何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並び
とは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難にな
り、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅
れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかり
やすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づ
いて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時
点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所
や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表さ
れます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市
町村が定めます。

以上、住居表示について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



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