所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

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19.土地の面積の計算方法 2013/09/11(水) 09:28:24

土地の面積は、まず境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。

測量結果として得られるのは、境界点の座標値です。

面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)が主流です。

以前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が使われていました。

法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果が掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されているものが多く存在します。

参考図1:
 


尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積が使われます。

水平投影面積は、傾斜地があっても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 


また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があります。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になります。

以上、土地の面積の計算方法について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


18.地目について 2013/09/04(水) 09:50:01

地目(ちもく)は、土地の利用状況によって定められる名称で、土地の登記記録の表題部に記録されています。

家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」といった具合に23種類の地目があります。

【23種類の地目】
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、
運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、
公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地

地目についての詳細は、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。

土地地目変更登記とは、登記簿の内容をその土地の利用状況に合わせる(変更する)手続きのことをいいます。

地目を変更する具体例としては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありますので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。

尚、地目の変更には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合があります。また、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。


以上、地目について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋
調査士におたずねください。


17.所有権界・占有権界について 2013/09/04(水) 09:38:22

「筆界」は法律によって定められた地番と地番の境界で、分筆や合筆といった登記手続をしなければ変更することができません。筆界は「公法上の境界」とも呼ばれます。

「所有権界(しょゆうけんかい)、占有権界(せんゆうけんかい)」は、実際に土地を利用する所有者や占有者が、それぞれの意志で変更することができる境界で、「私法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣接する土地の所有者同士(お隣同士)の話し合いで自由に決めることができます。
これは、話し合いをしたお隣同士に限って有効な境界です。

占有権界は、土地の占有が及ぶ範囲の境を意味し、所有権を持たないまま、塀などの仕切りを境界と信じて、長期間平穏に利用している土地の境界をいいます。時効取得の対象になる場合もあります。

ここで重要なのは、筆界と所有権界・占有権界が一致しているかどうかです。

例えば、参考図のように、変更前の境界(筆界)だと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いに使いやすいように境界を変更したとしましょう。

参考図:
 

このとき、分筆や所有権移転といった登記手続をとれば、筆界と所有権界を一致させることができます。

しかし、長い年月の間には、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりするうちに、登記手続をしないまま、所有権界・占有権界が移動してしまうケースも多く存在します。

筆界と所有権界・占有権界が一致しないまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しか
ねません。

境界紛争を防止するためには、筆界と所有権界・占有権界を一致させておくことが重要です。

もし、現状の境界が、筆界と一致しているかどうかわからない場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

以上、所有権界、占有権界について簡単にご紹介しましたが、詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


16.位置指定道路とは 2013/09/04(水) 09:34:29



もとの土地を区画割りして宅地分譲や建売住宅を販売している例をよく見かけますが、建築物を建てるための敷地は、法律(建築基準法)で定められた道路に2m以上接しなければならない事になっています。

この「道路」は、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新たに私道を設けて、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

参考図:
 


尚、道路の位置指定を受けることができる土地には条件があり、市町村役場や土木事務所との打ち合わせが必要になります。

主な手続の流れは次のとおりです。

1.土地全体の境界確定測量を行います。
2.土地分筆登記をします。
3.道路位置指定申請に必要な書面や図面を、市町村役場や土木事務 所に提出し事前協議をします。
4.道路位置指定の条件を満たす工事を行い、関係官庁の検査を経て 検査済証が交付されます。


ところで、この位置指定道路は私道ですので誰かの所有権登記がされています。
一般的にはこの道路に接している宅地の所有者が、共有持分をそれぞれ持っているケースが多いようです。


以上、位置指定道路について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください

15.所有権界、占有権界とは 2012/12/18(火) 13:06:44

「所有権界・占有権界」について概要をお話しします。

「筆界」は法律によって定められた地番と地番の境界で、分筆や合筆といった登記手続をしなければ変更することができません。筆界は「公法上の境界」とも呼ばれます。

「所有権界(しょゆうけんかい)、占有権界(せんゆうけんかい)」は、実際に土地を利用する所有者や占有者が、それぞれの意志で変更することができる境界で、「私法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣接する土地の所有者同士(お隣同士)の話し合いで自由に決めることができます。
これは、話し合いをしたお隣同士に限って有効な境界です。

占有権界は、土地の占有が及ぶ範囲の境を意味し、所有権を持たないまま、塀などの仕切りを境界と信じて、長期間平穏に利用している土地の境界をいいます。時効取得の対象になる場合もあります。

ここで重要なのは、筆界と所有権界・占有権界が一致しているかどうかです。

例えば、参考図のように、変更前の境界(筆界)だと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いに使いやすいように境界を変更したとしましょう。

参考図:
 

このとき、分筆や所有権移転といった登記手続をとれば、筆界と所有権界を一致させることができます。

しかし、長い年月の間には、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりするうちに、登記手続をしないまま、所有権界・占有権界が移動してしまうケースも多く存在します。

筆界と所有権界・占有権界が一致しないまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

境界紛争を防止するためには、筆界と所有権界・占有権界を一致させておくことが重要です。

もし、現状の境界が、筆界と一致しているかどうかわからない場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



14.筆界とは 2012/11/27(火) 10:16:34

土地の境界を「筆界」と呼ぶことがありますが、「筆界」とはどういうものなのでしょうか?

答え
「筆界(ひっかい)」とは、土地と土地との境界を表すもので、土地の取引を行う場合に、とても重要な用語です。

不動産登記法では、この「筆界」で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、それぞれに地番をつけることになっています。この事から「筆界」は地番と地番の境の事を言います。

「筆界」は法律によって定められた境界ですので、個人の意志で勝手に変更することはできません。筆界を変更するには、分筆や合筆といった登記手続が必要になります。また、筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができます。

最初に筆界が定められたのは明治時代ですが、長い年月の間に、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりして、現況の境界線が、いつのまにか真正な筆界と違っている場合も多く存在します。

現況の境界線が筆界と違ったまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。現況の境界線と筆界とを一致させておくことは、不動産トラブルを防ぐ役割もあります。

現況の境界線と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になりますので、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。もし、現況の境界線が「筆界」と一致しているのかどうかわからない場合も調べることができます。なお、筆界と違っている現況の境界線は、その境界線が移動した原因により、「所有権界」や「占有権界」と呼ばれます。これらと「筆界」との関係は、次回お知らせします。



13.表題登記(ひょうだいとうき)とは? 2012/11/16(金) 09:55:28

表題登記(ひょうだいとうき)とは、まだ登記されていない土地や建物に
ついて、初めて登記記録の表題部を作成する登記のことです。

下記参考写真の赤枠内が表題部です。

参考写真:



土地の表題登記は、海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、里道
などの国有地で未登記だった土地が払い下げられた時等に行います。

建物の表題登記は、新たにマイホームなどを建築した時に行います。

この「表題登記」は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得し
た人が、その所有権を取得した日から一カ月以内に申請しなければなりま
せん。

なお、新たに表題部を作成する登記が全て表題登記とは限りません。

分筆登記では、新たに地番が付けられる土地について、表題部が新設され
ますが、これは、既に登記済の一部を変更する登記としての取扱いになり、
表題登記ではありません。


12.住宅ローンを借りて建物を新築するとき 2012/11/12(月) 12:59:35

銀行の住宅ローンで借り入れして、建物を新築する場合、どんな登記手続
が必要になるのでしょうか?

答え
────────────────────────────────
一般的な住宅ローンを使って建物を新築する場合、建物表題登記、所有権
保存登記、抵当権設定登記が必要になります。

不動産の登記記録は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっ
ていて、それぞれ次の箇所に登記されます。

 建物表題登記  ----- 表題部
 所有権保存登記 ----- 権利部甲区
 抵当権設定登記 ----- 権利部乙区

参考図(建物の登記記録):


建物を新築する場合、新たに登記記録が作成される事になりますが、登記
記録の作成には順番があります。権利に関する登記(甲区・乙区)は、表
題部が無ければできませんし、乙区は、甲区が無ければできません。

つまり、

(1)建物表題登記
(2)所有権保存登記
(3)抵当権設定登記

の順番で登記手続する必要があります。

また、これらの登記手続を代理できるのは、次の資格者です。

 建物表題登記 -----土地家屋調査士
 所有権保存登記----司法書士
 抵当権設定登記----司法書士


なお、既存の建物に抵当権を設定する場合でも、もし既存建物が登記され
ていなければ、今回紹介した順番で登記することになります。


11.境界確定測量について 2012/10/12(金) 10:42:02

土地の売買、分筆登記、地積更正登記には基本的には境界確定測量が必要になります。
例えば、大阪市内で境界確定測量を受けたとしますと
1.法務局の調査をして、大阪市に道路明示の申請をします。
2.明示を申請して2,3週間ぐらいしますと道路基準点を教えてくれますので、その頃をみはからって依頼者(土地所有者)同行の上隣地に測量をすることの挨拶をします。
3.測量をして現況平面図を作成します。
4.その測量の結果をふまえて依頼者と打ち合わせをし、立会の日にちを決めて、隣地に立会のお願いにあがります。
5.境界立会をし、境界が決まれば境界標(杭等)を埋設します。
6、筆界確認書を隣地と交換します。
この後土地の取引なり、必要であれば分筆、地積更正登記を申請します。
ここまでの期間は隣地の方のご都合もありますので2〜3ヶ月ぐらいはかかります。
なお、依頼者には成果品として道路明示指令図、筆界確認書、土地実測図、分筆、あるいは地積更正登記済書をお渡しします。




10.道路明示とは 2012/10/12(金) 10:41:30

 道路と所有土地との境界をはっきりさせることを道路明示といいます。まず、その道路を管理している市町村に道路明示申請をします。その後1ヶ月後ぐらいに立ち会いをして境界を決めます。
 立ち会い者は、申請人、市の道路管理課の明示係、両隣接(お隣)、場合によっては対側(お向かい)です。その後測量図面を作成して、それぞれの印鑑をもらって市に提出すると1週間ぐらいで明示指令図がおりてきます。



総数:129件 (全13頁)

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