尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO102.登記・測量のQ&A 「土地の面積の計算方法」について 2017/06/05(月) 10:01:13


前回は、「合筆できない土地」について概要をお話しました。
今回は、「土地の面積の計算方法」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
登記記録に記録されている土地の面積(地積)は、どのように計算するの
でしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の面積を計算する場合には、まず境界をはっきりさせるための測量(
境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。

境界確定測量の成果として得られるのは、境界点の座標値です。

面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(
ざひょうめんせきけいさん)で行うのが主流です。

座標面積計算が主流になる前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三
角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)
が使われていました。

法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果も
掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されている
ものが多く存在します。

参考図1:
 


尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれ
る面積を使います。

水平投影面積は、土地が傾斜していても、水平に置き換えて計算します。
つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の
面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 


また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があり
ます。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になりま
す。


以上、「土地の面積の計算方法」について簡単にご紹介しました。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

◆NO101.登記・測量のQ&A「合筆できない土地」について 2017/05/16(火) 09:25:40

前回は、「土地合筆登記」について概要をお話しました。
今回は、「合筆できない土地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
合筆できない土地があると聞きましたが、どのような土地なのでしょうか?



答え
────────────────────────────────
合筆(ごうひつ・がっぴつ)とは、それぞれ別個の土地として登記されて
いる複数の土地について、一つの土地にまとめることをいいます。

合筆後は一つの土地(一筆の土地)となる事から、合筆の登記には制限事
項があります。

次のような場合には合筆できない事になっています。

(1)互いに接続していない土地の合筆
(2)地目が異なる土地の合筆
(3)地番区域が異なる土地の合筆
(4)所有者が異なる土地の合筆
(5)所有者の持分が異なる土地の合筆
(6)所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地の合筆
(7)所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆


これらの制限事項を図示した参考図がありますのでご覧ください。

参考図:
 

参考図の「A」の土地と「B」の土地は、現状のままではどれも合筆でき
ません。((7)には例外があり、合筆できる場合があります)

尚、合筆の制限事項に該当する場合でも、現状を変更する等して制限事項
に該当しない状態にする事ができれば合筆できる場合があります。

例えば(2)の場合、両方の土地の利用目的が同じであれば、両者が同じ
地目になるよう地目変更の登記をする事で、(2)の制限事項に該当しな
くなります。

また、(6)の場合は、「B」の土地について所有権の登記をすれば、(
6)の制限事項に該当しなくなります。


以上、「合筆できない土地」について簡単にご紹介しました。詳しくお知
りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



◆NO100.登記・測量のQ&A「土地合筆登記」について 2017/05/12(金) 09:15:06

前回は、「地目変更登記」について概要をお話しました。
今回は、「土地合筆登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
複数の土地を一つの土地にまとめることができる、土地合筆登記とは、ど
のようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地と土地との境界を筆界(ひっかい)といいます。

そして、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれ
に地番が付けられています。

合筆登記(ごうひつとうき・がっぴつとうき)とは、互いに接する数筆の
土地を、一つの土地(一筆の土地)にまとめる登記のことをいいます。

土地合筆のケースとしては次のようなものがあります。

・複数の土地をひとまとめにして売りたい場合
・相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合

だたし、次のような条件を満たしている必要があります。

・字名が同じ
・地目が同じ
・所有者が同じ
・接続していること
・所有権以外の権利の登記(抵当権等)がないこと
(※抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外的
に合筆できます)


合筆登記を申請することができるのは、土地の所有者です。

申請義務はありませんので、その所有者の意思に基づいて申請することが
できますが、所有者全員(共有者全員)で申請しなければなりません。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

合筆登記だけであれば、通常は測量業務は行いません。


合筆登記がなされると、合筆後の土地には合筆前の首位の地番が付き、他
方の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り
再使用されない事になっています。

参考図:

 

参考図の例の場合、7番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の
事情がない限り再使用されないことになります。


以上、「土地合筆登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO99.登記・測量のQ&A「地目変更登記」について 2017/04/13(木) 09:12:11

前回は、「地図訂正の申出」について概要をお話しました。
今回は、「地目変更登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
地目が変わった場合に、地目変更登記が必要との事ですが、どのようなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の登記には、土地を特定するための要素の一つとして、その利用状況
によって「宅地」や「田」、「畑」といった地目が記録されています。

土地の利用目的が変わると、地目も変わりますので、登記記録も変更しな
ければなりません。

地目が変更になった場合に申請する登記を、地目変更登記(ちもくへんこ
うとうき)と言います。

登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、そ
の土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになって
います。

不動産の表示に関する登記は、その不動産の物理的な状況を明示する事に
よって、不動産の取引を安全・円滑にする役割や、固定資産税などの基礎
資料としての役割もあります。

そのため、不動産の所有者は、地目が変更になった場合には、1カ月以内
に地目の変更の登記を申請する義務が課せられています。

地目の種類は、法律によって23種類と決められています。
http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


地目を変更するケースとしては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

土地地目変更登記がなされると、不動産登記簿の登記記録に記録されてい
る地目が変更されます。


一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.登記申請

場合によっては農地転用の手続を伴ったり、各種書類の作成にも専門的な
知識が必要になります。

以上、「地目変更登記」について簡単にご紹介しましたが、実際に地目変
更が必要かどうかの判断には、専門的な知識が必要になりますので、詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO98.登記・測量のQ&A「地図訂正の申出」について 2017/03/29(水) 09:13:39

前回は、「地積更正登記」について概要をお話しました。
今回は、「地図訂正の申出」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
法務局に備え付けの地図に誤りを発見した場合、訂正の申し出ができると
の事ですが、その手続について教えてください。


答え
────────────────────────────────
法務局には、土地の所在、地番、地目、地積といった土地に関する情報が
登記されていますが、登記情報だけでは、その土地が現地のどの部分に当
たるのかまでは分かりません。

そのため、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを確認することが
できる図面が備え付けられています。その図面のことを、地図と呼びます。


地図は、不動産登記法に規定されている正確性が高い図面ですが、すべて
の地域に備え付けられているわけではありません。

まだ地図が備え付けられていない地域には、地図が備え付けられるまでの
間、それに代わるものとして「地図に準ずる図面」が備え付けられていま
す(一般的に公図と呼ばれています)。

この地図(または地図に準ずる図面)の表示に誤りがある場合に、正しい
表示に訂正することを地図訂正(ちずていせい)といいます。

地図に誤りがある場合、その土地の所有者等は地図訂正の申し出をするこ
とができます。地図訂正の申し出を行う場合には、地図に誤りがあること
と、訂正後の筆界が正しいものであることを立証する必要があります。

実務においては、土地分筆登記や土地地積更正登記を申請する際に行う地
図の調査で誤りを発見することが多く、この場合、登記の申請と地図訂正
の申出をいっしょに行うことになります。


以上、「地図訂正の申出」について簡単にご紹介しましたが、実際に地図
訂正が必要かどうかの判断には、専門的な知識が必要になります。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO97.登記・測量のQ&A 「地積更正登記」について 2017/03/27(月) 09:20:34

前回は、「境界確定図」について概要をお話しました。
今回は、「地積更正登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
登記されている土地の面積が実際の面積が違うとき、地積更正登記をする
必要があるとの事ですが、地積更正登記とはどのようなものなのでしょう
か?


答え
────────────────────────────────
登記記録に誤って記録されている地積を、正しい地積に修正する登記を、
地積更正(ちせきこうせい)登記といいます。

登記されている面積と実際の土地の面積が違っている場合には地積更正登
記をする必要があります。

現地に境界標があったとしても、登記記録と実際の面積が一致していると
は限りません。むしろ多少の違いがあることが多いようです。

登記記録と実際の面積に違いが発生する理由としては、次のようなものが
あります。

・元々の面積が測量誤差等で違っていた。
・以前、分筆登記したときに残地側であった。

地積更正登記がなされると、登記記録が正しい地積に修正され、新しい地
積測量図が備え付けられます。

尚、地積だけでなく地形にも誤りがあるときには、地図訂正も伴い、地図
も修正されることになります。

一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.事前仮測量
 4.立会依頼
 5.立会
 6.測量
 7.図面作成
 8.隣接地所有者から承認印受領
 9.登記申請

場合によっては境界標の復元業務が必要になります。

登記記録の地積を実測面積に修正しておけば、将来の境界紛争を未然に防
ぐ最良の備えになります。


以上、「地積更正登記」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO96.登記・測量のQ&A「境界確定図」 について 2017/03/21(火) 09:28:38

前回は、「境界標」について概要をお話しました。
今回は、「境界確定図」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「境界確定図」があると土地を管理しやすいと聞きました、境界確定図と
はどのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
一言で言えば、正しい境界が記載された図面のことです。

土地の境界をはっきりさせるための測量のことを境界確定測量(きょうか
いかくていそくりょう)といい、その測量に基づいて作成された、正しい
境界が記載された図面を境界確定図(きょうかいかくていず)といいます。


境界確定図は、境界をはっきりさせる必要がある場合に作成することにな
ります。しっかりした境界標を設置し、境界確定図を作成しておけば、安
心して土地を管理することができます。


境界確定図を作成する主なケースとしては次のようなものがあります。

・隣との境界をはっきりさせたい
・境界標が設置されていないので設置したい
・土地の正しい面積を知りたい
・分筆登記の前提として
・登記簿の面積が実際と違うので直したい
・公図(地図)の形が違うので直したい


境界確定図を作成する際のおおよその流れは次の通りです。

(1)調査・測量
法務局や関係する役所に保管されている資料(登記簿、地図・公図、地積
測量図、道路台帳図、区画整理図等)、その土地及び周辺を調査し、境界
点の位置に仮杭を設置します。

(2)立会
関係役所や隣地所有者に現地に来ていただき、境界確認をします。

(3)境界標設置・確定図面作成・署名押印
境界について皆が納得したら、コンクリート杭等の永久境界標を設置する
と共に、境界確定図面を作成し署名押印してもらいます。


境界確定図には、実測平面図、横断図、求積図、公図写し、案内図、境界
確認書、境界標の写真といった、土地に関する様々な情報が載っています。
これらを一つの図面に納めた例がありますので参考にしてください。

参考図:



境界がはっきりしない土地を所有しているのは不安です。しかし、境界確
定測量をして、しっかりした境界標を設置し、境界確定図を作成しておけ
ば、安心して土地を所有し続けることができます。

もし、お隣さんから「境界の立会をして欲しい」とお願いされたらぜひ協
力してください。お隣さんとの境界をはっきりさせることは、あなたの土
地を守ることにもなるのですから。


以上、「境界確定図」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO95.登記・測量のQ&A 「境界標」について 2017/03/16(木) 09:36:55


前回は、「分筆登記」について概要をお話しました。
今回は、「境界標」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の境界に設置してある「境界標」にはどのような役割があるのでしょ
か?


答え
────────────────────────────────
お隣の土地と自分の土地の間には境界が存在しますが、地面に線が引いて
あるわけではありませんので、何か目印が必要です。この目印の役割を果
たすのが「境界標」です。

境界標は境界の折れ点に設置します。そうする事で、境界標と境界標を結
ぶ線が境界線である事がわかります。

参考図:
 


境界標がある事で、誰がみても境界の存在がわかるようになりますので、
境界紛争は起こり難くなります。

例えば、土地を譲渡(売却)することになったり、相続などで土地を分割
する必要がでてきた場合でも、境界標が設置されていれば、円滑に事が運
びますが、もし、境界標が設置されていなかったら、まずは境界復元のた
めの手続きが発生しますので、それだけ費用と時間が掛かってしまいます。


境界標の材質や大きさ等には特に制約はありませんが、永続性のある境界
標(石杭やコンクリート杭、コンクリートで根巻きしたプラスチック杭、
金属標)を用いるのが一般的です。

境界標の種類につきましては、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/kui.html


ご自分の土地に境界標が無い場合や、設置してある境界標が正しいものか
どうか心配な場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

また、境界標が設置されていても、溝が消えかかっているなどして境が判
然としない境界標は、境界紛争の原因とならないように、境界標の入れ替
え等を行っておくことをおすすめします。


以上、「境界標」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO94.登記・測量のQ&A 「分筆登記」について 2017/02/17(金) 09:11:27

前回は、「筆界未定地」について概要をお話しました。
今回は、「分筆登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の一部を処分するときなどに行う「分筆登記」とはどのようなものな
のでしょうか?


答え
────────────────────────────────
一筆の土地(一個の土地)を二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割す
る登記のことを「分筆登記(ぶんぴつとうき)」といいます。
(逆に、複数の土地を1つにまとめる登記を合筆登記といいます)

分筆登記がなされると、分筆された土地には新たな地番がつけられ、独立
した土地として登記され、公図(地図)にも分筆した線が引かれ新たな地
番が記載されます。

参考図:


土地を分筆する主なケースとしては次のようなものがあります。

・土地の一部を売買する場合
・土地の一部の地目が異なる場合
・相続した土地を相続人で分ける場合
・共有の土地を分筆し、単有に変える場合
・広い土地の一部に家を建てる際に、宅地として利用しない部分の土地を
分ける場合

分筆登記を申請することができるのは、その土地の所有者です。
申請義務は無く、土地の所有者の意思に基づいて申請することができます
が、所有者全員(共有者全員)で申請しなければなりません。

実際の作業では、現地を測量して、境界標がない場合には境界標を設置し、
隣地所有者に確認してもらい、正しい境界が記載された境界確定図を作成
し、関係者全員の押印をもらう等の様々な手続が必要になります。

一般的な手続の流れは次のようになります。

 1.法務局等資料調査
 2.現地調査
 3.事前仮測量
 4.立会依頼
 5.立会
 6.測量
 7.境界標埋設
 8.図面作成
 9.承認印受領
 10.登記申請

必要期間としては2〜3ヶ月程度要します。
隣接所有者との立会や筆界確認等がスムーズに進めば期間を短縮できる事
もありますが、法律的な判断や関係者との協議、必要な申請期間等でさら
に時間を要する場合もあります。


以上、「分筆登記」について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO93.登記・測量のQ&A 筆界未定地」について 2017/01/27(金) 09:00:55

前回は、「地積測量図」について概要をお話しました。
今回は、「筆界未定地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
土地の境界が確認できない土地があるそうですが、どういうものなのでし
ょうか?


答え
────────────────────────────────
土地の戸籍に当たる「地籍」を調査する地籍調査の際に、境界(筆界)が
確認できずに、未定のまま処理されてしまう場合があります。

そのような土地を「筆界未定地(ひつかいみていち)」と呼びます。

例えば、1番の土地、2番の土地、3番の土地が筆界未定だと、地籍図に
は〈1+2+3〉と記載されるだけで境界線は表示されません。

参考図:
 

※地籍調査は、主に市町村が主体となって行う調査で、一筆ごとの土地の
所有者、地番、地目、境界の位置、面積などが調査されます。


境界を確認できない理由としては、筆界について所有者間に紛争があった
り、現地で調査を行った際に土地所有者に立ち合ってもらえない場合等が
あります(他にも様々な理由があります)。

もし、全ての境界が決定するまで地籍調査を終了できないとしたら、地籍
調査そのものが進まなくなってしまいます。そのような事態を避けるため
に筆界未定の処理が定められました。

しかし、筆界未定地として処理された土地は、そのままでは、原則として
分筆できないなど、土地の取引に支障を来す場合があります。

筆界未定地の取引を行う際には、先に筆界未定を解消する必要があります。


以上、「筆界未定地」について簡単にご紹介しましたが、筆界未定の解消
方法や例外的な取扱いなど、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土
地家屋調査士にご相談ください。



総数:112件 (全12頁)
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顔写真2 こんにちは、 土地家屋調査士の尾西 睦男です。私達、土地家屋調査士は土地の境界に最も詳しいスペシャリストです。
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