尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO79.登記・測量のQ&A  「建築協定」 2016/06/03(金) 10:01:14

前回は、「建築確認」について概要をお話しました。
今回は、「建築協定」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
購入予定の土地に「建築協定」があるのですが、建築協定とはどんなもの
なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築協定(けんちくきょうてい)とは、地域の住民が自発的に作った、建
物や敷地に関するルールのことです。

建物や敷地に関するルールとしては、建築基準法に最低限のルールが定め
られています。しかし、最低限のルールですので、地域の特性に合わせた
建築利用の増進や、土地環境の改善を図るには十分ではありません。

そこで、その地域の人たちで、自主的なルールを作る事ができるようにし
たのが、建築協定の制度です。

例えば、街並みの景観を保つため、塀の色を統一したり、ゆったりとした
住宅地に見えるように、境界から建物までの距離を制限する、といったよ
うに、敷地、位置、構造、用途、意匠等を規制する事ができます。

当然ですが、建築基準法に違反したり、土地や建物の利用を不当に制限す
るようなルールであってはなりません。

建築協定を締結できるのは、土地の所有者と借地権を持つ者です。だたし、
区市町村が条例で定める区域内に限られます。

建築協定を締結するためには、原則として、関係者全員の合意により協定
書を作成し、その代表者が特定行政庁(知事・市町村長など)に提出して、
認可を受けなければなりません。

建築協定が締結された後は、新たな土地の所有者となった人や、新たに借
地権を取得した人も、協定の内容に拘束される事になります。

土地所有者が1人だけで、他に借地権者もいないとき、その所有者は、特
定行政庁の認可を受けることにより、建築協定を定めることができます。
この場合、1人で協定を締結することから「1人協定」と呼ばれています。


1人協定は、新規に住宅地を開発する場合に、開発業者が、分譲を開始す
る前に一定の約束事(建築協定付き住宅地等)を定めておきたい時に行う
ケースが多いようです。

建築協定を作るのは地区の住民ですので、その運営も住民が主体となって
取り組む必要があります。通常は「建築協定運営委員会」を設けて活動を
行うことになるようです。


建築協定に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

◆建築基準法施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25F04201000040.html


以上、「建築協定」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO78.◆登記・測量のQ&A 「建築確認」  2016/05/17(火) 09:22:04

前回は、「建築制限」について概要をお話しました。
今回は、「建築限界」について概要をお話しします。

◆登記・測量のQ&A 第254号
「建築確認」
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前回は、「建築限界」について概要をお話しました。
今回は、「建築確認」について概要をお話しします。


問い
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家を建てる際に「建築確認」が必要とのことですが、どのようなものなの
でしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築確認(けんちくかくにん)とは、建築物を建てる際に、その建築計画
が法律(建築基準法等)の規定に適合しているかどうかを、工事着工前に
審査することです。

建物を建てようとするとき、建築主は、行政庁の建築主事または指定確認
検査機関に建築確認の申請をして、確認済証の交付を受けなければ着工す
ることができません。

建築確認の申請者は、建物を建てようとしている人(建築主)ですが、一
般住宅の場合、建築士が建築主の代理者となって申請手続を行うケースが
多いようです。

建築確認の審査が行われ、規定に適合していると認められると、確認済証
が発行され、建築工事が可能となります。

なお、平成27年6月1日より建築確認の申請手続き等が変更され、審査の円
滑化が図られました。

工事が完了したら、工事完了届けを提出し、検査を受け、検査済証の交付
を待って、建物の使用が可能となります。


建築確認に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

◆建築基準法施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25F04201000040.html


以上、「建築確認」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO77.◆登記・測量のQ&A  「建築限界」について 2016/04/26(火) 09:22:11

前回は、「建築制限」について概要をお話しました。
今回は、「建築限界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
道路や鉄道には「建築限界」というものがあるそうですが、どのようなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建築限界(けんちくげんかい)とは、鉄道や道路などにおいて、列車や自
動車などの通行の安全を確保するために定められた範囲(寸法)の事です

建築限界内には建築物を設置する事ができません。
また、建築限界外であっても、建築限界内に崩れるおそれのある物を置い
てはならない事になっています。(鉄道に関する技術上の基準を定める省
令第二十条)

建築限界の範囲(寸法)は、鉄道の種類や鉄道会社の違い、道路の種類な
どによって違っています。

鉄道では、在来線や新幹線、その他の鉄道会社、線路部分と駅部分、直線
部分と曲線部分といった様々な違いがありますが、列車の走行中に、係員
や乗客が窓から手や顔を出しても安全なように、建築限界が定められてい
るようです。

道路も鉄道と同様の考えの基に建築限界が定められていますが、車道だけ
でなく、自転車道や歩道についても建築限界があります。

建築限界に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆鉄道に関する技術上の基準を定める省令(鉄道営業法に基づく省令)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H13/H13F16001000151.html

◆道路構造令(道路法に基づく政令)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S45/S45SE320.html


以上、「建築限界」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO76.◆登記・測量のQ&A  「建築制限」ついて 2016/04/25(月) 09:16:17


前回は、「宅地の定義」について概要をお話しました。
今回は、「建築制限」について概要をお話しします。


問い
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建物を建てるための制限があるそうですが、どのようなものがあるのでし
ょうか?


答え
────────────────────────────────
建物を建てるための制限を建築制限(けんちくせいげん)といい、都市計
画法や建築基準法などの法律によって様々な定めがあります。

代表的な建築制限を幾つかご紹介します。

■市街化調整区域内の制限
まちづくりを進めていくための都市計画において、無秩序にまちが広がら
ないように定められた市街化調整区域内には、原則として住宅は建てるこ
とができません。

■用途地域内の用途による制限
市街化を図るべき区域として定められた市街化区域は12種類の用途別に
地域が分けられており、工業地域には小学校は建てられない、といったよ
うに建物の用途によって建築が制限されています。

■建ぺい率、容積率の制限
建ぺい率とは、敷地全体の面積に対する建物が占める部分の面積の割合。
容積率とは、敷地面積に対する建物延べ床面積の割合をいいます。
都市計画区域内では、それぞれの区域ごとに建ぺい率と容積率の限度が決
められており、それを越えた建物は建てることができません。

■建物の絶対高さの制限
用途地域の第一種および第二種低層住居専用地域内では、敷地面積や容積
率に関係なく都市計画で定めた高さが上限となります。この上限のことを
「絶対高さ」と呼びます。

■斜線制限
斜線制限とは、境界などから一定の勾配で引いた線の内側に建物を建てな
ければならないとする制限で、敷地と接する前面道路に関する「道路斜線」
、隣地との境界に関する「隣地斜線」、北側隣地の日照の悪化を防ぐため
の「北側斜線」があります。

■道路による制限
建物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に、2m以上接していなけれ
ばなりません。なお、幅員が4m未満の道路でも、特定行政庁が指定した道
路については、道路の中心線から2m後退した地点(セットバック)を道路
の境界と見なして、建物を建てる事ができます。

その他、農地法、河川法、道路法、、自然公園法など様々な法令・条例に
よる制限があります。


以上、「建築制限」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO75.登記・測量のQ&A 「宅地の定義」 2016/04/01(金) 09:32:44

前回は、「農地転用」について概要をお話しました。
今回は、「宅地の定義」について概要をお話しします。


問い
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「宅地」の定義が複数あるそうですが、どのような違いがあるのでしょう
か?


答え
────────────────────────────────
一言で「宅地(たくち)」と言っても、適用される法律によって定義が違
いますので、幾つかご紹介します。


■宅地建物取引業法の宅地

宅地建物取引業法は、宅地と建物の取引に関する法律で、購入者の保護や
流通の円滑化を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、建物の敷地になっている土地をいい、都市計画
法の用途地域内の土地で、道路・公園・河川などの公共の施設として用い
られている土地以外の土地をいいます。(宅地建物取引業法 第2条)

地目や現況のいかんを問わず、上記に当てはまるものは全て宅地として取
り扱います。


■土地区画整理法の宅地

土地区画整理法は、健全な市街地の造成を図る事で、社会全体の共通の利
益に役立てること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、公共施設として用いられている国又は地方公共
団体の所有する土地以外の土地をいいます。(土地区画整理法 第2条)

公共施設以外の土地は、農地や山林も含め全て宅地です。


■宅地造成等規制法の宅地

宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う災害を防止し、国民の生命及び財産
の保護を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川そ
の他公共の用に供する施設の用いられている土地以外の土地をいいます。
(宅地造成等規制法 第2条)

農地や採草放牧地は宅地として取り扱いません。


■不動産登記法の宅地(地目)

不動産登記法は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示(登記)し、
国民の権利の保全を図り、それによって取引の安全と円滑に資することを
目的としています。

この法律で「宅地」は、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすた
めに必要な土地となっています。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条)


土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異があっても、
土地全体としての状況を観察して定めるものとされています。


以上、「宅地の定義」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO74.登記・測量のQ&A 「農地転用とは」 2016/03/11(金) 09:43:16

前回は、「保留地」について概要をお話しました。
今回は、「農地転用」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「農地転用」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
農地転用(のうちてんよう)とは、農地を農地以外の目的に転用すること
で、農地法に定めがあります。

「農地」とは、耕作の目的に供される土地の事で、実際に田や畑として利
用している土地は皆「農地」ということになります。

また、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている土地は、耕作がされ
ていなくとも農地とみなされます。逆に、もし登記簿上の地目が田や畑以
外の地目だったとしても、現況が農地なら農地とみなされます。

さらに、今は休耕していて原野のように見える土地でも、耕作しようと思
えばいつでも耕作できるような土地は農地とみなされます。

ただし、庭の一角で野菜を栽培しているような家庭菜園は農地には該当し
ません。

農地法の目的は「食料の安定供給の確保」(農地法第一条)で、農業生産
の基盤である農地を守るため、農地転用を規制しています。

そのため、農地が自分の土地であったとしても、農地以外の目的に転用す
る場合には、許可や届出が必要になります(農地法第四条)。

これに違反して転用した場合には、もとの農地に復元させる等の厳しい処
分が科せられる事があります(農地法第五十一条)。

正しく手続を踏んで、適正に転用したとしても、登記簿上の地目が田や畑
のままになっていると、後々トラブルの原因になりますので、地目変更登
記の手続を行うことをお勧めします。


以上、農地転用について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO73.登記・測量のQ&A 「保留地とは」 2016/03/01(火) 09:12:18

前回は、「仮換地」について概要をお話しました。
今回は、「保留地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「保留地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられますが、事業の施行者は、換地計
画の際に、宅地の一部を換地として定めないで、保留地(ほりゅうち)と
して定めることができます。

保留地は、分譲して事業の費用に当てたり、一定の用途に使用する目的で
定められます。

保留地は、土地区画整理事業によって生み出された新規の宅地ですので、
換地処分がなされる前の段階では登記がありません。

しかし、土地の登記がされる前に建物を建築することは可能です。

保留地の登記は、換地処分の公告があった翌日に、施行者を所有者として
保存登記され、その後、保留地購入者への所有権移転登記がなされること
になります。

尚、事業の施行者が販売する保留地は不動産会社を経由しないため、仲介
手数料が掛かりません。


以上、保留地について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO72.◆登記・測量のQ&A 「仮換地とは」 2016/02/26(金) 10:07:11


前回は、「換地」について概要をお話しました。
今回は、「仮換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「仮換地」とはどんなものなのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、整備後に換地として交付さ
れる予定の土地を「仮換地(かりかんち)」といいます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
ますが、土地区画整理事業は、広範囲にわたって行われる事が多く、全て
の工事が終わるまで長期間を要します。

そこで、土地区画整理事業の施行者は、換地処分が行われるまでの間、必
要がある場合には、先に工事が完成した地区に「仮換地(かりかんち)」
を指定することができることになっています。

この仮換地は、換地の位置や範囲を仮に指定するものですが、一時的な「
仮の換地」という意味ではなく、最終的にはそのまま換地となります。

仮換地指定後は仮換地を従前の宅地と同じ内容で使用収益することができ
るようになり、建築物を建てることも可能になります。

なお、仮換地が指定されると、従前の宅地については使用収益できなくな
りますが、権利関係は換地処分が行われるまで従前の宅地に存在したまま
になります。

また、場合によっては、仮換地の使用収益の開始日を定められたり、従前
の宅地と仮換地の両方とも使用できない日が発生することもあります。


以上、仮換地について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい場
合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO71.登記・測量のQ&A  「換地とは」 2016/02/26(金) 10:00:52

前回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しました。
今回は、「換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「換地」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、土地区画整理事業後に交付
される土地を「換地(かんち)」と呼びます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする手法が用いられます。この時、宅地の所有者には従前
の宅地の代わりに新しく整備された別の宅地が交付される事になります。
(土地区画整理事業においては、公共施設以外の土地は、農地や山林も含
め全てを「宅地」といいます。)

この交付された宅地を換地と呼び、換地を行うための一連の手続きを換地
処分といいます。

区画を割り直すと、従前とは全く違った区画になりますので、権利関係も
再編成しなければなりません。権利の移転や消滅といった法的な手続きを
全ての土地に対して行うことは非常に困難を伴いますが、換地処分を行う
ことで、権利関係の再編成の問題を解決する事ができます。

換地処分による登記がなされると、権利の登記はそのままで、表示の登記
が、従前の土地から新たな土地へと書き換えられます。同時に公図も換地
処分後の図面が備え付けられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
て、公告によって一般公衆に告知されます。

換地処分の公告がされると、換地処分に伴う登記がなされることになりま
すが、その登記が完了するまでの間は、原則として他の登記はする事がで
きない事になっています。


以上、換地について簡単にご紹介しました。


◆NO70.登記・測量のQ&A 「市街地再開発事業とは」 2016/02/16(火) 09:27:54


前回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しました。
今回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「市街地再開発事業」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
市街地再開発事業(しがいちさいかいはつじぎょう)は、市街地内の老朽
建築物が密集している地区や、公共施設の整備が遅れている地区において、
建築物の建て替えや公共施設の整備を行うことにより、土地の高度利用と
都市機能の更新を図る事業で、都市再開発法に基づいて行われます。

それぞれバラバラに建っていた従来の古い建物を取り壊した上で、皆で協
力して新しい中高層のビルや住宅に建て替えるとともに、区域内の道路や
公園といった公共施設をあわせて整備するものです。

事業が行われる前から土地や建物について権利を持っている人は、それぞ
れの権利に応じて新しくできたビルとその敷地に権利が移し換えられるこ
とになります。

例えば、再開発されたビルは区域内の以前の床面積を大きく上回る規模を
確保できますが、

従前の建物や土地について権利を持っていた人は、従前資産の評価に見合
う再開発ビルの床(権利床)を受け取り、

新たに生み出された部分(保留床)を売却するなどして事業費に充てるこ
とも行われます。

市街地再開発事業を行う施行者としては、個人、組合、再開発会社、地方
公共団体、都市再生機構等があります。


以上、市街地再開発事業について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



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