所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

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29.建物の種類について 2014/04/08(火) 09:35:08


建物の種類(たてもののしゅるい)とは、「居宅」や「店舗」といった建
物の主な用途の事で、建物を特定するために登記事項とされています。

登記事項が変更になったときには、その所有者は1ヶ月以内に建物の表題
部の変更の登記を申請しなければなりませんので、主な用途が「店舗」か
ら住宅に変わったのであれば、建物の種類を「居宅」に変更する登記が必
要になります。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿
舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変
電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに
準じて定めるものとする。

2 建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物
の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、新しい種類を登記す
ることができる事になっています。

建物の利用目的が多様化し、様々な建物が建てられるようになると、新し
い種類で登記される建物も増えていくものと思われます。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しました。詳細をお知りになりた
い場合には、お近くの土地家屋調査士におたずねください。
私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


28.敷地権について 2014/03/12(水) 09:30:45


建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。建物の所有者は、その敷地
について所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持って
いるのが普通です。

そして、マンションのような区分建物の所有者が持っている敷地の権利(
所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。


通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別
々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有して
いた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

参考図1:
 

しかし、分譲マンションのような区分建物は、敷地利用権と専有部分が一
体化されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して処分す
ることができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も
一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:
 

そして、区分建物の登記簿には、専有部分と一体化された敷地利用権も一
緒に登記され、この登記された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷
地権(しきちけん)と呼びます。

敷地利用権と専有部分の一体化が導入されたことにより、所有権移転登記
などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱い
となり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりまし
た。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部
分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


27. 区分建物について 2014/02/26(水) 09:48:03


分譲マンションのことを区分建物とも呼びます。普通の一戸建ての
建物との違いについてお話します。
通常の建物は、1階部分をAさんが所有し、2階部分をBさんが所有する、
というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物(くぶんたてもの)とは、一棟の建物の一部を独立して所有す
ることができる建物のことで、区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)
に区別されます。

専有部分とは、4階の2号室といった形で区切られた室内空間のことで、
居住者が専有する部分です。

参考図1:
 

共用部分とは、エントランス(入り口)やエレベーター、外廊下など、居
住者が共同で使う部分を指し、専有部分以外は全て共用部分となります。

参考図2:
 

尚、マンションが皆区分建物であるとは限りません。区分所有を目的とし
なければ、マンションであっても通常の建物として登記できます。例えば、
賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

逆に、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋、最近では
テラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も区分建物と
して登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と
「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状
態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状
態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できません(
通常の建物として登記することはできます)ので、区分所有することはで
きません。

以上、区分建物について簡単にご紹介しましたが、実際に区分建物として
登記する際には、様々な難しい判断を伴う場合があります。詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


26.主たる建物と附属建物 2014/02/12(水) 09:33:50


「主たる建物と附属建物」について概要をお話しします。
「主」と「符号1」は「主たる建物(しゅたるたてもの)」と「附属建物(ふぞくたてもの)」の関係を表しています。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実際の建物を区別するために、主たる建物と、附属建物といった形で分類しているわけです。

参考図1:
 

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。

参考図1の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかですので、居宅を主たる建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物として取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たしていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主たる建物と附属建物として登記することはできません。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用されているような場合には、主たる建物と附属建物として登記することはできません。

参考図2:
 


以上、主たる建物と附属建物について簡単にご紹介しましたが、実際には、主たる建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


25.登記できない建物について 2014/02/06(木) 09:32:37

建物を登記するためには、満たさなければならない要件があります。
ビニールハウスは、その要件を満たしていないために登記できないのです。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これら全部を満足しなければ、建物として登記できません。
ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。
しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているような場合は、建物として認められます。
その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置→容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレファブの事務所や作業宿舎→工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプレハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス→これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記できません。

・建築途中の建物→建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので登記できません(建物が完成すれば登記できます)。

以上、登記できない建物について簡単にご紹介しましたが、実際には、建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


24.床面積に含まれない部分とは 2014/02/06(木) 09:29:27

登記記録に記録されている建物の床面積には、周囲に壁のないベランダやバルコニーは含まない事になっています。
階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。
■階段について
一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが、参考写真のような、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は、二階の床面積には算入されません。

参考写真:
 

また、参考図1のような、建物の外側に設置された屋外階段も二階の床面積には参入されません。

参考図1:
 


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図2:
 

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。


23.建物の種類について 2013/11/29(金) 09:36:10

不動産の登記記録の表題部には、不動産を特定するための情報が記載されています。建物の種類は、建物を特定するための登記事項の一つとなっています。

建物の種類は、住居用の建物であれば「居宅」、商店であれば「店舗」といったように、建物の用途を表すものです。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

2 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議することで新しい種類を登記することも可能になっています。

最近では、建物の利用目的も多様化し、様々な建物が建てられるようになりましたので、新しい種類で登記される建物も増えていくものと思われます。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


22.用途地域:第二種中高層住居専用地域について 2013/11/11(月) 09:51:16

用途地域(ようとちいき)は、用途や使用目的が違う建物が同一地域に混在しないようにするために定められたものです。

もし、用途の異なる建物が無秩序に建てられると、住宅街に工場が建ったり、学校の隣にゲームセンターが建つなど、生活環境や業務の利便が悪くなります。

用途地域は、用途に応じ建てられる建物の種類を制限し、同一の地域に似たような建物を集めることで、その地域にあった環境がつくられ、効率的な土地利用を行うことができる仕組みです。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のHPに掲載されています。以下その中からいくつか引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150uまでの一定のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500uまでの一定のお店などが建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500uまでの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。


上記の情報は、下記サイトから引用しました(上記以外の情報は、下記サイトをご覧ください)。

国土交通省 都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には、お住まいの市町村の都市計画課等で確認することができます。

尚、用途地域は市街化区域について定められたものであり、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています。


以上、用途地域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


21.ブルーマップと呼ばれる地図について 2013/10/28(月) 09:23:33

住居表示が実施された地域では、住所として地番が使われなくなりますので、住所から地番を特定することは困難になります。

そんなときに役立つのが「ブルーマップ」です。

ブルーマップは、住宅地図に法務局備え付けの地図(公図)を重ね合わせた地図です。

地図(公図)の情報が青色で記載されていることからブルーマップと呼ばれています。「住居表示地番対照住宅地図」という別名もあります。

通常の住宅地図には住所しか記載されていませんが、ブルーマップには法務局備え付けの地図(公図)の情報が重ねて記載されていますので、住所がわかれば、地番も知ることができます。

また、不動産の取引などで登記情報しか表示されていない場合には、地番から現地を特定することもできます。

さらに、不動産の取引に役立つ用途地域や建ぺい率などの都市計画に関する情報も併記されている地域もあります。

但し、ブルーマップが発行されている地域は限られており、ブルーマップの無い地域では、通常の住宅地図と公図情報を照らし合わせて調べることになり、非常に困難な作業が伴います。

尚、ブルーマップは株式会社ゼンリンの著作物です。詳しい情報は下記サイトをご覧ください。
 →http://www.zenrin.co.jp/product/publication/bluemap/index.html


以上、ブルーマップについて簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


20. 住居表示と地番 2013/10/23(水) 09:22:47

住居表示(じゅうきょひょうじ)が実施されても「土地の地番」が変わったり、なくなったりすることはありません。ただ、住所としては使わなくなっただけです。

住居表示が実施される前の住所は、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地番で表されていたと思います。この時点では地番と住所が一致していましたので、「地番=住所」と考えても差し支えありません。

ところが、地番は土地につけられた番号ですので、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番になったりします。

参考図:
 

このような分筆や合筆が長い年月の間に何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並びとは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難になり、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかりやすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づいて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表されます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市町村が定めます。




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