所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

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◆NO.133登記・測量のQ&A 「プレハブ建物の登記」について 2018/09/12(水) 09:25:13

前回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しました。

今回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
庭にプレハブの建物を設置して物置として利用しています。
このプレハブ建物を建物として登記する事は可能でしょうか?


答え
───────────────
建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定される必要が
あります。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


プレハブ建物について問題になりそうなのは、土地に定着しているかどう
かだと思います。

例えば、工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすが
い)で固定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので
登記できません。

参考図1:
 


しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれ
ば登記できるプレハブもあります。

参考図2:
 


建物が土地に定着しているかどうかの判断が困難な場合もありますので、
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.132登記・測量のQ&A「ビニールハウスは登記できるか」について 2018/08/31(金) 09:27:49

前回は、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しました。

今回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しします。



問い
------------------------------
畑の中に農耕用のビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、
部分的に鉄骨も使用しており、かなりガッチリした構造をしています。

このビニールハウスを建物として登記する事は可能でしょうか?


答え
───────────────
建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定されなければ
なりませんが、ビニールハウスの場合は建物と認定されませんので登記は
できません。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない(不動産登記規則:第百十一条)」

要件をまとめると次のようになります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


基礎がコンクリートで、柱が鉄骨であっても、屋根及び周壁のに当たる部
分がビニールで覆われているだけですと、構造上の永続性が認められず要
件を満たさないのです。

これは、ビニールの耐用年数が短いことに起因しています。

もし、屋根や周壁にガラス等の永続性のある板がはめ込まれているような
場合には、建物として認められます。


以上、ビニールハウスの登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.131登記・測量のQ&A「新築建物が登記可能になる時点」について 2018/08/16(木) 09:21:12

前回は、「通行地役権を設定したい」について概要をお話しました。
今回は、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しします。



問い
------------------------------
家の新築をしている最中なのですが、建物がどの段階までできた時点で登
記できるようになるのでしょうか。


答え
───────────────
法の規定に基づいて建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、
土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあ
るものでなければならない(不動産登記規則:第百十一条)」とあります。


この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

1.土地に定着していて容易に移動できないこと。

2.永続性があること。

3.屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

4.その目的とする用途に供しうる状態にあること。

5.不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完
了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記(建物表題登記)
の申請ができます。

尚、この新築登記(建物表題登記)には申請義務があり、建物の所有者は、
建物が完成した日から1ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならな
いことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合(建物表題変更登記)や、取り
壊した場合(建物滅失登記)も同様に申請義務が課されています。


以上、新築建物が登記可能になる時点について簡単にご紹介しました。詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.130登記・測量のQ&A「通行地役権を設定したい」について 2018/08/01(水) 09:27:41

前回は、「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しました。
今回は、「通行地役権を設定したい」について概要をお話しします。

問い
------------------------------
私の土地は公道に面しておらず、参考図のように他人の土地(A氏所有の
8番2)を通って生活しています。

参考図:

私の父とA氏の父は兄弟だった関係(既に両者死亡)で、特に契約もせず
無償で道路を使用し続けています。

A氏は8番2の土地は私に売却したくないけれども、通行権だけは今後も
認めると言っておりますが、後々道路の問題でこじれないように、今のう
ちにはっきりしておきたいと考えております。

どのような手段があるのでしょうか。


答え
───────────────
自分の土地の便益のために、他人の土地を利用できる権利のことを地役権
と言います。

この地役権のうち、他人の土地を通行できる権利のことを通行地役権とい
います。

この権利は、契約や取得時効などによって取得できます。通行地役権を取
得すると、他人の土地(承役地)を通行上必要な部分に限り自由に通行す
ることができます。

契約することによって、あなたの土地(8番4、要役地という)を売買し
たとしても、新しい所有者は通路部分、8番2(承役地という)の通行地
役権を継承できます。

しかし、これらは契約を結んだ当事者間(A氏、あなた、あなたの土地の
継承者)に有効なだけですので、A氏が第三者に土地を売却すると通行権
を主張できなくなってしまいます。

A氏が第三者に土地を売却した場合であっても通行権を主張できるように
するためには、通行地役権の設定登記をしておくのが最も有効な手段です。


実際の地役権設定登記は土地家屋調査士と司法書士が協力して業務を行い
ます。土地家屋調査士は法務局等の資料調査と現地調査を実施し、必要に
応じて境界確定測量、分筆登記、あるいは地役権図面を作成します。


以上、通行地役権について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土
地家屋調査士におたずねください。


◆NO.129登記・測量のQ&A「信用できる土地の境界杭」について 2018/07/12(木) 09:29:24

前回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しました。
今回は、「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
良い土地を見つけたので購入したいと考えています。
現地には境界杭が全て有りましたので境界には問題が無いと思うのですが、
大丈夫でしょうか?


答え
───────────────
境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初に境界杭を設置した際には正しい位置にあったとしても、工事等何ら
かの原因で位置がずれたり、正しくない位置に移動する事もあります。

ですから、その境界杭が正しい位置にあることを確認でき、正しくなかっ
た時には正しい位置に復元する事ができる図面も必要です。

その図面の一つが法務局に備え付けてある「地積測量図」です。

「地積測量図」があれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、正しい
位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、
境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の
根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界
確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭
を維持するためには最も安全な方法と言えます。


以上、信用できる土地の境界杭について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.128登記・測量のQ&A「買った土地の面積が少ない」について 2018/06/27(水) 09:19:50

前回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しました。
今回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を建てる目的で土地を購入しました。
その土地には境界杭が設置されていて、登記記録には地積が 200平方メー
トル と記載されていたのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積
を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。
どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすれば
いいのでしょうか。


答え
───────────────
不動産の登記記録には、不動産(土地や建物)の所有者や面積といった情
報が記載されており、これを一般公開することで安全で円滑な不動産取引
ができるようにする役割があります。

その登記記録を公開しているのは登記所(法務局等)と呼ばれる国の機関
で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるよう
になっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されてい
たとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないので
す。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

1、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、
税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に
登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

2、古い時代に分筆された土地の場合

平成17年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量
して、残地(残りの部分)を元の面積から差し引き計算することが可能で
した。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り
返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

3、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、
元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動した
ような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほ
ど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが
義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも少なくなりました。


それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録
の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。

この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、
両者を正しい面積で一致させることができます。


以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しま
した。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.127登記・測量のQ&A「購入した土地に滅失忘れ建物」について 2018/06/15(金) 09:26:49

前回は、「相続した山林の場所探し」について概要をお話しました。
今回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を建てる目的で知人から更地状態の土地を購入したのですが、法務局で
登記を調べると、実在しない建物が登記されていました。その建物及び所
有者については売り主も知らなかったようです。この土地に家を建てるた
めには、どうすればいいのでしょうか?


答え
───────────────
法律(不動産登記法)では、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した
日から1ヶ月以内に、建物の所有者が建物滅失登記を申請しなければなら
ない事になっています。

今回の例は、かつて実在した建物が滅失した際、滅失の登記がされないま
ま土地が人手に渡り、その後土地の所有者が移り変わった現在まで、現存
しない建物の登記が残ったままになっているものと推測されます。

建物の滅失登記は、その建物の所有者に申請義務がありますので、先ずは
登記されている建物の所有者を探します。

所有者本人またはその相続人が見つかれば、滅失登記に協力してもらえる
場合もありますが、見つからない場合は、法務局の登記官に対して、登記
の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地を調査して建物が存在しない事を確認した後
職権で建物の登記を抹消することができます。

もし、滅失登記しないままだと、いつまでも存在しない他人名義の建物登
記が残ることになってしまい、今後その土地に建物を新築した際には、家
屋番号に「○○番の2」といった不自然な支号が付く事になりかねません。


そうならないために、土地を購入する際は滅失忘れ建物がないかどうか確
認することをお勧めします。


以上、購入した土地に滅失忘れ建物があった場合について簡単にご紹介し
ました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.126登記・測量のQ&A「相続した山林の場所探し」について 2018/05/28(月) 09:08:25

前回は、「20年前に建てた建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「相続した山林の場所探し」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地(山林)を相続しました。現地を確認したいと思い行ってみたのです
が、境界がはっきりせず場所を特定できませんでした。この土地の場所を
知るためにはどうしたらいいのでしょうか。また、将来のためにしておく
べき事を教えてください。
土地登記簿謄本、資産証明書、遺産分割協議書はあります。


答え
───────────────
不明な土地の所在は、法務局に備え付けられている図面が有力な手がかり
になります。

法務局には、土地の位置や形状、隣接地との境界等を確認することができ
る図面が備えられおり、地図と公図(地図に準ずる図面)の2種類があり
ます。

地図は、地籍調査の成果等に基づいて作成されたもので、一定の精度があ
るのですが、まだ備え付けられていない地域もあります。

公図(地図に準ずる図面)は、明治時代に作成されたもので、精度はあま
り良くありません。

法務局に備え付けられている図面の他、役所の資料等も手がかりになりま
す。土地の位置や形状、隣接地の所有者特定の糸口になります。

境界を確認するためには、上記の手がかりから得た情報を元に、現地での
測量や隣接者との立ち会い等が必要になります。

対象の土地に境界杭が無く、法務局にも精度の良くない公図(地図に準ず
る図面)しかなかったり、隣接地の所有者が何代にもわたって相続が発生
していたりすると、作業が難航し膨大な時間を要することもあります。

全ての境界が確認できたら、永久的な境界杭(コンクリート杭等)を埋設
し、隣接地所有者の確認印のある「土地境界確定図」を作成することをお
勧めします。

土地境界確定図の存在は、トラブルを未然に防ぐ重要な役割を果たします
ので、将来のために是非作成しておきましょう。


以上、所在が不明な土地の調査について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.125登記・測量のQ&A「20年前に建てた建物の登記」について 2018/05/14(月) 09:50:31

前回は、「国有地の払い下げを受けた時」について概要をお話しました。
今回は、「20年前に建てた建物の登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
20年前に家を新築した際に登記していませんでした。
今回銀行から融資を受けるため登記の必要があるのですが可能でしょうか。
新築時の建築確認済証や検査済証などの書類は紛失しています。


答え
───────────────
法律上は、建物を新築した者は1ヶ月以内に建物の登記をしなければなら
ない事になっています。しかし、期限を過ぎても必要な書類が揃えば登記
は可能です。

建物の登記に必要な書類は、登記官が申請人の所有権の取得を推測・判断
できる書類で、原則として次のうちの2種類が必要とされています。

1、確認済証
2、検査済証
3、建築請負人の工事完了引渡証明書+印鑑証明書
4、建築請負契約書+工事代金領収書
5、固定資産税納付証明書又は固定資産税台帳登録事項証明書
6、敷地所有者の証明書
7、敷地の賃貸契約書
8、火災保険加入証書
9、電気ガス水道等の設備代金領収書
10、建物の建築を目的とした金融機関の貸付証明書
11、隣地居住者の証明書
12、借家人の証明書


もし、増改築等で新築当時と違う建物になっていたり、相続が発生してい
たりすると、上記以外の書類が必要になる場合があります。

登記をしないまま何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段に
なって、予想していなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければな
らない事態になる等、予期しない負担が発生する事も多々あります。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題
登記を申請する義務を負わせています。怠った場合罰則もあります。

建物を新築した際には登記をしておくことをお勧めします。


以上、登記をしないまま何年も経過した建物の登記について簡単にご紹介
しました。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆ NO.124登記・測量のQ&A「国有地の払い下げを受けた時」について 2018/05/08(火) 09:35:03

前回は、「建物を合体した時」について概要をお話しました。
今回は、「国有地の払い下げを受けた時」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
私の所有する土地に含まれていた旧里道の払い下げを受けたのですが、こ
の土地は登記されていませんでした。このような場合にはどのような手続
が必要になるのでしょうか?


答え
───────────────
未登記の土地を入手したのであれば、土地の表題登記を申請しなければな
りません。

問いにある旧里道は「法定外公共物(ほうていがいこうきょうぶつ)」と
呼ばれる土地です。

法定外公共物は、道路法や河川法といった法律の適用が無い状態で里道や
水路に使用されている土地をいいます。

里道や水路はもともとは国有地ですが、現在は宅地や田畑の一部になって
しまっていて、里道や水路としての機能を失っているものは、払い下げを
受けることが可能です。

このような国有地は登記されていない場合が多く、未登記の土地を入手し
た場合には、土地の表題登記を申請しなければなりません。

土地の表題登記を申請する場合には、次のような情報を添付しなければな
りません(不動産登記令 別表四項添付情報)。

イ)土地所在図
ロ)地積測量図
ハ)表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報
ニ)表題部所有者となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務
員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっ
ては、これに代わるべき情報)

これらの情報が実際にはどのような書類等を指しているのかは、お近くの
土地家屋調査士にお問い合せください。


総数:133件 (全14頁)

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