所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆NO119.登記・測量のQ&A「建物を取り壊した時」について 2018/02/15(木) 09:06:47

前回は、「建物を増築・改築した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を取り壊した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
古い家を取り壊したいと思っていますが、その際にはどのような登記が必
要になるのでしょうか?


答え
───────────────
家を取り壊した時には、建物の滅失(めっしつ)の登記が必要になります。


法律(不動産登記法)では、登記されている建物を完全に取り壊したり焼
失した場合には、その所有者は、取り壊した日(焼失した日)から一月以
内に、建物の滅失(めっしつ)の登記を申請しなければならないことにな
っています(不動産登記法第五十七条)。

取り壊した(焼失した)建物が附属建物だったり、建物の一部だった場合
には、滅失の登記ではなく、表題部の変更の登記が必要になります。

建物の滅失の登記は、表題部の登記事項が下線を引く手続きで抹消し、原
因欄に年月日取壊し、又は焼失のように記載し登記簿を閉鎖します。

閉鎖される登記簿の権利部(甲区・乙区)につきましては、甲区及び乙区
欄の内容はそのまま何も付け加えることはしません。

権利の元となっている建物が物理的に存在しなくなったため、抵当権など
第三者の権利があったとしてもそのまま閉鎖の手続きがなされるわけです。


但し抵当権などの債務が残っている建物を取り壊す場合は、事前にその権
利者の承諾をもらっておくことが後々のトラブルを防ぐことになります。

また、建物が無くなったのに滅失の登記をしないままでいると、固定資産
税の納付書が送付されてくる可能性もありますので、早めに滅失の登記を
申請することをお勧めします。

法律(不動産登記法)には、「申請をすべき義務がある者がその申請を怠
ったときは、十万円以下の過料に処する」との罰則規定もあります(不動
産登記法第百六十四条)。

建物の滅失の登記はそれほど難しくありませんので、ご自分で申請されて
もよろしいかと思います。

法務局のホームページに建物滅失登記申請書をダウンロードできるページ
がありますのでご紹介します。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan5.html


以上、登記されている建物を取り壊したり焼失した場合に必要な登記につ
いて簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたず
ねください。


◆NO118.登記・測量のQ&A「建物を増築・改築した時」について 2018/02/06(火) 09:11:46

前回は、「建物を新築した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を増築・改築した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家の増築や改築をした際にはどのような登記が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
家の増築や改築をした場合、「建物表題変更登記(たてものひょうだいへ
んこうとうき)」が必要になる場合があります。

法律(不動産登記法)では、表題部に記載されている登記事項について変
更があったときは、その所有者は、変更があった日から一月以内に、表題
部の変更の登記を申請しなければならないことになっています。

建物の登記記録には、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが
登記されていますので、床面積が変わったり、屋根の種類が変わるような
工事をした場合には、表題部の変更の登記が必要になります。

ところで、設問には「増築や改築をした際」とありますが、「増築」と「
改築」では違う登記が必要になる場合があります。

まず「増築」とは、建築物の床面積を増加させることをいいますので、表
題部の変更の登記が必要になります。

次に「改築」ですが、一般に「改築」と言えば、建て替えのことを指した
り、屋根の張り替えのような改造のことをいう場合が多いと思います。

建築に関する法的な解釈(定義)では、前の建物を取り壊して、前の建物
と位置・用途・構造・規模がほぼ同じ建物を建てることをいうようです。

登記に関しては、「改築」の内容が建物の一部を改造する程度であれば、
表題部の変更の登記になりますが、前の建物と同一性がないような建て替
えの場合には、新築の場合と同じ建物表題登記が必要になります。

このほか、リフォームやリノベーションといった表現で行われる既存建物
の工事についても、工事の前後での建物の同一性を見て判断します。

以上、増築や改築をした時に必要な登記について簡単にご紹介しましたが、
実際には、変更前の建物と変更後の建物の同一性の判断には、様々な要素
を考慮しなければならない場合があります。詳しくは、お近くの土地家屋
調査士におたずねください。


◆NO117.登記・測量のQ&A「建物を新築した時」について 2018/01/15(月) 09:17:38

前回は、「建物の家屋番号」について概要をお話しました。
今回は、「建物を新築した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を新築した時にはどのような登記が必要なのでしょうか?


答え
───────────────
家を新築した場合には「建物表題登記(たてものひょうだいとうき)」が
必要になります。

建物表題登記には申請義務があります。

新築した建物の所有者は、建物の完成後1カ月以内に建物表題登記を申請
しなければなりません。

また、まだ表題登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を
取得した人が、所有権を取得した日から一カ月以内に建物表題登記を申請
しなければなりません。

法律には罰則も規定されており、「申請をすべき義務がある者がその申請
を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています(不動
産登記法第百六十四条)。

建物表題登記がなされると、不動産登記の表題部に、建物の所在・地番・
家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

尚、その建物の所有権を他人(第三者)から守るためには、さらに所有権
の保存登記をしておくと安心です。

また、銀行等から融資を受ける場合には抵当権設定登記をするのが一般的
ですが、抵当権設定登記に先立ちこの保存登記をしておく必要があります。


所有権の登記がなされると、不動産登記の権利部甲区に、その建物の所有
者は誰で、いつ、どんな原因(保存、売買、相続など)で所有権を取得し
たのかなどが記載されます。

抵当権設定登記は、不動産登記の権利部乙区に記載されます。

これらの登記申請の代理業務を行うのは、土地家屋調査士と司法書士です。

建物表題登記は土地家屋調査士が行い、所有権保存登記・抵当権設定登記
は司法書士が担当します。

登記の順序としては、まず最初に建物表題登記を行わなければなりません
ので、業務の流れは土地家屋調査士からはじまることになります。

以上、建物を新築した時について簡単にご紹介しました。詳細をお知りに
なりたい場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

◆NO116.登記・測量のQ&A「建物の家屋番号」について 2017/12/27(水) 09:16:00

前回は、「建物の種類」について概要をお話しました。
今回は、「建物の家屋番号」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
建物の登記記録に「家屋番号」という事項がありますが、どういうものな
のでしょうか?


答え
───────────────
家屋番号(かおくばんごう)は、建物を特定するための番号です。
登記所(登記官)が一個の建物ごとに付ける事になっていて、法律(不動
産登記規則)では次のように定められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十二条  家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番
号をもって定めるものとする。ただし、二個以上の建物が一筆の土地の上
に存するとき、一個の建物が二筆以上の土地の上に存するとき、その他特
別の事情があるときは、敷地の地番と同一の番号に支号を付す方法その他
の方法により、これを定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------


家屋番号は、通常その建物の敷地の地番と同じ番号が付きます。

参考図1:
 

また、同一の敷地(一筆の土地)に複数の独立した別個の建物があるとき
には、敷地の地番と同じ番号に支号が付きます。

参考図2:
 

さらに、一個の建物が、複数の敷地(二筆以上の土地)にまたがって建っ
ているときには、床面積の多い土地の地番と同一の番号が付きます。

参考図3:
 


以上、建物の家屋番号について簡単にご紹介しました。詳細をお知りにな
りたい場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO115.登記・測量のQ&A「建物の種類」について 2017/12/21(木) 09:38:33

前回は、「敷地権」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い

「店舗」として登記されている建物を改造して住宅として利用しようと思
っています。この場合、建物の形状や床面積は変わらないくても、建物の
種類を変更する登記が必要だと聞きました。
この「建物の種類」とはどういったものなのでしょうか?


答え

建物の種類(たてもののしゅるい)とは、建物の主な用途の事です。
主な用途が住宅であれば「居宅」、お店であれば「店舗」といった具合に、
建物を特定するために登記事項となっています。

登記事項が変更になったときには、その所有者は1ヶ月以内に建物の表題
部の変更の登記を申請しなければなりませんので、主な用途が「店舗」か
ら住宅に変わったのであれば、建物の種類を「居宅」に変更する登記が必
要になります。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿
舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変
電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに
準じて定めるものとする。

2 建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物
の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、新しい種類を登記す
ることができる事になっています。

建物の利用目的が多様化し、様々な建物が建てられるようになりましたの
で、実際に新しい種類で登記されるケースもあるようです。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりた
い場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO114.登記・測量のQ&A「敷地権」について  2017/11/28(火) 09:12:55

前回は、「区分建物」について概要をお話しました。
今回は、「敷地権」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入し予定のマンションの登記記録に「敷地権」という表示がありました。
これはどういうものなのでしょうか?


答え
───────────────
敷地権(しきちけん)とは、分譲マンションなどの区分建物と一体化され
て登記された土地の権利のことです。

建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。建物の所有者は、その敷地
について所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持って
いるのが普通です。

そして、マンションのような区分建物の所有者が持っている敷地の権利(
所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。


通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別
々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有して
いた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

参考図1:
 

しかし、分譲マンションのような区分建物は、敷地利用権と建物の専有部
分が一体化されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して
処分することができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:
 

そして、区分建物の登記簿には、専有部分と一体化された敷地利用権も一
緒に登記され、この登記された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷
地権(しきちけん)と呼びます。

敷地利用権と専有部分の一体化が導入されたことにより、所有権移転登記
などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱い
となり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりまし
た。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部
分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


◆NO113.登記・測量のQ&A「区分建物」について  2017/11/21(火) 09:06:52

前回は、「主である建物と附属建物」について概要をお話しました。
今回は、「区分建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
分譲マンションのことを区分建物と呼ぶそうですが、普通の一戸建ての建
物とはどのように違うのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
通常の建物は、1階部分をAさんが所有し、2階部分をBさんが所有する、
というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物(くぶんたんてもの)とは、一棟の建物の一部を独立して所有す
ることができる建物のことで、区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)
に区別されます。

専有部分とは、4階の2号室といった形で区切られた室内空間のことで、
居住者が専有する部分です。

参考図1:
 

共用部分とは、エントランス(入り口)やエレベーター、外廊下など、居
住者が共同で使う部分を指し、専有部分以外は全て共用部分となります。

参考図2:
 

尚、マンションが皆区分建物であるとは限りません。区分所有を目的とし
なければ、マンションであっても通常の建物として登記できます。例えば、
賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

また、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋、最近では
テラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も区分建物と
して登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と
「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状
態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状
態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できませんの
で、区分所有することはできません。

以上、「区分建物」について簡単にご紹介しましたが、実際に区分建物と
して登記する際には、様々な難しい判断を伴う場合があります。詳しくお
知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO112.登記・測量のQ&A「主である建物と附属建物」について   2017/10/27(金) 09:33:30

前回は、「登記できない建物」について概要をお話しました。
今回は、「主である建物と附属建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
私の家の登記事項証明書を見ると、母屋が「主である建物の表示」、物置
が「附属建物の表示」という欄に記載されています。これはどのような意
味なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
母屋が「主である建物の表示」、物置が「附属建物の表示」に記載されて
いるのは、母屋と物置が一個の建物として登記されていることを表してい
ます。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の
複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の
建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実
際の建物を区別するために、主である建物と、附属建物といった形で分類
しているわけです。

参考図1:
 

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。

参考図1の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかです
ので、居宅を主である建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物と
して取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たし
ていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主である建物と附属建
物として登記することはできません。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用さ
れているような場合には、主である建物と附属建物として登記することは
できません。

参考図2:
 


以上、「主である建物と附属建物」について簡単にご紹介しましたが、実
際には、主である建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は、非
常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土
地家屋調査士にご相談ください。


◆NO111.登記・測量のQ&A「登記できない建物」について 2017/10/13(金) 09:08:01


前回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しました。
今回は、「登記できない建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
ビニールハウスは登記できないと聞いたのですが、どのような理由で登記
できないのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建物として登記するためには、満たさなければならない要件があります。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これらを全て満足しなければ、建物として登記できません。

ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけ
ですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。


しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているよう
な場合は、建物として認められる場合があります。

その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置
 容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレハブの事務所や作業宿舎
 工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプ
レハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス
 これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記
できません。

・建築途中の建物
 建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので
登記できません(建物が完成すれば登記できます)。


以上、「登記できない建物」について簡単にご紹介しましたが、実際には、
建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


◆ NO110.登記・測量のQ&A「床面積に含まれない部分」について 2017/09/28(木) 10:20:46

前回は、「建物の床面積」について概要をお話しました。
今回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録に記載されている床面積には、ベランダやバルコニーは含
まれないそうですが、床面積に含まれない部分とはどのようなものなので
しょうか?


答え
────────────────────────────────
建物の登記記録に記載されている床面積には、周囲に壁のないベランダや
バルコニーは含まない事になっています。

また、天井までの高さが1.5メートル未満の地下室や屋根裏部屋等も床面
積に算入しないことになっています。

その他、階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。



■階段について

一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されるのですが、参考写真のよ
うな、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は二階の床面積に算
入されません。

参考写真:
 

また、参考図1のような建物の外側に設置された屋外階段も、二階の床面
積に算入されません。

参考図1:
 


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるも
のに限り、床面積に算入されます。

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、
床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。

参考図2:
 


以上、「床面積に含まれない部分」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

総数:139件 (全14頁)

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