尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO92.登記・測量のQ&A「地積測量図」について 2017/01/19(木) 09:08:08

前回は、「地籍」について概要をお話しました。
今回は、「地積測量図」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
法務局に備え付けられている土地に関する図面に「地積測量図」がありま
すが、どんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
地積測量図(ちせきそくりょうず)は、土地の形や面積を示す図面で、分
筆や地積更正などの土地の表示に関する登記を申請する際に添付する図面
です。

地積測量図にはその土地の面積やその計算方法、土地の形状や隣接地との
位置関係、設置されている境界標とその種類などが表示されています。

地積測量図の詳細につきましては、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/zu_chiseki.html


地積測量図は、登記所(法務局)に保管されていて、誰でも閲覧したり写
しの交付を請求することができます。

尚、全ての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。
過去に、分筆登記や地積更正登記といった地積測量図の添付が必要な登記
が申請されていれば、備え付けられている可能性があります。

また、登記記録上の土地の情報は「地番」で管理されています。住居表示
が実施された地域の住所とは違いますので注意が必要です。

以前ははっきりしていた境界が、長い年月の間に、境界標がずれたり、無
くなってしまったりする場合があります。そのような時、地積測量図があ
れば境界標を元の位置に復元することができます。

もし、境界がはっきりしていなくて、地積測量図もない場合には、お近く
の土地家屋調査士にご相談ください。適切なアドバイスをしてくれると思
います。


以上、「地積測量図」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO91.登記・測量のQ&A 「地積」について 2016/12/07(水) 09:52:10

前回は、「地目」について概要をお話しました。
今回は、「地積」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の登記記録に記載されている「地積」とはどんなものなのでしょうか?



答え
────────────────────────────────
地積(ちせき)とは、簡単に言えば土地の面積ですが、計算方法や数字の
表し方に決まりがあります。

地積は、境界線で囲まれた一筆の土地の広さを水平投影面積で表したもの
で、境界の測量に基づいて計算されます。

水平投影面積とは、その土地を真上から見たときの面積です。土地が傾斜
していても、水平に置きかえて計算します。

土地の広さは、平方メートルを単位として定められ、1平方メートルの100
分の1未満は切り捨てられます(条件によっては、1平方メートル未満を切
り捨てる場合もあります)。

昔の登記簿には、尺貫法で記載された地積もありましたが、今では全て平
方メートルで統一されています。

土地の面積はとても重要な情報ですが、登記情報と実際の面積が必ずしも
一致しているとは限りません。違っている場合もあります。

登記情報と実際の面積が一致しないまま放置しておくと、将来境界紛争や
不動産取引の障害となるおそれがあります。

地積測量図が備え付けられていれば、その内容と現地を照らし合わせるこ
とで、面積を確認する事ができます。

もし、実際に測った土地の面積が地積と違う場合には、登記記録を正しい
面積に直す「地積更正登記」の手続が必要になります。

地積更正登記を申請する際には、土地の境界をはっきりさせるための測量
(境界確定測量)や、正しい境界が記載された図面(境界確定図)等が必
要になります。

自分の土地の面積が正しく登記されているかどうか心配な方は、お近くの
土地家屋調査士にご相談ください。


以上、「地積」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO90.登記・測量のQ&A 「地目」について 2016/11/22(火) 09:16:35


前回は、「海に突き出た土地の境」について概要をお話しました。
今回は、「地目」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の登記記録には「地目」が記載されていますが、この「地目」とは何
を意味しているのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
地目(ちもく)は、土地の利用状況によって定められる名称です。

家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」とい
った具合に23種類の地目があります。

【23種類の地目】
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、
運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、
公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地

地目についての詳細は、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


地目は土地の登記記録の表題部に記録されています。

もし、土地の利用状況が、登記上の地目と違う状況になった場合には、そ
の土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになって
います。

土地地目変更登記とは、登記記録の内容をその土地の利用状況に合わせる
(変更する)手続きのことをいいます。

地目を変更する具体例としては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありま
すので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをお
すすめします。

尚、地目の変更には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合がありま
す。また、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。


以上、「地目」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO89.登記・測量のQ&A  「海に突き出た土地の境」について 2016/10/31(月) 09:17:14



前回は、「海・川・湖と陸地の境」について概要をお話しました。
今回は、「海に突き出た土地の境」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
下図のような海に突き出た土地はの扱いはどのようになるのでしょうか?

参考図1:
 


答え
────────────────────────────────
個人の権利や義務など、私人間の法律関係を定める法律によって認められ
た権利を私権といいます。

参考図1のように、海に突き出た土地の場合、私権の及ぶ範囲は「A」と
考えられます。

参考図1の土地は現状では海に突き出た形になっていますが、時を遡ると、
参考図2のような通常の土地だったのではないでしょうか。

参考図2:
 


最初が参考図2のような普通の陸地であったとすると、長い年月の間に参
考図3の(1)→(4)のように海に接する部分が浸食され海に突き出た形にな
ったとしても、土地利用の実態が変わらなければ、権利の範囲も変わらな
いと考えられます。

参考図3:
 


尚、利用実態や地形条件によっては、これとは違う判断がなされる場合も
あります。


以上、「海に突き出た土地の境」について簡単にご紹介しましたが、詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

◆NO88. 登記・測量のQ&A 「海・川・湖と陸地の境」について 2016/10/17(月) 09:05:00

前回は、「所有権界」について概要をお話しました。
今回は、「海・川・湖と陸地の境」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
海や川のような水面と陸地との境には、どのような決まりがあるのでしょ
うか?


答え
────────────────────────────────
海や河川、沼や湖といった、国が管理している公共の水面のことを「公有
水面(こうゆうすいめん)」といいます。

陸地は、公有水面に覆われていない地表をいいます。

公有水面は登記の対象となりませんが、陸地は登記の対象となりますので、
両者の境を区別する必要があり、次のように定められています。

公有水面と陸地との境は、

(1)潮の満ち引きで差の出る水面については、春分、秋分における満潮


(2)潮の満ち引きのない河川等については、高水位

と定められています。

参考図:
 


埋め立てなどによって新たに土地ができた場合は、上記の定めに従って陸
地との境が判断されますが、津波や地震などによって陸地が海没した時な
どは、これとは違う判断が下される場合もあります。

尚、水面下の土地であっても、「池沼、運河用地、水道用地、用悪水路、
ため池」等の地目を持つ土地の場合は登記の対象となります。


以上、「海・川・湖と陸地の境」について簡単にご紹介しましたが、詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO87.登記・測量のQ&A 「所有権界」について 2016/10/12(水) 09:04:33

前回は、「筆界」について概要をお話しました。
今回は、「所有権界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の境界には「筆界」の他に、「所有権界」と呼ばれるものがあるそう
ですが、どんな違いがあるのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
筆界(ひっかい)とは、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、
個人の意思で勝手に変更することはできません。筆界の変更は、分筆登記
や合筆登記といった法律上の手続きが必要で、「公法上の境界」とも呼ば
れます。

所有権界(しょゆうけんかい)は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、
お隣さんとの話し合いで自由に決めることができます。所有権界は「私法
上の境界」とも呼ばれます。

「筆界」と「所有権界」は一致していれば問題はないのですが、一致しな
い状態になると、トラブルを招く恐れが出てきます。

例えば、変更前の境界(登記された筆界)のままだと土地の使い勝手が悪
いので、お隣さんと話し合い、お互いの土地の一部を交換して、使いやす
い形に境界を変更したと想定しましょう。

参考図:
 

このとき、変更結果をまだ登記(分筆・所有権移転)していない状態の境
界が所有権界です。

お隣さんとの話し合いで境界を変更しても、法務局に登記された境界(筆
界)が変更前のままだと「筆界」と「所有権界」が一致していない状態に
なります。

このまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続
が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

この場合、境界の変更結果を登記(分筆・所有権移転)して「所有権界」
と「筆界」を一致させる事でトラブルを防止することができます。

もし、お隣さんとの境界が「筆界」なのか「所有権界」なのかわからない
場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

所有権界と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になります。この場
合も、土地家屋調査士がお役に立ちます。


以上、「所有権界」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。



◆ NO86.登記・測量のQ&A 「筆界」について  2016/09/26(月) 09:35:08

前回は、「登記の順番」について概要をお話ししました。
今回は、「筆界」について概要をお話しします。


問い
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土地の境界には「筆界」と呼ばれるものがあるそうですが、「筆界」とは
どういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
「筆界(ひっかい)」とは、法務局に登記されている地番と地番の境のこ
とで、土地の取引を行う場合に、とても重要な役割を果たします。

不動産登記法では、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、
それぞれに地番をつけることになっています。

「筆界」は法律によって定められた境界ですので、個人の意志で勝手に変
更することはできません。筆界を変更するには、分筆や合筆といった登記
手続が必要になります。また、筆界は法務局に備え付けられている図面で
確認することができます。

最初に筆界が定められたのは明治時代ですが、長い年月の間に、土地の所
有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりして、現況の境界線が、
いつのまにか真正な筆界と違っている場合も多く存在します。

現況の境界線が筆界と違ったまま放置しておくと、第三者に売買する場合
や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

現況の境界線と筆界とを一致させておくことは、不動産トラブルを防ぐ役
割もあります。

もし、現況の境界線が「筆界」と一致しているのかどうかわからない場合
には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


NO85.◆登記・測量のQ&A  「登記の順番」について 2016/09/14(水) 09:09:32

前回は、「登記される事項」について概要をお話ししました。
今回は、「登記の順番」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
住宅ローンを利用して建物を新築する場合、複数の登記手続きが必要との
ことですが、どんな順番で行われるのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
銀行などの住宅ローンを利用して建物を新築する場合、建物表題登記、所
有権保存登記、抵当権設定登記が必要になります。

今まで存在しなかった建物を新築するわけですから、登記記録も新たに作
成される事になるのですが、登記記録の作成には順番があります。

不動産の登記記録は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっ
ていて、それぞれ次の箇所に登記されます。

 建物表題登記  ----- 表題部
 所有権保存登記 ----- 権利部甲区
 抵当権設定登記 ----- 権利部乙区

参考図(建物の登記記録):


新たに登記記録を作成する場合、権利に関する登記(甲区・乙区)は、表
題部が無ければできませんし、乙区は、甲区が無ければできません。

つまり、

(1)建物表題登記
(2)所有権保存登記
(3)抵当権設定登記

の順番で登記手続する必要があります。

また、これらの登記手続を代理できるのは、次の資格者です。

 建物表題登記 -----土地家屋調査士
 所有権保存登記----司法書士
 抵当権設定登記----司法書士


尚、既存の建物に抵当権を設定する場合でも、既存建物が登記されていな
ければ、今回紹介した順番で登記することになります。


以上、「登記の順番」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。




◆NO84.登記・測量のQ&A  「登記される事項」について 2016/08/17(水) 09:10:31


前回は、「表題登記」について概要をお話ししました。
今回は、「登記される事項」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
登記記録にはどのような情報が記載されるのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産の登記記録には、土地と建物の2種類があり、土地については1筆
(1区画)ごとに、建物については1個ごとに作成されます。

登記記録は、土地も建物もそれぞれ「表題部」と「権利部」に分かれてい
ます。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれていますので、全体と
しては、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっています(権
利の登記がなされていない場合には表題部だけの場合もあります)。

登記記録のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部(甲区)
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有
権を取得したかがわかります。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

■権利部(乙区)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など


不動産の登記記録は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうこ
とができるようになっています。
登記記録の写し(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考に
してください。

土地の登記記録:


建物の登記記録:



以上、「登記される事項」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知
りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO83.登記・測量のQ&A 「表題登記」について 2016/08/09(火) 09:09:53


前回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話ししました。
今回は、「表題登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
表題登記はどんな時に行うのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
表題登記(ひょうだいとうき)は、まだ登記されていない土地や建物につ
いて、初めて行う登記です。

まだ登記されていない土地や建物には登記記録が存在しません。表題登記
によって、初めて登記記録の表題部が作成されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

参考写真:



表題登記が必要になるのは、次のような場合です。

■土地について
海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、里道などの国有地で未登
記だった土地が払い下げられた時など

■建物について
新たにマイホームを建築した時など


表題登記の申請は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得した
人が、その所有権を取得した日から一カ月以内にしなければなりません。

尚、新たに表題部を作成する登記が全て表題登記とは限りません。

分筆登記では、新たに地番が付けられる土地について、表題部が新設され
ますが、これは、既に登記済の一部を変更する登記としての取扱いになり、
表題登記ではありません。


以上、「表題登記」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。



総数:112件 (全12頁)
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