所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

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◆NO.129登記・測量のQ&A「信用できる土地の境界杭」について 2018/07/12(木) 09:29:24

前回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しました。
今回は、「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
良い土地を見つけたので購入したいと考えています。
現地には境界杭が全て有りましたので境界には問題が無いと思うのですが、
大丈夫でしょうか?


答え
───────────────
境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初に境界杭を設置した際には正しい位置にあったとしても、工事等何ら
かの原因で位置がずれたり、正しくない位置に移動する事もあります。

ですから、その境界杭が正しい位置にあることを確認でき、正しくなかっ
た時には正しい位置に復元する事ができる図面も必要です。

その図面の一つが法務局に備え付けてある「地積測量図」です。

「地積測量図」があれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、正しい
位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、
境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の
根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界
確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭
を維持するためには最も安全な方法と言えます。


以上、信用できる土地の境界杭について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.128登記・測量のQ&A「買った土地の面積が少ない」について 2018/06/27(水) 09:19:50

前回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しました。
今回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を建てる目的で土地を購入しました。
その土地には境界杭が設置されていて、登記記録には地積が 200平方メー
トル と記載されていたのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積
を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。
どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすれば
いいのでしょうか。


答え
───────────────
不動産の登記記録には、不動産(土地や建物)の所有者や面積といった情
報が記載されており、これを一般公開することで安全で円滑な不動産取引
ができるようにする役割があります。

その登記記録を公開しているのは登記所(法務局等)と呼ばれる国の機関
で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるよう
になっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されてい
たとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないので
す。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

1、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、
税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に
登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

2、古い時代に分筆された土地の場合

平成17年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量
して、残地(残りの部分)を元の面積から差し引き計算することが可能で
した。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り
返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

3、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、
元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動した
ような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほ
ど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが
義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも少なくなりました。


それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録
の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。

この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、
両者を正しい面積で一致させることができます。


以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しま
した。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.127登記・測量のQ&A「購入した土地に滅失忘れ建物」について 2018/06/15(金) 09:26:49

前回は、「相続した山林の場所探し」について概要をお話しました。
今回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を建てる目的で知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で
登記を調べると、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所
有者については売り主も知らなかったようです。この土地に家を建てるた
めには、どうすればいいのでしょうか?


答え
───────────────
法律(不動産登記法)では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した
日から1ヶ月以内に、建物の所有者が建物滅失登記を申請しなければなら
ない事になっています。

今回の例は、かつて実在した建物が滅失した際、滅失の登記がされないま
ま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、現存
しない建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは
登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる
場合もありますが、見つからない場合は、法務局の登記官に対して、登記
の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後
職権で建物の登記を抹消することができます。

もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登
記が残ることになってしまい、今後その土地に建物を新築した際には、家
屋番号に「○○番の2」といった不自然な支号が付く事になりかねません。


そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確
認することをお勧めします。


以上、購入した土地に滅失忘れ建物があった場合について簡単にご紹介し
ました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.126登記・測量のQ&A「相続した山林の場所探し」について 2018/05/28(月) 09:08:25

前回は、「20年前に建てた建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「相続した山林の場所探し」について概要をお話しします。


問い
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土地(山林)を相続しました。現地を確認したいと思い行ってみたのです
が、境界がはっきりせず場所を特定できませんでした。この土地の場所を
知るためにはどうしたらいいのでしょうか。また、将来のためにしておく
べき事を教えてください。
土地登記簿謄本、資産証明書、遺産分割協議書はあります。


答え
───────────────
不明な土地の所在は、法務局に備え付けられている図面が有力な手がかり
になります。

法務局には、土地の位置や形状、隣接地との境界等を確認することができ
る図面が備えられおり、地図と公図(地図に準ずる図面)の2種類があり
ます。

地図は、地籍調査の成果等に基づいて作成されたもので、一定の精度があ
るのですが、まだ備え付けられていない地域もあります。

公図(地図に準ずる図面)は、明治時代に作成されたもので、精度はあま
り良くありません。

法務局に備え付けられている図面の他、役所の資料等も手がかりになりま
す。土地の位置や形状、隣接地の所有者特定の糸口になります。

境界を確認するためには、上記の手がかりから得た情報を元に、現地での
測量や隣接者との立ち会い等が必要になります。

対象の土地に境界杭が無く、法務局にも精度の良くない公図(地図に準ず
る図面)しかなかったり、隣接地の所有者が何代にもわたって相続が発生
していたりすると、作業が難航し膨大な時間を要することもあります。

全ての境界が確認できたら、永久的な境界杭(コンクリート杭等)を埋設
し、隣接地所有者の確認印のある「土地境界確定図」を作成することをお
勧めします。

土地境界確定図の存在は、トラブルを未然に防ぐ重要な役割を果たします
ので、将来のために是非作成しておきましょう。


以上、所在が不明な土地の調査について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.125登記・測量のQ&A「20年前に建てた建物の登記」について 2018/05/14(月) 09:50:31

前回は、「国有地の払い下げを受けた時」について概要をお話しました。
今回は、「20年前に建てた建物の登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
20年前に家を新築した際に登記していませんでした。
今回銀行から融資を受けるため登記の必要があるのですが可能でしょうか。
新築時の建築確認済証や検査済証などの書類は紛失しています。


答え
───────────────
法律上は、建物を新築した者は1ヶ月以内に建物の登記をしなければなら
ない事になっています。しかし、期限を過ぎても必要な書類が揃えば登記
は可能です。

建物の登記に必要な書類は、登記官が申請人の所有権の取得を推測・判断
できる書類で、原則として次のうちの2種類が必要とされています。

1、確認済証
2、検査済証
3、建築請負人の工事完了引渡証明書+印鑑証明書
4、建築請負契約書+工事代金領収書
5、固定資産税納付証明書又は固定資産税台帳登録事項証明書
6、敷地所有者の証明書
7、敷地の賃貸契約書
8、火災保険加入証書
9、電気ガス水道等の設備代金領収書
10、建物の建築を目的とした金融機関の貸付証明書
11、隣地居住者の証明書
12、借家人の証明書


もし、増改築等で新築当時と違う建物になっていたり、相続が発生してい
たりすると、上記以外の書類が必要になる場合があります。

登記をしないまま何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段に
なって、予想していなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければな
らない事態になる等、予期しない負担が発生する事も多々あります。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題
登記を申請する義務を負わせています。怠った場合罰則もあります。

建物を新築した際には登記をしておくことをお勧めします。


以上、登記をしないまま何年も経過した建物の登記について簡単にご紹介
しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆ NO.124登記・測量のQ&A「国有地の払い下げを受けた時」について 2018/05/08(火) 09:35:03

前回は、「建物を合体した時」について概要をお話しました。
今回は、「国有地の払い下げを受けた時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
私の所有する土地に含まれていた旧里道の払い下げを受けたのですが、こ
の土地は登記されていませんでした。このような場合にはどのような手続
が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
未登記の土地を入手したのであれば、土地の表題登記を申請しなければな
りません。

問いにある旧里道は「法定外公共物(ほうていがいこうきょうぶつ)」と
呼ばれる土地です。

法定外公共物は、道路法や河川法といった法律の適用が無い状態で里道や
水路に使用されている土地をいいます。

里道や水路はもともとは国有地ですが、現在は宅地や田畑の一部になって
しまっていて、里道や水路としての機能を失っているものは、払い下げを
受けることが可能です。

このような国有地は登記されていない場合が多く、未登記の土地を入手し
た場合には、土地の表題登記を申請しなければなりません。

土地の表題登記を申請する場合には、次のような情報を添付しなければな
りません(不動産登記令 別表四項添付情報)。

イ)土地所在図
ロ)地積測量図
ハ)表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報
ニ)表題部所有者となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務
員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっ
ては、これに代わるべき情報)

これらの情報が実際にはどのような書類等を指しているのかは、お近くの
土地家屋調査士にお問い合せください。


◆ NO.123登記・測量のQ&A「建物を合体した時」について 2018/04/17(火) 09:32:45

前回は、「建物を区分したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を合体した時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
別々に登記してある二つの建物の間を増築してつないで一つの建物となっ
た場合、どのような手続が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
別々に登記されている複数の建物が、増築工事等により構造上一個の建物
となることを合体(がったい)といいます。

建物が合体して一個の建物となった場合には、合体後の建物については建
物の表題登記を、合体前の建物については建物の表題部の登記の抹消を申
請しなければなりません。

参考図1:
 

合体した建物は新たな建物として新規に表題登記され、合体前の建物の登
記は抹消されます。この手続は、合体の日から一月以内に申請する義務が
あります。

ただし、合体前の建物が、主たる建物と附属建物の関係だった場合には、
合体の登記ではなく、建物の表題部の変更の登記をすることになります。

参考図2:
 

また、まだ登記されていない建物同士を合体した場合については、建物の
新築登記と同じ扱いになります。

以上、別々に登記されている数戸の建物が、増築工事等により構造上一個
の建物となった場合に必要な登記について簡単にご紹介しました。詳しく
は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.122登記・測量のQ&A「建物を区分したい時」について 2018/03/30(金) 09:30:01

前回は、「建物を合併したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を区分したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、一個の建物として登記されている賃貸マンションを、分譲マンショ
ンとして販売したい場合、どのような手続きをすれば良いのでしょうか?


答え
───────────────
一棟全体が一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、それぞ
れ独立した分譲マンションとして取引する場合には、建物区分登記(たて
ものくぶんとうき)を申請します。

参考図1:
 

建物の区分の登記は、マンションのように複数の世帯が入居できる一棟の
建物全体が一個の建物として登記されている場合に、それを区分して数個
の建物(区分建物)とする登記で、所有者の意思に基づいて申請すること
ができます(申請義務はありません)。

ただし、建物の区分の登記を申請するためには、区分しようとする建物が
「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たしている必
要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状
態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状
態であることをいいます。

建物の区分の登記がなされると、建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と
共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。

参考図2:
 

また、区分建物の登記記録には、その敷地に関する権利(建物を建てるこ
とができる権利)も一緒に登記され、区分建物(専有部分)とは分離して
処分することができない扱いとなります。

以上、一棟全体が一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、
それぞれ独立した区分建物とする建物区分登記について簡単にご紹介しま
した。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.121登記・測量のQ&A「建物を合併したい時」について 2018/03/14(水) 09:06:00

前回は、「建物を分割したい時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を合併したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、居宅と倉庫が別々に登記されているのですが、これを「居宅・倉庫」
で1個の建物として登記したい場合、どのような手続きをすれば良いので
しょうか?


答え
───────────────
それぞれ別個の建物として登記されている数個の建物をまとめて1個の建
物としたい場合には、建物合併登記(たてものがっぺいとうき)を申請し
ます。

参考図:
 

建物の合併の登記は、建物の現状には何らの変更も加えることなく、登記
上の数個の建物を1個の建物にする登記で、建物分割の登記と同様に所有
者の意思に基づいて申請することができます(申請義務はありません)。

ただし、合併しようとする建物が、主たる建物と附属建物の関係にないと
きや、双方の建物の所有者が違う場合には、合併は認められません。

また、実体上の所有者が同一であっても、所有権の登記がある建物と所有
権の登記のない建物は合併することができませんし、所有権以外に権利の
登記のない建物と、抵当権等の権利の登記のある建物も合併できません。

建物の合併は、所有者が自由に申請できるのが原則ですが、合併すること
によって登記の原則を阻害することになる場合には合併が制限されていま
す。

以上、2棟以上の建物がそれぞれ別個に登記されている場合に、双方を合
併して1個の建物とする建物合併登記について簡単にご紹介しました。詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.120登記・測量のQ&A「建物を分割したい時」について 2018/03/05(月) 09:59:58

前回は、「建物を取り壊した時」について概要をお話しました。
今回は、「建物を分割したい時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
現在、居宅・店舗・倉庫の3棟ある建物が1個の建物として登記されてい
るのですが、これを「居宅」で1個、「店舗・倉庫」で1個と、2個の建
物に分けたい場合、どのような登記をすれば良いのでしょうか?


答え
───────────────
2棟以上の建物が1個の建物として(主たる建物と附属建物として)登記
されている場合に、附属建物を独立した別個の建物としたい場合には、建
物分割登記(たてものぶんかつとうき)を申請します。

参考図:
 

建物の分割の登記は、建物の現状には何らの変更も加えることなく、登記
上の1個の建物を数個の建物にする登記で、所有者の意思に基づいて申請
することができます(申請義務はありません)。

建物の所有者が死亡し、相続による所有権移転登記の前提として建物分割
登記をする場合には、相続人から申請することになります。この場合、相
続を証する書面(戸籍謄本や遺産分割協議書など)が必要です。

また、建物の敷地も分割する場合には、土地分筆登記が必要です。

以上、2棟以上の建物が1個の建物として登記されている建物を、分割し
て別個の建物としたい場合に申請する建物分割登記について簡単にご紹介
しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


総数:139件 (全14頁)

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