尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO72.◆登記・測量のQ&A 「仮換地とは」 2016/02/26(金) 10:07:11


前回は、「換地」について概要をお話しました。
今回は、「仮換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「仮換地」とはどんなものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、整備後に換地として交付さ
れる予定の土地を「仮換地(かりかんち)」といいます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
ますが、土地区画整理事業は、広範囲にわたって行われる事が多く、全て
の工事が終わるまで長期間を要します。

そこで、土地区画整理事業の施行者は、換地処分が行われるまでの間、必
要がある場合には、先に工事が完成した地区に「仮換地(かりかんち)」
を指定することができることになっています。

この仮換地は、換地の位置や範囲を仮に指定するものですが、一時的な「
仮の換地」という意味ではなく、最終的にはそのまま換地となります。

仮換地指定後は仮換地を従前の宅地と同じ内容で使用収益することができ
るようになり、建築物を建てることも可能になります。

なお、仮換地が指定されると、従前の宅地については使用収益できなくな
りますが、権利関係は換地処分が行われるまで従前の宅地に存在したまま
になります。

また、場合によっては、仮換地の使用収益の開始日を定められたり、従前
の宅地と仮換地の両方とも使用できない日が発生することもあります。


以上、仮換地について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場
合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO71.登記・測量のQ&A  「換地とは」 2016/02/26(金) 10:00:52

前回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しました。
今回は、「換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「換地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、土地区画整理事業後に交付
される土地を「換地(かんち)」と呼びます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする手法が用いられます。この時、宅地の所有者には従前
の宅地の代わりに新しく整備された別の宅地が交付される事になります。
(土地区画整理事業においては、公共施設以外の土地は、農地や山林も含
め全てを「宅地」といいます。)

この交付された宅地を換地と呼び、換地を行うための一連の手続きを換地
処分といいます。

区画を割り直すと、従前とは全く違った区画になりますので、権利関係も
再編成しなければなりません。権利の移転や消滅といった法的な手続きを
全ての土地に対して行うことは非常に困難を伴いますが、換地処分を行う
ことで、権利関係の再編成の問題を解決する事ができます。

換地処分による登記がなされると、権利の登記はそのままで、表示の登記
が、従前の土地から新たな土地へと書き換えられます。同時に公図も換地
処分後の図面が備え付けられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
て、公告によって一般公衆に告知されます。

換地処分の公告がされると、換地処分に伴う登記がなされることになりま
すが、その登記が完了するまでの間は、原則として他の登記はする事がで
きない事になっています。


以上、換地について簡単にご紹介しました。


◆NO70.登記・測量のQ&A 「市街地再開発事業とは」 2016/02/16(火) 09:27:54


前回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しました。
今回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街地再開発事業」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
市街地再開発事業(しがいちさいかいはつじぎょう)は、市街地内の老朽
建築物が密集している地区や、公共施設の整備が遅れている地区において、
建築物の建て替えや公共施設の整備を行うことにより、土地の高度利用と
都市機能の更新を図る事業で、都市再開発法に基づいて行われます。

それぞれバラバラに建っていた従来の古い建物を取り壊した上で、皆で協
力して新しい中高層のビルや住宅に建て替えるとともに、区域内の道路や
公園といった公共施設をあわせて整備するものです。

事業が行われる前から土地や建物について権利を持っている人は、それぞ
れの権利に応じて新しくできたビルとその敷地に権利が移し換えられるこ
とになります。

例えば、再開発されたビルは区域内の以前の床面積を大きく上回る規模を
確保できますが、

従前の建物や土地について権利を持っていた人は、従前資産の評価に見合
う再開発ビルの床(権利床)を受け取り、

新たに生み出された部分(保留床)を売却するなどして事業費に充てるこ
とも行われます。

市街地再開発事業を行う施行者としては、個人、組合、再開発会社、地方
公共団体、都市再生機構等があります。


以上、市街地再開発事業について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO69.登記・測量のQ&A  「土地区画整理事業とは」 2016/02/01(月) 09:12:23

前回は、「準都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「土地区画整理事業」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)は、道路、公園、下水道
といった都市施設の整備を行いながら、土地の区画を整え、新たな街並み
の形成や既成市街地の再整備を行う事業です。

土地区画整理事業では、土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらっ
て(減歩)、道路や公園などの公共施設を整備します。また、提供しても
らった土地の一部(保留地)を売却して事業資金の一部に充てます。

宅地は、区画を割り直し土地を入れ替えする(換地)ことで、形状が整え
られ、日当たりや風通しの改善にもつながりますので、その利用価値は大
きくあがることになります。

また、道路が整備されるのに伴い、排水のための側溝や、水道・ガス・下
水管などの整備も進みます。

土地の所有者にとっては、自分の土地の面積は少し小さくなりますが、住
みやすく利用価値の高い土地になり資産価値も増すことになります。



土地区画整理事業を行う施行者としては、個人、土地区画整理組合、区画
整理会社、都道府県及び市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機
構等があります。


以上、土地区画整理事業について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO68.登記・測量のQ&A 「準都市計画区域とは」 2015/12/24(木) 09:53:59

前回は、「非線引き区域」について概要をお話しました。
今回は、「準都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「準都市計画区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
都市計画区域は、秩序ある都市化を進めていく区域で、総合的な整備・開
発・保全によって計画的なまちづくりが行われます。

これに対し、準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)は、

(1)都市計画区域になっていない区域で、
(2)今現在開発が進んでいたり、将来開発が進むと見込まれる区域で、
(3)そのまま放置すれば、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失が進
み、将来における一体の都市として総合的に整備、開発および保全に支障
が生じるおそれがある区域について、都道府県が指定します。

高速道路のインターチェンジ周辺や、幹線道路の沿道等で指定される例が
多いようです。

準都市計画区域に指定されると、都市計画区域に準じた土地利用の規制を
受ける事になり、無秩序な乱開発を防ぐことができます。

また、都市計画区域では都市計画税を徴収して開発事業を行う事ができま
すが、準都市計画区域ではそのようなことはできませんので、新たな税の
負担がかかることはありません。


以上、準都市計画区域について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO67.登記・測量のQ&A  「非線引き区域とは」 2015/12/18(金) 09:38:41

前回は、「市街化調整区域」について概要をお話しました。
今回は、「非線引き区域」について概要をお話しします。


問い
「非線引き区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
計画的なまちづくりをするために都市計画区域が定められ、無秩序な市街
化を防止するために市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化を
おさえる区域(市街化調整区域)を区分する「線引き」をすることができ
ることを、前回までの号でご紹介しました。

非線引き区域(ひせんびきくいき)とは、線引きが行われていない都市計
画区域をいい、市街化区域でも市街化調整区域でもありません。法律上は
「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。

非線引き区域は、市街化区域のような制限がない分土地利用の自由度は高
いと言えますが、住宅ローン等では市街化区域であることが条件になって
いる場合もあるようですので注意が必要です。

なお、非線引き区域であっても無制限に土地利用できるわけではありませ
ん。詳しくは、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO66.登記・測量のQ&A  「市街化調整区域とは」 2015/11/11(水) 09:51:04

前回は、「市街化区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化調整区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街化調整区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることを、都市計画区域の号でご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

この市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」といい、線
引きを行うことで、無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりが図ら
れてます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)は、自然環境を守るべき区
域で、土地の開発や建物の建築が制限されます。たとえ自分の土地であっ
ても、宅地造成をしたり家を新築することは原則としてできません。

ただし、市街化調整区域内であっても、土地の開発や建物の建築が可能な
場合があります。また、線引きが行われた時既に建築物が建っている場合
には、建替や増築ができる場合もあります。

線引きの状況は、市区町村役場(都市計画を担当する課)で知ることがで
きます。


以上、市街化調整区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO65.登記・測量のQ&A  「市街化区域とは」 2015/10/27(火) 10:07:54

前回は、「都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街化区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることは、前回ご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

市街化区域(しがいかくいき)は、すでに市街地を形成している区域及び
計画的に市街化を図るべき区域です。

市街化区域では、道路や下水道、公園などの整備を行い、計画的に市街化
が図られることになります。

また、市街化を進めるために必要な開発行為の対象や農地転用等の手続も
変わってきます(具体的な手続きについては、お近くの土地家屋調査士に
お問い合わせください)。

さらに、市街化区域は積極的に市街化を図るべき地域とされていますので、
宅地以外の土地であっても、周辺の宅地とのつりあいがとれるような課税
の制度となっています。


以上、市街化区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO64.登記・測量のQ&A  「都市計画区域とは」 2015/10/20(火) 10:19:21

前回は、「地籍調査」について概要をお話しました。
今回は、「都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「都市計画区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
都市には多くの人々が住んでいます。その人々の健康で文化的な都市生活
や、機能的な都市活動を確保するために、計画的なまちづくりが必要にな
ります。

都市計画(としけいかく)は、将来どのようなまちにしていきたいかを定
めた計画で、法律(都市計画法)に基づいて定められます。

都市計画区域(としけいかくくいき)は、都市計画を実施する区域です。
まちの中心となる市街地から郊外の田園地域まで、一体として計画する必
要がある区域を、都道府県が指定します。

都市計画区域は都市の広がりに合わせて定めるため、市町村の行政区域と
は一致していません。いくつかの市町村にまたがったり、一つの市町村が
複数の都市計画区域に分かれる場合もあります。

都市計画区域として指定される要件は法律(都市計画法)に定められてお
り、2つのケースがあります。

(1)既に一定規模の市街地が形成されている地域を含めて一体として整
備・開発し、保全する場合。

(2)新規に都市を開発する場合。

都市計画区域が指定されると、整備・開発・保全の方針が定められ、それ
に即した整備事業や土地開発事業が実施されることになります。

また、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があると
きは、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められます。


以上、都市計画区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO63.登記・測量のQ&A  「地籍調査とは」 2015/10/02(金) 09:55:31

前回は、「国土調査」について概要をお話しました。
今回は、「地籍調査」について概要をお話しします。


問い
近所で「地籍調査」が始まると聞きました。「地籍調査」とはどんなもの
なのでしょうか?


答え
地籍調査(ちせきちょうさ)は、法律に基づく「国土調査」の1つとして
実施されています。

地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことができます。

地籍調査は、この地籍を明らかにすることを目的に、境界の位置や土地の
面積などを測量する調査で、主に市町村が主体となって行います。

私たちの土地に関する記録は、登記所(法務局)で管理されていますが、
その中には明治時代に作られたものも多く存在し、境界の位置や土地の形
状・面積が実際とは違っているケースも多くあります。

土地の境界が不明確だと、土地をめぐるトラブルに巻き込まれるリスクが
ありますが、地籍調査を実施した地域では土地の境界が明確になりますの
で、トラブルを防ぐことができます。

地籍調査の結果は登記所(法務局)にも送られ、それを基に登記簿の修正
や地図の更新が行われ、私たちの土地に関する記録に反映されます。

また、地籍調査の結果は、固定資産税の基礎情報としても利用されます。

地籍調査は今現在も各地で実施されています。地籍調査が始まったのは昭
和26年ですので、もう60年以上も経っているのですが、まだ半分しか終わ
っていません。

自分の住む地域で地籍調査が行われているのか知りたい場合には、市町村
の地籍調査の窓口にお問い合わせください。

尚、地籍調査に関しましては、国土交通省でわかりやすいホームページを
公開していますので参考にしてください。
http://www.chiseki.go.jp/


以上、地籍調査について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



総数:112件 (全12頁)
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