所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

15.所有権界、占有権界とは 2012/12/18(火) 13:06:44

「所有権界・占有権界」について概要をお話しします。

「筆界」は法律によって定められた地番と地番の境界で、分筆や合筆といった登記手続をしなければ変更することができません。筆界は「公法上の境界」とも呼ばれます。

「所有権界(しょゆうけんかい)、占有権界(せんゆうけんかい)」は、実際に土地を利用する所有者や占有者が、それぞれの意志で変更することができる境界で、「私法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣接する土地の所有者同士(お隣同士)の話し合いで自由に決めることができます。
これは、話し合いをしたお隣同士に限って有効な境界です。

占有権界は、土地の占有が及ぶ範囲の境を意味し、所有権を持たないまま、塀などの仕切りを境界と信じて、長期間平穏に利用している土地の境界をいいます。時効取得の対象になる場合もあります。

ここで重要なのは、筆界と所有権界・占有権界が一致しているかどうかです。

例えば、参考図のように、変更前の境界(筆界)だと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いに使いやすいように境界を変更したとしましょう。

参考図:
 

このとき、分筆や所有権移転といった登記手続をとれば、筆界と所有権界を一致させることができます。

しかし、長い年月の間には、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりするうちに、登記手続をしないまま、所有権界・占有権界が移動してしまうケースも多く存在します。

筆界と所有権界・占有権界が一致しないまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

境界紛争を防止するためには、筆界と所有権界・占有権界を一致させておくことが重要です。

もし、現状の境界が、筆界と一致しているかどうかわからない場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



14.筆界とは 2012/11/27(火) 10:16:34

土地の境界を「筆界」と呼ぶことがありますが、「筆界」とはどういうものなのでしょうか?

答え
「筆界(ひっかい)」とは、土地と土地との境界を表すもので、土地の取引を行う場合に、とても重要な用語です。

不動産登記法では、この「筆界」で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番をつけることになっています。この事から「筆界」は地番と地番の境の事を言います。

「筆界」は法律によって定められた境界ですので、個人の意志で勝手に変更することはできません。筆界を変更するには、分筆や合筆といった登記手続が必要になります。また、筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができます。

最初に筆界が定められたのは明治時代ですが、長い年月の間に、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりして、現況の境界線が、いつのまにか真正な筆界と違っている場合も多く存在します。

現況の境界線が筆界と違ったまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。現況の境界線と筆界とを一致させておくことは、不動産トラブルを防ぐ役割もあります。

現況の境界線と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になりますので、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。もし、現況の境界線が「筆界」と一致しているのかどうかわからない場合も調べることができます。なお、筆界と違っている現況の境界線は、その境界線が移動した原因により、「所有権界」や「占有権界」と呼ばれます。これらと「筆界」との関係は、次回お知らせします。



13.表題登記(ひょうだいとうき)とは? 2012/11/16(金) 09:55:28

表題登記(ひょうだいとうき)とは、まだ登記されていない土地や建物に
ついて、初めて登記記録の表題部を作成する登記のことです。

下記参考写真の赤枠内が表題部です。

参考写真:



土地の表題登記は、海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、里道
などの国有地で未登記だった土地が払い下げられた時等に行います。

建物の表題登記は、新たにマイホームなどを建築した時に行います。

この「表題登記」は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得し
た人が、その所有権を取得した日から一カ月以内に申請しなければなりま
せん。

なお、新たに表題部を作成する登記が全て表題登記とは限りません。

分筆登記では、新たに地番が付けられる土地について、表題部が新設され
ますが、これは、既に登記済の一部を変更する登記としての取扱いになり、
表題登記ではありません。


12.住宅ローンを借りて建物を新築するとき 2012/11/12(月) 12:59:35

銀行の住宅ローンで借り入れして、建物を新築する場合、どんな登記手続
が必要になるのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
一般的な住宅ローンを使って建物を新築する場合、建物表題登記、所有権
保存登記、抵当権設定登記が必要になります。

不動産の登記記録は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっ
ていて、それぞれ次の箇所に登記されます。

 建物表題登記  ----- 表題部
 所有権保存登記 ----- 権利部甲区
 抵当権設定登記 ----- 権利部乙区

参考図(建物の登記記録):


建物を新築する場合、新たに登記記録が作成される事になりますが、登記
記録の作成には順番があります。権利に関する登記(甲区・乙区)は、表
題部が無ければできませんし、乙区は、甲区が無ければできません。

つまり、

(1)建物表題登記
(2)所有権保存登記
(3)抵当権設定登記

の順番で登記手続する必要があります。

また、これらの登記手続を代理できるのは、次の資格者です。

 建物表題登記 -----土地家屋調査士
 所有権保存登記----司法書士
 抵当権設定登記----司法書士


なお、既存の建物に抵当権を設定する場合でも、もし既存建物が登記され
ていなければ、今回紹介した順番で登記することになります。


11.境界確定測量について 2012/10/12(金) 10:42:02

土地の売買、分筆登記、地積更正登記には基本的には境界確定測量が必要になります。
例えば、大阪市内で境界確定測量を受けたとしますと
1.法務局の調査をして、大阪市に道路明示の申請をします。
2.明示を申請して2,3週間ぐらいしますと道路基準点を教えてくれますので、その頃をみはからって依頼者(土地所有者)同行の上隣地に測量をすることの挨拶をします。
3.測量をして現況平面図を作成します。
4.その測量の結果をふまえて依頼者と打ち合わせをし、立会の日にちを決めて、隣地に立会のお願いにあがります。
5.境界立会をし、境界が決まれば境界標(杭等)を埋設します。
6、筆界確認書を隣地と交換します。
この後土地の取引なり、必要であれば分筆、地積更正登記を申請します。
ここまでの期間は隣地の方のご都合もありますので2〜3ヶ月ぐらいはかかります。
なお、依頼者には成果品として道路明示指令図、筆界確認書、土地実測図、分筆、あるいは地積更正登記済書をお渡しします。




10.道路明示とは 2012/10/12(金) 10:41:30

 道路と所有土地との境界をはっきりさせることを道路明示といいます。まず、その道路を管理している市町村に道路明示申請をします。その後1ヶ月後ぐらいに立ち会いをして境界を決めます。
 立ち会い者は、申請人、市の道路管理課の明示係、両隣接(お隣)、場合によっては対側(お向かい)です。その後測量図面を作成して、それぞれの印鑑をもらって市に提出すると1週間ぐらいで明示指令図がおりてきます。



9.建物の登記について その2 2012/10/12(金) 10:40:53

建物の登記に関するもののうちで、新築以外では、増築登記があります。現在増築している方は書類はそろいますが、過去に増築をしたとか、被相続人が増築をしたとかいうときは、工務店の証明書をもらうのに一苦労することがあります。昔みたいに新築してもらった大工さんに後々も営繕的な仕事をしてもっらてつきあいのある人は問題ないですが、つきあいがないと、住所を変わっていたり、仕事をやめていたりして連絡のつかない場合があります。よって気がついたときには速やかに増築登記をした方がよいでしょう。



8.建物の登記について その1 2012/10/12(金) 10:39:19

 建物を新築したときは、法務局に建物表題登記を申請します。そうすると建物の表示(所在、構造、床面積、所有者名等)が登記簿に載り、その後保存登記をすると権利書ができます。不動産登記法では新築してから一ヶ月以内に申請するようにはなっています。その申請には、申請書+所有権証明書+建物図面、各階平面図等を添えて出します。当然のことながら本人が申請することはできますが、慣れていないとなかなか厄介なものです。
 また、立て替えの時は今までの建物の滅失登記も忘れないようにしましょう。



7.土地の売買について 2012/10/12(金) 10:38:52

土地は測量しなくても現状有姿のままで売買できます。が、買う側にとっては境界がはっきりしないような土地に高額な金額を出して買う意欲は失せてしまいます。
 よって、測量して隣地と立ち会いをし、境界標を埋設して筆界確認書を交換しておけば買う側も安心してその土地を買うことができます。
 この筆界確認書の多くは印鑑証明書付きの実印で交わされますから隣地の所有者が変わっても有効にはたらきます。



6.土地の境界について 2012/10/12(金) 10:38:08

土地を所有していれば隣地との境界は存在します。そしてその境界に永久的な境界標(コンクリート杭、金属標など)が設置してあれば「境界は決まっている」といえますが特に
 1.隣地所有者との間に境界線を認めた書面(筆界確認書等)がある。
 2.境界標が存在し法務局に地積測量図が備え付けられている。
であればもっとよいでしょう。
 従って、現地に境界標がなく、過去に境界を確認した測量はしていない、あるいは法務局に地積測量図がないような土地は「境界が決まっていない」土地ということになるります。




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