尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO82.登記・測量のQ&A 「表示に関する登記の種類」について  2016/07/12(火) 09:11:32

前回は、「表示に関する登記」について概要をお話ししました。
今回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
表示に関する登記には、どんな種類があるのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記で、不動産登記の「表題部」に記載されることを前
回伝えしました。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

参考写真:



まだ登記されていない不動産について最初に行うのが表題登記ですが、こ
れは表示に関する登記の一つです。

また、既に登記されている表題部の事項に変更があった時に行う変更登記
や、誤りを正しく改める更正登記も表示に関する登記になります。

表示に関する登記には、次のような種類があります。

■土地について
表題登記、分筆、合筆、地目変更、地積更正など

■建物について
表題登記、増築、滅失、種類の変更、合併、合体など


尚、表題部にはその不動産の所有者の住所や氏名も記載されますが、表題
登記をした後、まだ権利の登記がなされていない時点で、所有者の住所や
氏名を変更・更正する場合も、表示に関する登記になります。

ただし、不動産の売買などによって、所有者や共有者の持分が変更になっ
た場合には、権利に関する登記の手続が必要になります。


以上、「表示に関する登記の種類」について簡単にご紹介しましたが、詳
しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねくださ
い。


NO81.登記・測量のQ&A  「表示に関する登記」について 2016/06/29(水) 09:17:56

◆前回は、「登記」について概要をお話ししました。
今回は、「表示に関する登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地家屋調査士が行う「表示に関する登記」とはどんなものなのでしょう
か?


答え
────────────────────────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記です。

土地や建物の物理的な状況とは、

土地であれば、所在・地番・地目・地積など。
建物ならば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などをいいます。

そして、これらを登記する一連の作業を仕事(業)として行うことを認め
られている唯一の国家資格者が、土地家屋調査士です。

前回、不動産の登記は、「表題部」と「権利部」に分かれている事をお伝
えしましたが、表示に関する登記は、表題部に記載されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

参考写真:



尚、不動産に関する権利の登記(所有権保存・移転登記、抵当権の設定登
記など)は司法書士が担当しますが、権利の登記は、先に表示に関する登
記がなされていることで登記が可能となります。

まだ登記されていない不動産を登記する場合、最初に行うのは「表示に関
する登記」で、土地家屋調査士が担当することになります。


以上、「表示に関する登記」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお
知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO80.登記・測量のQ&A  「登記」について 2016/06/15(水) 09:24:05

前回は、「建築協定」について概要をお話しました。
今回は、「登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
家を建てた際に行う「登記」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
登記(とうき)とは、法律によって定められた財産などの事柄を、登記簿
と呼ばれる帳簿(磁気ディスク)に記載する事をいいます。

登記には、会社に関する一定の情報を記載する商業登記、不動産に関する
一定の情報を記載する不動産登記等があります。家を建てた時に行うのは
不動産登記です。

不動産登記は、わたしたちの不動産(土地や建物)の情報を一般公開する
ためにあります。どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか、と
いった状況を、誰が見てもわかるようにすることで、安全で円滑な不動産
取引ができるようにする役割があります。

不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類あって、それぞれ
「表題部」と「権利部」に分かれています。権利部は、さらに「甲区」と
「乙区」に分かれています。

不動産登記簿のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
不動産の物理的な現況が記載されています。
土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部(甲区)
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有
権を取得したかがわかります。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

■権利部(乙区)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など


尚、不動産の登記簿は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらう
ことができるようになっています。

登記簿謄本(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考にして
ください。

参考図:



以上、「登記」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO79.登記・測量のQ&A  「建築協定」 2016/06/03(金) 10:01:14

前回は、「建築確認」について概要をお話しました。
今回は、「建築協定」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
購入予定の土地に「建築協定」があるのですが、建築協定とはどんなもの
なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築協定(けんちくきょうてい)とは、地域の住民が自発的に作った、建
物や敷地に関するルールのことです。

建物や敷地に関するルールとしては、建築基準法に最低限のルールが定め
られています。しかし、最低限のルールですので、地域の特性に合わせた
建築利用の増進や、土地環境の改善を図るには十分ではありません。

そこで、その地域の人たちで、自主的なルールを作る事ができるようにし
たのが、建築協定の制度です。

例えば、街並みの景観を保つため、塀の色を統一したり、ゆったりとした
住宅地に見えるように、境界から建物までの距離を制限する、といったよ
うに、敷地、位置、構造、用途、意匠等を規制する事ができます。

当然ですが、建築基準法に違反したり、土地や建物の利用を不当に制限す
るようなルールであってはなりません。

建築協定を締結できるのは、土地の所有者と借地権を持つ者です。だたし、
区市町村が条例で定める区域内に限られます。

建築協定を締結するためには、原則として、関係者全員の合意により協定
書を作成し、その代表者が特定行政庁(知事・市町村長など)に提出して、
認可を受けなければなりません。

建築協定が締結された後は、新たな土地の所有者となった人や、新たに借
地権を取得した人も、協定の内容に拘束される事になります。

土地所有者が1人だけで、他に借地権者もいないとき、その所有者は、特
定行政庁の認可を受けることにより、建築協定を定めることができます。
この場合、1人で協定を締結することから「1人協定」と呼ばれています。


1人協定は、新規に住宅地を開発する場合に、開発業者が、分譲を開始す
る前に一定の約束事(建築協定付き住宅地等)を定めておきたい時に行う
ケースが多いようです。

建築協定を作るのは地区の住民ですので、その運営も住民が主体となって
取り組む必要があります。通常は「建築協定運営委員会」を設けて活動を
行うことになるようです。


建築協定に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

◆建築基準法施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25F04201000040.html


以上、「建築協定」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO78.◆登記・測量のQ&A 「建築確認」  2016/05/17(火) 09:22:04

前回は、「建築制限」について概要をお話しました。
今回は、「建築限界」について概要をお話しします。

◆登記・測量のQ&A 第254号
「建築確認」
∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
前回は、「建築限界」について概要をお話しました。
今回は、「建築確認」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
家を建てる際に「建築確認」が必要とのことですが、どのようなものなの
でしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築確認(けんちくかくにん)とは、建築物を建てる際に、その建築計画
が法律(建築基準法等)の規定に適合しているかどうかを、工事着工前に
審査することです。

建物を建てようとするとき、建築主は、行政庁の建築主事または指定確認
検査機関に建築確認の申請をして、確認済証の交付を受けなければ着工す
ることができません。

建築確認の申請者は、建物を建てようとしている人(建築主)ですが、一
般住宅の場合、建築士が建築主の代理者となって申請手続を行うケースが
多いようです。

建築確認の審査が行われ、規定に適合していると認められると、確認済証
が発行され、建築工事が可能となります。

なお、平成27年6月1日より建築確認の申請手続き等が変更され、審査の円
滑化が図られました。

工事が完了したら、工事完了届けを提出し、検査を受け、検査済証の交付
を待って、建物の使用が可能となります。


建築確認に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

◆建築基準法施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25F04201000040.html


以上、「建築確認」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO77.◆登記・測量のQ&A  「建築限界」について 2016/04/26(火) 09:22:11

前回は、「建築制限」について概要をお話しました。
今回は、「建築限界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
道路や鉄道には「建築限界」というものがあるそうですが、どのようなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築限界(けんちくげんかい)とは、鉄道や道路などにおいて、列車や自
動車などの通行の安全を確保するために定められた範囲(寸法)の事です

建築限界内には建築物を設置する事ができません。
また、建築限界外であっても、建築限界内に崩れるおそれのある物を置い
てはならない事になっています。(鉄道に関する技術上の基準を定める省
令第二十条)

建築限界の範囲(寸法)は、鉄道の種類や鉄道会社の違い、道路の種類な
どによって違っています。

鉄道では、在来線や新幹線、その他の鉄道会社、線路部分と駅部分、直線
部分と曲線部分といった様々な違いがありますが、列車の走行中に、係員
や乗客が窓から手や顔を出しても安全なように、建築限界が定められてい
るようです。

道路も鉄道と同様の考えの基に建築限界が定められていますが、車道だけ
でなく、自転車道や歩道についても建築限界があります。

建築限界に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆鉄道に関する技術上の基準を定める省令(鉄道営業法に基づく省令)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H13/H13F16001000151.html

◆道路構造令(道路法に基づく政令)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S45/S45SE320.html


以上、「建築限界」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO76.◆登記・測量のQ&A  「建築制限」ついて 2016/04/25(月) 09:16:17


前回は、「宅地の定義」について概要をお話しました。
今回は、「建築制限」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物を建てるための制限があるそうですが、どのようなものがあるのでし
ょうか?


答え
────────────────────────────────
建物を建てるための制限を建築制限(けんちくせいげん)といい、都市計
画法や建築基準法などの法律によって様々な定めがあります。

代表的な建築制限を幾つかご紹介します。

■市街化調整区域内の制限
まちづくりを進めていくための都市計画において、無秩序にまちが広がら
ないように定められた市街化調整区域内には、原則として住宅は建てるこ
とができません。

■用途地域内の用途による制限
市街化を図るべき区域として定められた市街化区域は12種類の用途別に
地域が分けられており、工業地域には小学校は建てられない、といったよ
うに建物の用途によって建築が制限されています。

■建ぺい率、容積率の制限
建ぺい率とは、敷地全体の面積に対する建物が占める部分の面積の割合。
容積率とは、敷地面積に対する建物延べ床面積の割合をいいます。
都市計画区域内では、それぞれの区域ごとに建ぺい率と容積率の限度が決
められており、それを越えた建物は建てることができません。

■建物の絶対高さの制限
用途地域の第一種および第二種低層住居専用地域内では、敷地面積や容積
率に関係なく都市計画で定めた高さが上限となります。この上限のことを
「絶対高さ」と呼びます。

■斜線制限
斜線制限とは、境界などから一定の勾配で引いた線の内側に建物を建てな
ければならないとする制限で、敷地と接する前面道路に関する「道路斜線」
、隣地との境界に関する「隣地斜線」、北側隣地の日照の悪化を防ぐため
の「北側斜線」があります。

■道路による制限
建物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に、2m以上接していなけれ
ばなりません。なお、幅員が4m未満の道路でも、特定行政庁が指定した道
路については、道路の中心線から2m後退した地点(セットバック)を道路
の境界と見なして、建物を建てる事ができます。

その他、農地法、河川法、道路法、、自然公園法など様々な法令・条例に
よる制限があります。


以上、「建築制限」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO75.登記・測量のQ&A 「宅地の定義」 2016/04/01(金) 09:32:44

前回は、「農地転用」について概要をお話しました。
今回は、「宅地の定義」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「宅地」の定義が複数あるそうですが、どのような違いがあるのでしょう
か?


答え
────────────────────────────────
一言で「宅地(たくち)」と言っても、適用される法律によって定義が違
いますので、幾つかご紹介します。


■宅地建物取引業法の宅地

宅地建物取引業法は、宅地と建物の取引に関する法律で、購入者の保護や
流通の円滑化を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、建物の敷地になっている土地をいい、都市計画
法の用途地域内の土地で、道路・公園・河川などの公共の施設として用い
られている土地以外の土地をいいます。(宅地建物取引業法 第2条)

地目や現況のいかんを問わず、上記に当てはまるものは全て宅地として取
り扱います。


■土地区画整理法の宅地

土地区画整理法は、健全な市街地の造成を図る事で、社会全体の共通の利
益に役立てること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、公共施設として用いられている国又は地方公共
団体の所有する土地以外の土地をいいます。(土地区画整理法 第2条)

公共施設以外の土地は、農地や山林も含め全て宅地です。


■宅地造成等規制法の宅地

宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う災害を防止し、国民の生命及び財産
の保護を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川そ
の他公共の用に供する施設の用いられている土地以外の土地をいいます。
(宅地造成等規制法 第2条)

農地や採草放牧地は宅地として取り扱いません。


■不動産登記法の宅地(地目)

不動産登記法は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示(登記)し、
国民の権利の保全を図り、それによって取引の安全と円滑に資することを
目的としています。

この法律で「宅地」は、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすた
めに必要な土地となっています。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条)


土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異があっても、
土地全体としての状況を観察して定めるものとされています。


以上、「宅地の定義」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO74.登記・測量のQ&A 「農地転用とは」 2016/03/11(金) 09:43:16

前回は、「保留地」について概要をお話しました。
今回は、「農地転用」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「農地転用」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
農地転用(のうちてんよう)とは、農地を農地以外の目的に転用すること
で、農地法に定めがあります。

「農地」とは、耕作の目的に供される土地の事で、実際に田や畑として利
用している土地は皆「農地」ということになります。

また、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている土地は、耕作がされ
ていなくとも農地とみなされます。逆に、もし登記簿上の地目が田や畑以
外の地目だったとしても、現況が農地なら農地とみなされます。

さらに、今は休耕していて原野のように見える土地でも、耕作しようと思
えばいつでも耕作できるような土地は農地とみなされます。

ただし、庭の一角で野菜を栽培しているような家庭菜園は農地には該当し
ません。

農地法の目的は「食料の安定供給の確保」(農地法第一条)で、農業生産
の基盤である農地を守るため、農地転用を規制しています。

そのため、農地が自分の土地であったとしても、農地以外の目的に転用す
る場合には、許可や届出が必要になります(農地法第四条)。

これに違反して転用した場合には、もとの農地に復元させる等の厳しい処
分が科せられる事があります(農地法第五十一条)。

正しく手続を踏んで、適正に転用したとしても、登記簿上の地目が田や畑
のままになっていると、後々トラブルの原因になりますので、地目変更登
記の手続を行うことをお勧めします。


以上、農地転用について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO73.登記・測量のQ&A 「保留地とは」 2016/03/01(火) 09:12:18

前回は、「仮換地」について概要をお話しました。
今回は、「保留地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「保留地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられますが、事業の施行者は、換地計
画の際に、宅地の一部を換地として定めないで、保留地(ほりゅうち)と
して定めることができます。

保留地は、分譲して事業の費用に当てたり、一定の用途に使用する目的で
定められます。

保留地は、土地区画整理事業によって生み出された新規の宅地ですので、
換地処分がなされる前の段階では登記がありません。

しかし、土地の登記がされる前に建物を建築することは可能です。

保留地の登記は、換地処分の公告があった翌日に、施行者を所有者として
保存登記され、その後、保留地購入者への所有権移転登記がなされること
になります。

尚、事業の施行者が販売する保留地は不動産会社を経由しないため、仲介
手数料が掛かりません。


以上、保留地について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。



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顔写真2 こんにちは、 土地家屋調査士の尾西 睦男です。私達、土地家屋調査士は土地の境界に最も詳しいスペシャリストです。
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