所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆ NO.123登記・測量のQ&A「建物を合体した時」について 2018/04/17(火) 09:32:45

前回は、「建物を区分したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を合体した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
別々に登記してある二つの建物の間を増築してつないで一つの建物となっ
た場合、どのような手続が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
別々に登記されている複数の建物が、増築工事等により構造上一個の建物
となることを合体(がったい)といいます。

建物が合体して一個の建物となった場合には、合体後の建物については建
物の表題登記を、合体前の建物については建物の表題部の登記の抹消を申
請しなければなりません。

参考図1:
 

合体した建物は新たな建物として新規に表題登記され、合体前の建物の登
記は抹消されます。この手続は、合体の日から一月以内に申請する義務が
あります。

ただし、合体前の建物が、主たる建物と附属建物の関係だった場合には、
合体の登記ではなく、建物の表題部の変更の登記をすることになります。

参考図2:
 

また、まだ登記されていない建物同士を合体した場合については、建物の
新築登記と同じ扱いになります。

以上、別々に登記されている数戸の建物が、増築工事等により構造上一個
の建物となった場合に必要な登記について簡単にご紹介しました。詳しく
は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.122登記・測量のQ&A「建物を区分したい時」について 2018/03/30(金) 09:30:01

前回は、「建物を合併したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を区分したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、一個の建物として登記されている賃貸マンションを、分譲マンショ
ンとして販売したい場合、どのような手続きをすれば良いのでしょうか?


答え
───────────────
一棟全体が一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、それぞ
れ独立した分譲マンションとして取引する場合には、建物区分登記(たて
ものくぶんとうき)を申請します。

参考図1:
 

建物の区分の登記は、マンションのように複数の世帯が入居できる一棟の
建物全体が一個の建物として登記されている場合に、それを区分して数個
の建物(区分建物)とする登記で、所有者の意思に基づいて申請すること
ができます(申請義務はありません)。

ただし、建物の区分の登記を申請するためには、区分しようとする建物が
「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たしている必
要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状
態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状
態であることをいいます。

建物の区分の登記がなされると、建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と
共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。

参考図2:
 

また、区分建物の登記記録には、その敷地に関する権利(建物を建てるこ
とができる権利)も一緒に登記され、区分建物(専有部分)とは分離して
処分することができない扱いとなります。

以上、一棟全体が一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、
それぞれ独立した区分建物とする建物区分登記について簡単にご紹介しま
した。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.121登記・測量のQ&A「建物を合併したい時」について 2018/03/14(水) 09:06:00

前回は、「建物を分割したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を合併したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、居宅と倉庫が別々に登記されているのですが、これを「居宅・倉庫」
で1個の建物として登記したい場合、どのような手続きをすれば良いので
しょうか?


答え
───────────────
それぞれ別個の建物として登記されている数個の建物をまとめて1個の建
物としたい場合には、建物合併登記(たてものがっぺいとうき)を申請し
ます。

参考図:
 

建物の合併の登記は、建物の現状には何らの変更も加えることなく、登記
上の数個の建物を1個の建物にする登記で、建物分割の登記と同様に所有
者の意思に基づいて申請することができます(申請義務はありません)。

ただし、合併しようとする建物が、主たる建物と附属建物の関係にないと
きや、双方の建物の所有者が違う場合には、合併は認められません。

また、実体上の所有者が同一であっても、所有権の登記がある建物と所有
権の登記のない建物は合併することができませんし、所有権以外に権利の
登記のない建物と、抵当権等の権利の登記のある建物も合併できません。

建物の合併は、所有者が自由に申請できるのが原則ですが、合併すること
によって登記の原則を阻害することになる場合には合併が制限されていま
す。

以上、2棟以上の建物がそれぞれ別個に登記されている場合に、双方を合
併して1個の建物とする建物合併登記について簡単にご紹介しました。詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.120登記・測量のQ&A「建物を分割したい時」について 2018/03/05(月) 09:59:58

前回は、「建物を取り壊した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を分割したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、居宅・店舗・倉庫の3棟ある建物が1個の建物として登記されてい
るのですが、これを「居宅」で1個、「店舗・倉庫」で1個と、2個の建
物に分けたい場合、どのような登記をすれば良いのでしょうか?


答え
───────────────
2棟以上の建物が1個の建物として(主たる建物と附属建物として)登記
されている場合に、附属建物を独立した別個の建物としたい場合には、建
物分割登記(たてものぶんかつとうき)を申請します。

参考図:
 

建物の分割の登記は、建物の現状には何らの変更も加えることなく、登記
上の1個の建物を数個の建物にする登記で、所有者の意思に基づいて申請
することができます(申請義務はありません)。

建物の所有者が死亡し、相続による所有権移転登記の前提として建物分割
登記をする場合には、相続人から申請することになります。この場合、相
続を証する書面(戸籍謄本や遺産分割協議書など)が必要です。

また、建物の敷地も分割する場合には、土地分筆登記が必要です。

以上、2棟以上の建物が1個の建物として登記されている建物を、分割し
て別個の建物としたい場合に申請する建物分割登記について簡単にご紹介
しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO119.登記・測量のQ&A「建物を取り壊した時」について 2018/02/15(木) 09:06:47

前回は、「建物を増築・改築した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を取り壊した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
古い家を取り壊したいと思っていますが、その際にはどのような登記が必
要になるのでしょうか?


答え
───────────────
家を取り壊した時には、建物の滅失(めっしつ)の登記が必要になります。


法律(不動産登記法)では、登記されている建物を完全に取り壊したり焼
失した場合には、その所有者は、取り壊した日(焼失した日)から一月以
内に、建物の滅失(めっしつ)の登記を申請しなければならないことにな
っています(不動産登記法第五十七条)。

取り壊した(焼失した)建物が附属建物だったり、建物の一部だった場合
には、滅失の登記ではなく、表題部の変更の登記が必要になります。

建物の滅失の登記は、表題部の登記事項が下線を引く手続きで抹消し、原
因欄に年月日取壊し、又は焼失のように記載し登記簿を閉鎖します。

閉鎖される登記簿の権利部(甲区・乙区)につきましては、甲区及び乙区
欄の内容はそのまま何も付け加えることはしません。

権利の元となっている建物が物理的に存在しなくなったため、抵当権など
第三者の権利があったとしてもそのまま閉鎖の手続きがなされるわけです。


但し抵当権などの債務が残っている建物を取り壊す場合は、事前にその権
利者の承諾をもらっておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。

また、建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産
税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を
申請することをお勧めします。

法律(不動産登記法)には、「申請をすべき義務がある者がその申請を怠
ったときは、十万円以下の過料に処する」との罰則規定もあります(不動
産登記法第百六十四条)。

建物の滅失の登記はそれほど難しくありませんので、ご自分で申請されて
もよろしいかと思います。

法務局のホームページに建物滅失登記申請書をダウンロードできるページ
がありますのでご紹介します。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan5.html


以上、登記されている建物を取り壊したり焼失した場合に必要な登記につ
いて簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたず
ねください。


◆NO118.登記・測量のQ&A「建物を増築・改築した時」について 2018/02/06(火) 09:11:46

前回は、「建物を新築した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を増築・改築した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家の増築や改築をした際にはどのような登記が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
家の増築や改築をした場合、「建物表題変更登記(たてものひょうだいへ
んこうとうき)」が必要になる場合があります。

法律(不動産登記法)では、表題部に記載されている登記事項について変
更があったときは、その所有者は、変更があった日から一月以内に、表題
部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

建物の登記記録には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが
登記されていますので、床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような
工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

ところで、設問には「増築や改築をした際」とありますが、「増築」と「
改築」では違う登記が必要になる場合があります。

まず「増築」とは、建築物の床面積を増加させることをいいますので、表
題部の変更の登記が必要になります。

次に「改築」ですが、一般に「改築」と言えば、建て替えのことを指した
り、屋根の張り替えのような改造のことをいう場合が多いと思います。

建築に関する法的な解釈(定義)では、前の建物を取り壊して、前の建物
と位置・用途・構造・規模がほぼ同じ建物を建てることをいうようです。

登記に関しては、「改築」の内容が建物の一部を改造する程度であれば、
表題部の変更の登記になりますが、前の建物と同一性がないような建て替
えの場合には、新築の場合と同じ建物表題登記が必要になります。

このほか、リフォームやリノベーションといった表現で行われる既存建物
の工事についても、工事の前後での建物の同一性を見て判断します。

以上、増築や改築をした時に必要な登記について簡単にご紹介しましたが、
実際には、変更前の建物と変更後の建物の同一性の判断には、様々な要素
を考慮しなければならない場合があります。詳しくは、お近くの土地家屋
調査士におたずねください。


◆NO117.登記・測量のQ&A「建物を新築した時」について 2018/01/15(月) 09:17:38

前回は、「建物の家屋番号」について概要をお話しました。
今回は、「建物を新築した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を新築した時にはどのような登記が必要なのでしょうか?


答え
───────────────
家を新築した場合には「建物表題登記(たてものひょうだいとうき)」が
必要になります。

建物表題登記には申請義務があります。

新築した建物の所有者は、建物の完成後1カ月以内に建物表題登記を申請
しなければなりません。

また、まだ表題登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を
取得した人が、所有権を取得した日から一カ月以内に建物表題登記を申請
しなければなりません。

法律には罰則も規定されており、「申請をすべき義務がある者がその申請
を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています(不動
産登記法第百六十四条)。

建物表題登記がなされると、不動産登記の表題部に、建物の所在・地番・
家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

尚、その建物の所有権を他人(第三者)から守るためには、さらに所有権
の保存登記をしておくと安心です。

また、銀行等から融資を受ける場合には抵当権設定登記をするのが一般的
ですが、抵当権設定登記に先立ちこの保存登記をしておく必要があります。


所有権の登記がなされると、不動産登記の権利部甲区に、その建物の所有
者は誰で、いつ、どんな原因(保存、売買、相続など)で所有権を取得し
たのかなどが記載されます。

抵当権設定登記は、不動産登記の権利部乙区に記載されます。

これらの登記申請の代理業務を行うのは、土地家屋調査士と司法書士です。

建物表題登記は土地家屋調査士が行い、所有権保存登記・抵当権設定登記
は司法書士が担当します。

登記の順序としては、まず最初に建物表題登記を行わなければなりません
ので、業務の流れは土地家屋調査士からはじまることになります。

以上、建物を新築した時について簡単にご紹介しました。詳細をお知りに
なりたい場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

◆NO116.登記・測量のQ&A「建物の家屋番号」について 2017/12/27(水) 09:16:00

前回は、「建物の種類」について概要をお話しました。
今回は、「建物の家屋番号」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
建物の登記記録に「家屋番号」という事項がありますが、どういうものな
のでしょうか?


答え
───────────────
家屋番号(かおくばんごう)は、建物を特定するための番号です。
登記所(登記官)が一個の建物ごとに付ける事になっていて、法律(不動
産登記規則)では次のように定められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十二条  家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番
号をもって定めるものとする。ただし、二個以上の建物が一筆の土地の上
に存するとき、一個の建物が二筆以上の土地の上に存するとき、その他特
別の事情があるときは、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他
の方法により、これを定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------


家屋番号は、通常その建物の敷地の地番と同じ番号が付きます。

参考図1:
 

また、同一の敷地(一筆の土地)に複数の独立した別個の建物があるとき
には、敷地の地番と同じ番号に支号が付きます。

参考図2:
 

さらに、一個の建物が、複数の敷地(二筆以上の土地)にまたがって建っ
ているときには、床面積の多い土地の地番と同一の番号が付きます。

参考図3:
 


以上、建物の家屋番号について簡単にご紹介しました。詳細をお知りにな
りたい場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO115.登記・測量のQ&A「建物の種類」について 2017/12/21(木) 09:38:33

前回は、「敷地権」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い

「店舗」として登記されている建物を改造して住宅として利用しようと思
っています。この場合、建物の形状や床面積は変わらないくても、建物の
種類を変更する登記が必要だと聞きました。
この「建物の種類」とはどういったものなのでしょうか?


答え

建物の種類(たてもののしゅるい)とは、建物の主な用途の事です。
主な用途が住宅であれば「居宅」、お店であれば「店舗」といった具合に、
建物を特定するために登記事項となっています。

登記事項が変更になったときには、その所有者は1ヶ月以内に建物の表題
部の変更の登記を申請しなければなりませんので、主な用途が「店舗」か
ら住宅に変わったのであれば、建物の種類を「居宅」に変更する登記が必
要になります。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿
舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変
電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに
準じて定めるものとする。

2 建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物
の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、新しい種類を登記す
ることができる事になっています。

建物の利用目的が多様化し、様々な建物が建てられるようになりましたの
で、実際に新しい種類で登記されるケースもあるようです。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりた
い場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO114.登記・測量のQ&A「敷地権」について  2017/11/28(火) 09:12:55

前回は、「区分建物」について概要をお話しました。
今回は、「敷地権」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入し予定のマンションの登記記録に「敷地権」という表示がありました。
これはどういうものなのでしょうか?


答え
───────────────
敷地権(しきちけん)とは、分譲マンションなどの区分建物と一体化され
て登記された土地の権利のことです。

建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。建物の所有者は、その敷地
について所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持って
いるのが普通です。

そして、マンションのような区分建物の所有者が持っている敷地の権利(
所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。


通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別
々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有して
いた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

参考図1:
 

しかし、分譲マンションのような区分建物は、敷地利用権と建物の専有部
分が一体化されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して
処分することができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:
 

そして、区分建物の登記簿には、専有部分と一体化された敷地利用権も一
緒に登記され、この登記された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷
地権(しきちけん)と呼びます。

敷地利用権と専有部分の一体化が導入されたことにより、所有権移転登記
などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱い
となり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりまし
た。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部
分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


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