所長日記(ブログ)

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◆NO115.登記・測量のQ&A「建物の種類」について 2017/12/21(木) 09:38:33

前回は、「敷地権」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い

「店舗」として登記されている建物を改造して住宅として利用しようと思
っています。この場合、建物の形状や床面積は変わらないくても、建物の
種類を変更する登記が必要だと聞きました。
この「建物の種類」とはどういったものなのでしょうか?


答え

建物の種類(たてもののしゅるい)とは、建物の主な用途の事です。
主な用途が住宅であれば「居宅」、お店であれば「店舗」といった具合に、
建物を特定するために登記事項となっています。

登記事項が変更になったときには、その所有者は1ヶ月以内に建物の表題
部の変更の登記を申請しなければなりませんので、主な用途が「店舗」か
ら住宅に変わったのであれば、建物の種類を「居宅」に変更する登記が必
要になります。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿
舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変
電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに
準じて定めるものとする。

2 建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物
の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、新しい種類を登記す
ることができる事になっています。

建物の利用目的が多様化し、様々な建物が建てられるようになりましたの
で、実際に新しい種類で登記されるケースもあるようです。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりた
い場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO114.登記・測量のQ&A「敷地権」について  2017/11/28(火) 09:12:55

前回は、「区分建物」について概要をお話しました。
今回は、「敷地権」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入し予定のマンションの登記記録に「敷地権」という表示がありました。
これはどういうものなのでしょうか?


答え
───────────────
敷地権(しきちけん)とは、分譲マンションなどの区分建物と一体化され
て登記された土地の権利のことです。

建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。建物の所有者は、その敷地
について所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持って
いるのが普通です。

そして、マンションのような区分建物の所有者が持っている敷地の権利(
所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。


通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別
々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有して
いた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

参考図1:
 

しかし、分譲マンションのような区分建物は、敷地利用権と建物の専有部
分が一体化されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して
処分することができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:
 

そして、区分建物の登記簿には、専有部分と一体化された敷地利用権も一
緒に登記され、この登記された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷
地権(しきちけん)と呼びます。

敷地利用権と専有部分の一体化が導入されたことにより、所有権移転登記
などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱い
となり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりまし
た。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部
分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


◆NO113.登記・測量のQ&A「区分建物」について  2017/11/21(火) 09:06:52

前回は、「主である建物と附属建物」について概要をお話しました。
今回は、「区分建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
分譲マンションのことを区分建物と呼ぶそうですが、普通の一戸建ての建
物とはどのように違うのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
通常の建物は、1階部分をAさんが所有し、2階部分をBさんが所有する、
というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物(くぶんたんてもの)とは、一棟の建物の一部を独立して所有す
ることができる建物のことで、区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)
に区別されます。

専有部分とは、4階の2号室といった形で区切られた室内空間のことで、
居住者が専有する部分です。

参考図1:
 

共用部分とは、エントランス(入り口)やエレベーター、外廊下など、居
住者が共同で使う部分を指し、専有部分以外は全て共用部分となります。

参考図2:
 

尚、マンションが皆区分建物であるとは限りません。区分所有を目的とし
なければ、マンションであっても通常の建物として登記できます。例えば、
賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

また、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋、最近では
テラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も区分建物と
して登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と
「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状
態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状
態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できませんの
で、区分所有することはできません。

以上、「区分建物」について簡単にご紹介しましたが、実際に区分建物と
して登記する際には、様々な難しい判断を伴う場合があります。詳しくお
知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO112.登記・測量のQ&A「主である建物と附属建物」について   2017/10/27(金) 09:33:30

前回は、「登記できない建物」について概要をお話しました。
今回は、「主である建物と附属建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
私の家の登記事項証明書を見ると、母屋が「主である建物の表示」、物置
が「附属建物の表示」という欄に記載されています。これはどのような意
味なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
母屋が「主である建物の表示」、物置が「附属建物の表示」に記載されて
いるのは、母屋と物置が一個の建物として登記されていることを表してい
ます。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の
複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の
建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実
際の建物を区別するために、主である建物と、附属建物といった形で分類
しているわけです。

参考図1:
 

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。

参考図1の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかです
ので、居宅を主である建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物と
して取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たし
ていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主である建物と附属建
物として登記することはできません。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用さ
れているような場合には、主である建物と附属建物として登記することは
できません。

参考図2:
 


以上、「主である建物と附属建物」について簡単にご紹介しましたが、実
際には、主である建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は、非
常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土
地家屋調査士にご相談ください。


◆NO111.登記・測量のQ&A「登記できない建物」について 2017/10/13(金) 09:08:01


前回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しました。
今回は、「登記できない建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
ビニールハウスは登記できないと聞いたのですが、どのような理由で登記
できないのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建物として登記するためには、満たさなければならない要件があります。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これらを全て満足しなければ、建物として登記できません。

ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけ
ですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。


しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているよう
な場合は、建物として認められる場合があります。

その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置
 容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレハブの事務所や作業宿舎
 工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプ
レハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス
 これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記
できません。

・建築途中の建物
 建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので
登記できません(建物が完成すれば登記できます)。


以上、「登記できない建物」について簡単にご紹介しましたが、実際には、
建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


◆ NO110.登記・測量のQ&A「床面積に含まれない部分」について 2017/09/28(木) 10:20:46

前回は、「建物の床面積」について概要をお話しました。
今回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録に記載されている床面積には、ベランダやバルコニーは含
まれないそうですが、床面積に含まれない部分とはどのようなものなので
しょうか?


答え
────────────────────────────────
建物の登記記録に記載されている床面積には、周囲に壁のないベランダや
バルコニーは含まない事になっています。

また、天井までの高さが1.5メートル未満の地下室や屋根裏部屋等も床面
積に算入しないことになっています。

その他、階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。



■階段について

一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されるのですが、参考写真のよ
うな、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は二階の床面積に算
入されません。

参考写真:
 

また、参考図1のような建物の外側に設置された屋外階段も、二階の床面
積に算入されません。

参考図1:
 


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるも
のに限り、床面積に算入されます。

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、
床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。

参考図2:
 


以上、「床面積に含まれない部分」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

◆ NO109.登記・測量のQ&A「建物の床面積」について 2017/09/12(火) 09:01:02

前回は、「建物の構造」について概要をお話しました。
今回は、「建物の床面積」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録の「床面積」の欄に記載されている数値は、どの部分を計
算した数値なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
登記記録に記載されている床面積は、各階毎に水平投影面積が記載されて
います。

水平投影面積とは、建物を真上から見たときの面積で、建物に凸凹や斜面
の部分があっても、その建物を水平に置き換えて計算した面積です。

尚、一戸建て住宅のような一棟の建物全てを所有する場合と、マンション
のように一棟の建物を区分して所有する場合では、その計算方法が違いま
す。

以下、前者を「通常建物」、後者を「区分建物」と表現します。

■<通常建物の場合>

通常建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分で計算する
ことになっていますが、建物の構造によって、区画の中心線に違いがあり
ます。

例えば、木造の場合は、壁の厚さにかかわらず柱の中心線で計算しますが、
鉄筋コンクリート造や鉄骨造りでは、壁の中心線だったり、鉄骨柱の外面
だったりと、一様ではありません。

参考図1(木造建物):
 


■<区分建物の場合>

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)
に区別されます。

専有部分とは、居住者が専有する部分、例えば、マンション一棟の建物全
体のうち、何階の何号室といった形で区切られた室内空間のことです。
一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など、居住者
が共同で使う部分は全て共用部分となります。

区分建物の床面積(専有部分)は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部
分で計算することになっています。

参考図2:
 

また、区分建物の登記簿には、一棟の建物全体の床面積も記載されていま
すが、この場合は、通常建物と同じ方法で計算されます。

この他、マンションの広告パンフレット等では、壁芯で計算した床面積が
用いられる事が多いようですし、税法上では、廊下や階段などの共用部分
の床面積をその持分によって加算されるなど、床面積の規定が違いますの
で注意が必要です。


以上、「建物の床面積」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO108.登記・測量のQ&A「建物の構造」について 2017/08/28(月) 09:31:29

前回は、「建物の種類」について概要をお話しました。
今回は、「建物の構造」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、構造の欄に「木造かわらぶき2階建」と記載さ
れていました。この「構造」とはどういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産登記記録の表題部には、土地や建物を特定するための情報が記載さ
れています。

建物を特定するための登記事項の一つに、建物の構造があります。

建物の構造は、建物の材料、屋根の種類、階数で構成されています。

建物の構造の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十四条 建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び
階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物に
ついては、これに準じて定めるものとする。

一 構成材料による区分
 イ 木造
 ロ 土蔵造
 ハ 石造
 ニ れんが造
 ホ コンクリートブロック造
 ヘ 鉄骨造
 ト 鉄筋コンクリート造
 チ 鉄骨鉄筋コンクリート造

二 屋根の種類による区分
 イ かわらぶき
 ロ スレートぶき
 ハ 亜鉛メッキ鋼板ぶき
 ニ 草ぶき
 ホ 陸屋根

三 階数による区分
 イ 平家建
 ロ 二階建(三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。)

----------(引用:ここまで)----------

建物の構造は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議するこ
とで新しい構造を登記することも可能になっています。

以上、「建物の構造」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO107.登記・測量のQ&A「建物の種類」 について 2017/08/16(水) 09:15:27

前回は、「住居表示」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、種類の欄に「居宅」と記載されていました。
この「種類」とはどういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産登記記録の表題部には、土地や建物を特定するための情報が記載さ
れています。

建物を特定するための登記事項の一つに、建物の種類があります。

建物の種類は、住居用の建物であれば「居宅」、商店であれば「店舗」と
いったように、建物の用途を表すものです。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、
共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所
に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じ
て定めるものとする。

2 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の
種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議するこ
とで新しい種類を登記することも可能になっています。

最近では、建物の利用目的も多様化し、様々な建物が建てられるようにな
りましたので、新しい種類で登記される建物も増えていくものと思われま
す。

以上、「建物の種類」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO106.登記・測量のQ&A 「住居表示」について 2017/08/09(水) 09:05:53


前回は、「法定外公共物」について概要をお話しました。
今回は、「住居表示」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
住居表示が実施されて住所が変わりました。それ以前の住所は登記簿に記
載されている地番と同じだったのですが、地番と住居表示はどのように違
うのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
住居表示が実施されていない地域では「地番」が住所として使われ、住居
表示が実施された地域は「住居表示(じゅうきょひょうじ)」が使われま
す。

地番はその土地を特定するために一筆ごとに土地につけられた番号で、登
記できない土地を除く全ての土地に付いていますが、住居表示は実施され
ている地域とされていない地域があります。

住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地
番で表していました。この時点では地番と住所は一致していましたので、
「地番=住所」と考えても差し支えありませんでした。

ところが、地番は、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番
になったりするため、長い年月の間に不都合が起こるようになりました。

参考図:
 

分筆や合筆が何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並び
とは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難にな
り、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅
れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかり
やすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づ
いて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時
点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所
や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表さ
れます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市
町村が定めます。


以上、「住居表示」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


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