所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

25.登記できない建物について 2014/02/06(木) 09:32:37

建物を登記するためには、満たさなければならない要件があります。
ビニールハウスは、その要件を満たしていないために登記できないのです。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これら全部を満足しなければ、建物として登記できません。
ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。
しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているような場合は、建物として認められます。
その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置→容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレファブの事務所や作業宿舎→工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプレハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス→これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記できません。

・建築途中の建物→建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので登記できません(建物が完成すれば登記できます)。

以上、登記できない建物について簡単にご紹介しましたが、実際には、建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


24.床面積に含まれない部分とは 2014/02/06(木) 09:29:27

登記記録に記録されている建物の床面積には、周囲に壁のないベランダやバルコニーは含まない事になっています。
階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。
■階段について
一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されますが、参考写真のような、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は、二階の床面積には算入されません。

参考写真:
 

また、参考図1のような、建物の外側に設置された屋外階段も二階の床面積には参入されません。

参考図1:
 


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入されます。

参考図2:
 

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。


23.建物の種類について 2013/11/29(金) 09:36:10

不動産の登記記録の表題部には、不動産を特定するための情報が記載されています。建物の種類は、建物を特定するための登記事項の一つとなっています。

建物の種類は、住居用の建物であれば「居宅」、商店であれば「店舗」といったように、建物の用途を表すものです。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

2 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議することで新しい種類を登記することも可能になっています。

最近では、建物の利用目的も多様化し、様々な建物が建てられるようになりましたので、新しい種類で登記される建物も増えていくものと思われます。

以上、建物の種類について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


22.用途地域:第二種中高層住居専用地域について 2013/11/11(月) 09:51:16

用途地域(ようとちいき)は、用途や使用目的が違う建物が同一地域に混在しないようにするために定められたものです。

もし、用途の異なる建物が無秩序に建てられると、住宅街に工場が建ったり、学校の隣にゲームセンターが建つなど、生活環境や業務の利便が悪くなります。

用途地域は、用途に応じ建てられる建物の種類を制限し、同一の地域に似たような建物を集めることで、その地域にあった環境がつくられ、効率的な土地利用を行うことができる仕組みです。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のHPに掲載されています。以下その中からいくつか引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150uまでの一定のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500uまでの一定のお店などが建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500uまでの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。


上記の情報は、下記サイトから引用しました(上記以外の情報は、下記サイトをご覧ください)。

国土交通省 都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には、お住まいの市町村の都市計画課等で確認することができます。

尚、用途地域は市街化区域について定められたものであり、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされています。


以上、用途地域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


21.ブルーマップと呼ばれる地図について 2013/10/28(月) 09:23:33

住居表示が実施された地域では、住所として地番が使われなくなりますので、住所から地番を特定することは困難になります。

そんなときに役立つのが「ブルーマップ」です。

ブルーマップは、住宅地図に法務局備え付けの地図(公図)を重ね合わせた地図です。

地図(公図)の情報が青色で記載されていることからブルーマップと呼ばれています。「住居表示地番対照住宅地図」という別名もあります。

通常の住宅地図には住所しか記載されていませんが、ブルーマップには法務局備え付けの地図(公図)の情報が重ねて記載されていますので、住所がわかれば、地番も知ることができます。

また、不動産の取引などで登記情報しか表示されていない場合には、地番から現地を特定することもできます。

さらに、不動産の取引に役立つ用途地域や建ぺい率などの都市計画に関する情報も併記されている地域もあります。

但し、ブルーマップが発行されている地域は限られており、ブルーマップの無い地域では、通常の住宅地図と公図情報を照らし合わせて調べることになり、非常に困難な作業が伴います。

尚、ブルーマップは株式会社ゼンリンの著作物です。詳しい情報は下記サイトをご覧ください。
 →http://www.zenrin.co.jp/product/publication/bluemap/index.html


以上、ブルーマップについて簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


20. 住居表示と地番 2013/10/23(水) 09:22:47

住居表示(じゅうきょひょうじ)が実施されても「土地の地番」が変わったり、なくなったりすることはありません。ただ、住所としては使わなくなっただけです。

住居表示が実施される前の住所は、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地番で表されていたと思います。この時点では地番と住所が一致していましたので、「地番=住所」と考えても差し支えありません。

ところが、地番は土地につけられた番号ですので、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番になったりします。

参考図:
 

このような分筆や合筆が長い年月の間に何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並びとは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難になり、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかりやすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づいて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表されます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市町村が定めます。




19.土地の面積の計算方法 2013/09/11(水) 09:28:24

土地の面積は、まず境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)を行い、その測量結果に基づいて計算します。

測量結果として得られるのは、境界点の座標値です。

面積の計算は、境界点の座標から方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)が主流です。

以前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が使われていました。

法務局に保管されている地積測量図には、面積計算の方法及び計算結果が掲載されていますが、古い地積測量図には三斜面積計算で計算されているものが多く存在します。

参考図1:
 


尚、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積が使われます。

水平投影面積は、傾斜地があっても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

参考図2:
 


また、土地の面積を実際に測ると、登記の面積(地積)と違う場合があります。このような場合には、登記を正しい面積に直す手続が必要になります。

以上、土地の面積の計算方法について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


18.地目について 2013/09/04(水) 09:50:01

地目(ちもく)は、土地の利用状況によって定められる名称で、土地の登記記録の表題部に記録されています。

家が建っている土地であれば「宅地」、農地であれば「田」や「畑」といった具合に23種類の地目があります。

【23種類の地目】
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、
運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、
公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地

地目についての詳細は、下記ページを参照してください。
 http://www.to-ki.jp/data/chimoku.html


登記記録に記録されている地目が、他の地目に変更になった場合には、その土地の所有者は地目の変更登記を申請しなければならないことになっています。

土地地目変更登記とは、登記簿の内容をその土地の利用状況に合わせる(変更する)手続きのことをいいます。

地目を変更する具体例としては次のようなものがあります。

・家を取り壊した跡地(宅地)を駐車場にした時
・山林や農地に家を建てた時

地目は、固定資産税の評価や土地の取引価格に影響を与えることがありますので、ご自分の土地の地目がどうなっているのか確認しておくことをおすすめします。

尚、地目の変更には、農地転用の手続や土地分筆登記を伴う場合があります。また、各種書類の作成にも専門的な知識が必要になります。


以上、地目について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土地家屋
調査士におたずねください。


17.所有権界・占有権界について 2013/09/04(水) 09:38:22

「筆界」は法律によって定められた地番と地番の境界で、分筆や合筆といった登記手続をしなければ変更することができません。筆界は「公法上の境界」とも呼ばれます。

「所有権界(しょゆうけんかい)、占有権界(せんゆうけんかい)」は、実際に土地を利用する所有者や占有者が、それぞれの意志で変更することができる境界で、「私法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣接する土地の所有者同士(お隣同士)の話し合いで自由に決めることができます。
これは、話し合いをしたお隣同士に限って有効な境界です。

占有権界は、土地の占有が及ぶ範囲の境を意味し、所有権を持たないまま、塀などの仕切りを境界と信じて、長期間平穏に利用している土地の境界をいいます。時効取得の対象になる場合もあります。

ここで重要なのは、筆界と所有権界・占有権界が一致しているかどうかです。

例えば、参考図のように、変更前の境界(筆界)だと土地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いに使いやすいように境界を変更したとしましょう。

参考図:
 

このとき、分筆や所有権移転といった登記手続をとれば、筆界と所有権界を一致させることができます。

しかし、長い年月の間には、土地の所有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりするうちに、登記手続をしないまま、所有権界・占有権界が移動してしまうケースも多く存在します。

筆界と所有権界・占有権界が一致しないまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しか
ねません。

境界紛争を防止するためには、筆界と所有権界・占有権界を一致させておくことが重要です。

もし、現状の境界が、筆界と一致しているかどうかわからない場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

以上、所有権界、占有権界について簡単にご紹介しましたが、詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


16.位置指定道路とは 2013/09/04(水) 09:34:29



もとの土地を区画割りして宅地分譲や建売住宅を販売している例をよく見かけますが、建築物を建てるための敷地は、法律(建築基準法)で定められた道路に2m以上接しなければならない事になっています。

この「道路」は、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新たに私道を設けて、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

参考図:
 


尚、道路の位置指定を受けることができる土地には条件があり、市町村役場や土木事務所との打ち合わせが必要になります。

主な手続の流れは次のとおりです。

1.土地全体の境界確定測量を行います。
2.土地分筆登記をします。
3.道路位置指定申請に必要な書面や図面を、市町村役場や土木事務 所に提出し事前協議をします。
4.道路位置指定の条件を満たす工事を行い、関係官庁の検査を経て 検査済証が交付されます。


ところで、この位置指定道路は私道ですので誰かの所有権登記がされています。
一般的にはこの道路に接している宅地の所有者が、共有持分をそれぞれ持っているケースが多いようです。


以上、位置指定道路について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください

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