所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆NO107.登記・測量のQ&A「建物の種類」 について 2017/08/16(水) 09:15:27

前回は、「住居表示」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、種類の欄に「居宅」と記載されていました。
この「種類」とはどういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産登記記録の表題部には、土地や建物を特定するための情報が記載さ
れています。

建物を特定するための登記事項の一つに、建物の種類があります。

建物の種類は、住居用の建物であれば「居宅」、商店であれば「店舗」と
いったように、建物の用途を表すものです。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、
共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所
に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じ
て定めるものとする。

2 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の
種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議するこ
とで新しい種類を登記することも可能になっています。

最近では、建物の利用目的も多様化し、様々な建物が建てられるようにな
りましたので、新しい種類で登記される建物も増えていくものと思われま
す。

以上、「建物の種類」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO106.登記・測量のQ&A 「住居表示」について 2017/08/09(水) 09:05:53


前回は、「法定外公共物」について概要をお話しました。
今回は、「住居表示」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
住居表示が実施されて住所が変わりました。それ以前の住所は登記簿に記
載されている地番と同じだったのですが、地番と住居表示はどのように違
うのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
住居表示が実施されていない地域では「地番」が住所として使われ、住居
表示が実施された地域は「住居表示(じゅうきょひょうじ)」が使われま
す。

地番はその土地を特定するために一筆ごとに土地につけられた番号で、登
記できない土地を除く全ての土地に付いていますが、住居表示は実施され
ている地域とされていない地域があります。

住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地
番で表していました。この時点では地番と住所は一致していましたので、
「地番=住所」と考えても差し支えありませんでした。

ところが、地番は、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番
になったりするため、長い年月の間に不都合が起こるようになりました。

参考図:
 

分筆や合筆が何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並び
とは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難にな
り、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅
れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかり
やすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づ
いて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時
点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所
や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表さ
れます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市
町村が定めます。


以上、「住居表示」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO105.登記・測量のQ&A「法定外公共物」について 2017/07/14(金) 09:05:13

前回は、「不完全な位置指定道路」について概要をお話しました。
今回は、「法定外公共物」について概要をお話しします。


問い
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法定外公共物や旧法定外公共物と呼ばれる土地があるそうですが、どのよ
うなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
道路や河川などのことを「公共物」と呼びます。このうち、道路法や河川
法といった法律の適用を受けないで、里道や水路に使用されている土地を
「法定外公共物(ほうていがいこうきょうぶつ)」と呼んでいます。

例えば、昔からあったあぜ道や用水路、ため池などがそれにあたります。

それらのほとんどには地番が付いて無く、法務局備え付けの地図(公図)
には、里道は赤色、水路は青色で記載されていました(最近では着色され
なくなりました)。

里道(りどう)は、赤色で記載されていたことから、赤線と呼ばれること
もあり、現在でも農道などに利用されているものが数多くあります。

同様に、水路は青色で記載されていたことから、青線と呼ばれることもあ
り、現在でも用水路などに利用されているものが数多くあります。

法定外公共物はもともとは国有財産でしたが、平成17年4月1日から市町村
へ譲与され、市町村が管理しています。

ただし、使われなくなって機能を喪失した里道や水路などは「旧法定外公
共物」として区別され、財務省(国)が直接管理しています。

使われなくなった里道や水路の中には、宅地や田畑の一部になってしまっ
ているものもあり、このような旧法定外公共物(旧里道・旧水路)は、払
い下げを受けることもできます。

財務省のホームページに旧法定外公共物のページがありますので、参考に
してください。

財務省:旧法定外公共物(旧里道・旧水路)
 http://www.mof.go.jp/about_mof/zaimu/oshirase/kyuhouteigai.htm


以上、「法定外公共物」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO104.登記・測量のQ&A「不完全な位置指定道路」について 2017/06/30(金) 09:11:10

前回は、「位置指定道路」について概要をお話しました。
今回は、「不完全な位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
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自分の土地に接する道路は「位置指定道路」なのですが、幅員が3.8mしか
ありません。家を建てたいのですが問題ないでしょうか。




答え
────────────────────────────────
本来なら位置指定道路は4.0m以上の幅員があるべきなのですが、こういっ
た道路は古い街並みによく見受けられます。

何らかの事情で道路幅が足りなくなったものと思われます。

このような状態の道路を「不完全位置指定道路」と言い、このままでは建
築確認が下りませんので家を建てることはできません。

この場合、住宅等を建築しようとする者は幅員4.0m以上の道路になるよう
に復元協議(不完全位置指定道路の復元協議)が必要です。

この協議書を役所に提出することによって建物の建築が可能となります。

今回の例では、参考図のような内容になると思われます。

参考図:


手続きの流れは、おおむね次のようになります。

(1)A、D、E、F、G、及び道路の所有者と立ち会いをして、道路中
心線、道路と宅地との境界線、道路後退線を決めます。

(2)立ち会いが無事終了したら、(1)で確認した内容の図面を作り、
関係者から承諾印を取得し「自分の土地」に関して10cm後退する「不完全
位置指定道路の復元協議」を申請します。

(3)この申請があって、新築のための建築確認に入ることができます。

ちなみに、この土地を売買するような場合(実測売買)は、売り主側が事
前に不完全位置指定道路の状態を解消しておく必要があります。

また、将来にわたり自分の宅地の範囲を明確にしておくためには、この際、
B、Cとも一緒に境界立会を行い、道路部分と宅地部分を分筆しておくこ
とをお勧めします。

この分筆登記を行うと、土地の正確な面積が登記され地積測量図が法務局
に備え付けられますので、現地の杭が1〜2本亡失したとしても、地積測量
図のデータを使い容易に復元することができます。

また、道路部分の固定資産税は非課税となりますので節税効果も期待でき
ます。

以上、「不完全な位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO103.登記・測量のQ&A「位置指定道路」について 2017/06/13(火) 09:02:44

前回は、「土地の面積の計算方法」について概要をお話しました。
今回は、「位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
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家を建てる土地を探しているのですが、紹介された土地が、市道からその
土地までの道路は位置指定道路と聞きました。
この「位置指定道路」とはどのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
比較的大きな土地を数個に区画割りして宅地分譲や建売住宅を販売してい
る例をよく見かけますが、建築物を建てるための敷地は、法律(建築基準
法)で定められた道路に2m以上接しなければならない事になっています。


この「道路」は、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっ
ても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新た
に私道を設置して、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定
を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

参考図:
 


尚、道路の位置指定を受けることができる土地には条件があり、市町村役
場や土木事務所との打ち合わせが必要になります。

主な手続の流れは次のとおりです。

1.土地全体の境界確定測量を行います。
2.土地分筆登記をします。
3.道路位置指定申請に必要な書面や図面を、市町村役場や土木事務所に提
出し事前協議をします。
4.道路位置指定の条件を満たす工事を行い、関係官庁の検査を経て検査済
証が交付されます。


ところで、この位置指定道路は私道ですので誰かの所有権登記がされてい
ます。一般的にはこの道路に接している宅地の所有者が、共有持分をそれ
ぞれ持っているケースが多いようです。

住宅の敷地を購入する際には、前面道路が位置指定道路かどうか、その所
有権はどうなっているのか等もご確認ください。


以上、「位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO102.登記・測量のQ&A 「土地の面積の計算方法」について 2017/06/05(月) 10:01:13


前回は、「合筆できない土地」について概要をお話しました。
今回は、「土地の面積の計算方法」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
登記記録に記録されている土地の面積(地積)は、どのように計算するの
でしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の面積を計算する場合には、まず境界をはっきりさせるための測量(
境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。

境界確定測量の成果として得られるのは、境界点の座標値です。

面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(
ざひょうめんせきけいさん)で行うのが主流です。

座標面積計算が主流になる前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三
角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)
が使われていました。

法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果も
掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されている
ものが多く存在します。

参考図1:
 


尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれ
る面積を使います。

水平投影面積は、土地が傾斜していても、水平に置き換えて計算します。
つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の
面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 


また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があり
ます。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になりま
す。


以上、「土地の面積の計算方法」について簡単にご紹介しました。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

◆NO101.登記・測量のQ&A「合筆できない土地」について 2017/05/16(火) 09:25:40

前回は、「土地合筆登記」について概要をお話しました。
今回は、「合筆できない土地」について概要をお話しします。


問い
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合筆できない土地があると聞きましたが、どのような土地なのでしょうか?



答え
────────────────────────────────
合筆(ごうひつ・がっぴつ)とは、それぞれ別個の土地として登記されて
いる複数の土地について、一つの土地にまとめることをいいます。

合筆後は一つの土地(一筆の土地)となる事から、合筆の登記には制限事
項があります。

次のような場合には合筆できない事になっています。

(1)互いに接続していない土地の合筆
(2)地目が異なる土地の合筆
(3)地番区域が異なる土地の合筆
(4)所有者が異なる土地の合筆
(5)所有者の持分が異なる土地の合筆
(6)所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地の合筆
(7)所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆


これらの制限事項を図示した参考図がありますのでご覧ください。

参考図:
 

参考図の「A」の土地と「B」の土地は、現状のままではどれも合筆でき
ません。((7)には例外があり、合筆できる場合があります)

尚、合筆の制限事項に該当する場合でも、現状を変更する等して制限事項
に該当しない状態にする事ができれば合筆できる場合があります。

例えば(2)の場合、両方の土地の利用目的が同じであれば、両者が同じ
地目になるよう地目変更の登記をする事で、(2)の制限事項に該当しな
くなります。

また、(6)の場合は、「B」の土地について所有権の登記をすれば、(
6)の制限事項に該当しなくなります。


以上、「合筆できない土地」について簡単にご紹介しました。詳しくお知
りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



◆NO100.登記・測量のQ&A「土地合筆登記」について 2017/05/12(金) 09:15:06

前回は、「地目変更登記」について概要をお話しました。
今回は、「土地合筆登記」について概要をお話しします。


問い
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複数の土地を一つの土地にまとめることができる、土地合筆登記とは、ど
のようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地と土地との境界を筆界(ひっかい)といいます。

そして、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれ
に地番が付けられています。

合筆登記(ごうひつとうき・がっぴつとうき)とは、互いに接する数筆の
土地を、一つの土地(一筆の土地)にまとめる登記のことをいいます。

土地合筆のケースとしては次のようなものがあります。

・複数の土地をひとまとめにして売りたい場合
・相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合

だたし、次のような条件を満たしている必要があります。

・字名が同じ
・地目が同じ
・所有者が同じ
・接続していること
・所有権以外の権利の登記(抵当権等)がないこと
(※抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外的
に合筆できます)


合筆登記を申請することができるのは、土地の所有者です。

申請義務はありませんので、その所有者の意思に基づいて申請することが
できますが、所有者全員(共有者全員)で申請しなければなりません。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

合筆登記だけであれば、通常は測量業務は行いません。


合筆登記がなされると、合筆後の土地には合筆前の首位の地番が付き、他
方の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り
再使用されない事になっています。

参考図:

 

参考図の例の場合、7番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の
事情がない限り再使用されないことになります。


以上、「土地合筆登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO99.登記・測量のQ&A「地目変更登記」について 2017/04/13(木) 09:12:11

前回は、「地図訂正の申出」について概要をお話しました。
今回は、「地目変更登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
地目が変わった場合に、地目変更登記が必要との事ですが、どのようなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の登記には、土地を特定するための要素の一つとして、その利用状況
によって「宅地」や「田」、「畑」といった地目が記録されています。

土地の利用目的が変わると、地目も変わりますので、登記記録も変更しな
ければなりません。

地目が変更になった場合に申請する登記を、地目変更登記(ちもくへんこ
うとうき)と言います。

登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、そ
の土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになって
います。

不動産の表示に関する登記は、その不動産の物理的な状況を明示する事に
よって、不動産の取引を安全・円滑にする役割や、固定資産税などの基礎
資料としての役割もあります。

そのため、不動産の所有者は、地目が変更になった場合には、1カ月以内
に地目の変更の登記を申請する義務が課せられています。

地目の種類は、法律によって23種類と決められています。
http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


地目を変更するケースとしては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

土地地目変更登記がなされると、不動産登記簿の登記記録に記録されてい
る地目が変更されます。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

場合によっては農地転用の手続を伴ったり、各種書類の作成にも専門的な
知識が必要になります。

以上、「地目変更登記」について簡単にご紹介しましたが、実際に地目変
更が必要かどうかの判断には、専門的な知識が必要になりますので、詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO98.登記・測量のQ&A「地図訂正の申出」について 2017/03/29(水) 09:13:39

前回は、「地積更正登記」について概要をお話しました。
今回は、「地図訂正の申出」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
法務局に備え付けの地図に誤りを発見した場合、訂正の申し出ができると
の事ですが、その手続について教えてください。


答え
────────────────────────────────
法務局には、土地の所在、地番、地目、地積といった土地に関する情報が
登記されていますが、登記情報だけでは、その土地が現地のどの部分に当
たるのかまでは分かりません。

そのため、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを確認することが
できる図面が備え付けられています。その図面のことを、地図と呼びます。


地図は、不動産登記法に規定されている正確性が高い図面ですが、すべて
の地域に備え付けられているわけではありません。

まだ地図が備え付けられていない地域には、地図が備え付けられるまでの
間、それに代わるものとして「地図に準ずる図面」が備え付けられていま
す(一般的に公図と呼ばれています)。

この地図(または地図に準ずる図面)の表示に誤りがある場合に、正しい
表示に訂正することを地図訂正(ちずていせい)といいます。

地図に誤りがある場合、その土地の所有者等は地図訂正の申し出をするこ
とができます。地図訂正の申し出を行う場合には、地図に誤りがあること
と、訂正後の筆界が正しいものであることを立証する必要があります。

実務においては、土地分筆登記や土地地積更正登記を申請する際に行う地
図の調査で誤りを発見することが多く、この場合、登記の申請と地図訂正
の申出をいっしょに行うことになります。


以上、「地図訂正の申出」について簡単にご紹介しましたが、実際に地図
訂正が必要かどうかの判断には、専門的な知識が必要になります。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


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