所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆NO.161登記・測量のQ&A「司法書士とは」 2019/11/12(火) 09:38:04

前回は、「測量士」について概要をお話しました。
今回は、「司法書士」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
不動産の登記には司法書士も関わっているそうですが、土地家屋調査士と
の違いはどのようなものでしょうか?


答え
───────────────
土地家屋調査士と司法書士(しほうしょし)、どちらも不動産の登記に関
わる職業ですが、その役割には明確な違いがあります。

不動産の登記は「表題部」と「権利部」に分かれていますが、権利部につ
いては、さらに「甲区」と「乙区」に分かれています。

それぞれの部分には次のような情報が記載されます。

(1)表題部
 土地や建物がどこにどれぐらいあるのかが記載されています。
 土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
 建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

(2)権利部(甲区)
 所有者に関する事項が記載されています。
 その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で
 所有権を取得したかがわかります。
 所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

(3)権利部(乙区)
 所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
 抵当権設定、地上権設定、地役権設定など

上記の内、(1)は土地家屋調査士が担当し、(2)(3)は司法書士が
担当します。

つまり、土地家屋調査士は、土地や建物の現在の状況がどうなっているの
かを特定する登記(表示に関する登記)を担当するのに対し、司法書士は、
その土地や建物が売買や相続、贈与する場合などの権利関係の登記を担当
するというわけです。


以上、「土地家屋調査士と司法書士の違い」について簡単にご紹介しまし
た。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずね
ください。


◆ NO.160登記・測量のQ&A「測量士とは」 2019/10/31(木) 09:16:44

前回は、「土地家屋調査士」について概要をお話しました。
今回は、「測量士」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地家屋調査士も測量を行うそうですが、測量士とはどのような違いがあるのでしょうか?


答え
───────────────
測量士(そくりょうし)は、国家資格を持った測量の専門家です。

土地家屋調査士も測量を行いますので混同している方も多いようです。

そもそも「測量」とは、地面上の点の位置関係を決めるための技術や作業のことをいいます。機器を駆使して土地を測ったり地図の作成などを行います。

国や公共団体が行う「基本測量」や「公共測量」といった測量業務に技術者として従事する場合には、測量士又は測量士補の国家資格が必要です。

測量士及び測量士補の違いについては、「測量法」という法律に次のように書いてあります。

「測量士は、測量に関する計画を作製し、又は実施する。」
「測量士補は、測量士の作製した計画に従い測量に従事する。」

一方、土地家屋調査士ですが、法律(土地家屋調査士法)によれば、他人の依頼を受けて、「不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量」を職業として行うのが土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は、土地境界の確認や登記をするための専門家ですので、「登記手続を前提とした測量は土地家屋調査士が行うことになっている」というわけです。


以上、「土地家屋調査士と測量士の違い」について簡単にご紹介しました。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆ NO.159登記・測量のQ&A「土地家屋調査士の業務」について 2019/10/16(水) 09:19:03



前回は、「建築協定」について概要をお話しました。
今回は、「土地家屋調査士の業務」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
不動産関係の資格者が行う業務にもいろいろあると思いますが、土地家屋
調査士とはどのような業務を行っているのでしょうか。


答え
───────────────
土地家屋調査士の業務は次の5つです。

1、不動産の表示に関する登記について必要な、土地又は家屋に関する調
査及び測量をすること。

2、不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。

3、不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理する
こと。

4、筆界特定の手続について代理すること。

5、土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る
民間紛争解決手続について代理すること

※5の業務については、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な
能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士(ADR認定土地家屋
調査士)に限り、弁護士との共同受任を条件として行うことができます。

土地家屋調査士についての紹介動画がありますのでご覧下さい。
https://www.chosashi.or.jp/investigator/about/

「土地家屋調査士」の概要をわかりやすく紹介していますので、こちらも
ご覧下さい。
https://to-ki.jp/center/chosashi/

土地家屋調査士の使命は、不動産の状況を正確に登記記録に反映すること
によって不動産取引の安全の確保、国民の財産を明確にするといった極め
て公共性の高いものです。

その使命を果たすための基本姿勢を「土地家屋調査士倫理規程」として制
定しています。
https://www.chosashi.or.jp/media/rinri_20180620.pdf

こちらで全国の土地家屋調査士を検索することができます。
https://www.chosashi.or.jp/search/


以上、「土地家屋調査士」について簡単にご紹介しました。詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.158登記・測量のQ&A「建築協定」について 2019/09/27(金) 09:03:39

前回は、「建築確認」について概要をお話しました。
今回は、「建築協定」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入を考えている土地に「建築協定」があると聞いたのですが、建築協定
とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
建築協定(けんちくきょうてい)とは、住民が自発的に作った建物や敷地
に関するルールのことです。

建物や敷地に関するルールとしては、建築基準法に最低限のルールが定め
られています。しかし、最低限のルールですので、地域の特性に合わせた
建築利用の増進や、土地環境の改善を図るには十分ではありません。

そこで、その地域の人たちで、自主的なルールを作る事ができるようにし
たのが、建築協定の制度です。

例えば、街並みの景観を保つため、塀の色を統一したり、ゆったりとした
住宅地に見えるように、境界から建物までの距離を制限する、といったよ
うに、敷地、位置、構造、用途、意匠等を規制する事ができます。

いうまでもなく、建築基準法に違反したり、土地や建物の利用を不当に制
限するようなルールであってはなりません。

建築協定を締結できるのは、土地の所有者と借地権を持つ者です。だたし、
市区町村が条例で定める区域内に限られます。

建築協定を締結するためには、原則として、関係者全員の合意により協定
書を作成し、その代表者が特定行政庁(知事・市町村長など)に提出して、
認可を受けなければなりません。

建築協定が締結された後は、新たな土地の所有者となった人や、新たに借
地権を取得した人も、協定の内容に拘束される事になります。

尚、土地所有者が1人だけでも、他に借地権者もいないとき、その所有者
は、特定行政庁の認可を受けることにより、建築協定を定めることができ
ます。この場合、1人で協定を締結することから「1人協定」と呼ばれて
います。

1人協定は、新規に住宅地を開発する場合に、開発業者が、分譲を開始す
る前に一定の約束事(建築協定付き住宅地等)を定めておきたい時に行う
ケースが多いようです。

建築協定を作るのは地区の住民ですので、その運営も住民が主体となって
取り組む必要があります。通常は「建築協定運営委員会」を設けて活動を
行うことになるようです。


建築協定に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=325AC0000000201_20190625_430AC0000000067&openerCode=1

◆建築基準法施行規則
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=325M50004000040


以上、「建築協定」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.157登記・測量のQ&A「建築確認」について  2019/09/17(火) 09:31:38

前回は、「建築限界」について概要をお話しました。
今回は、「建築確認」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
家を建てる時には「建築確認」が必要と聞きました。どのようなものなの
でしょうか?


答え
───────────────
建築確認(けんちくかくにん)とは、建築物を建てる際に、その建築計画
が法律(建築基準法等)の規定に適合しているかどうかを、工事着工前に
審査することです。

建物を建てようとするとき、建築主は、行政庁の建築主事または指定確認
検査機関に建築確認の申請をして、確認済証の交付を受けなければ工事に
とりかかることができません(整地や資材の搬入等は確認済証の発行前で
も可能です)。

建築確認の申請者は、建物を建てようとしている人(建築主)ですが、一
般住宅の場合、建築士が建築主の代理者となって申請手続を行うケースが
多いようです。

建築確認の審査が行われ、規定に適合していると認められると、確認済証
が交付され、建築工事が可能となります。

確認済証が交付されたら、工事の施工者は、現場の見やすい場所に建築確
認があった旨の表示をしなければなりません。

工事が完了したら、工事完了届けを提出し、検査を受け、検査済証の交付
を待って、建物の使用が可能となります(建物の用途や規模によっては中
間検査が必要な場合もあります)。


建築確認に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆建築基準法
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=325AC0000000201_20190625_430AC0000000067&openerCode=1

◆建築基準法施行規則
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=325M50004000040


以上、「建築確認」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.156登記・測量のQ&A「建築限界」について 2019/08/28(水) 09:12:19

前回は、「建築制限」について概要をお話しました。
今回は、「建築限界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
道路や鉄道には「建築限界」が定められているそうですが、どのようなも
のなのでしょうか?


答え
───────────────
建築限界(けんちくげんかい)とは、鉄道や道路などにおいて、列車や自
動車などの通行の安全を確保するために定められた範囲(寸法)の事です。


建築限界内には建築物を設置する事ができません。

また、建築限界外であっても、建築限界内に崩れるおそれのある物を置い
てはならない事になっています。(鉄道に関する技術上の基準を定める省
令第二十条)

建築限界の範囲(寸法)は、鉄道の種類や鉄道会社の違い、道路の種類な
どによって違っています。

鉄道では、在来線や新幹線、その他の鉄道会社、線路部分と駅部分、直線
部分と曲線部分といった様々な違いがありますが、列車の走行中に、係員
や乗客が窓から手や顔を出しても安全なように、建築限界が定められてい
るようです。

道路も鉄道と同様の考えの基に建築限界が定められていますが、車道だけ
でなく、自転車道や歩道についても建築限界があります。

建築限界に関する法令には、下記のようなものがあります。

◆鉄道に関する技術上の基準を定める省令(鉄道営業法に基づく省令)
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=413M60000800151

◆道路構造令(道路法に基づく政令)
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/
detail?lawId=345CO0000000320


以上、「建築限界」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.155登記・測量のQ&A「建築制限」について 2019/08/16(金) 09:17:09


前回は、「宅地の定義」について概要をお話しました。
今回は、「建築制限」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
建物を建てるための制限があると聞きましたが、どのようなものがあるの
でしょうか?


答え
───────────────
建物を建てるための制限を建築制限(けんちくせいげん)といい、都市計
画法や建築基準法などの法律によって様々な定めがあります。

代表的な建築制限を幾つかご紹介します。

■市街化調整区域内の制限
まちづくりを進めていくための都市計画において、無秩序にまちが広がら
ないように定められた市街化調整区域内には、原則として住宅は建てるこ
とができません。

■用途地域内の用途による制限
市街化を図るべき区域として定められた市街化区域は12種類の用途別に地
域が分けられており、工業地域には小学校は建てられない、といったよう
に建物の用途によって建築が制限されています。

■建ぺい率、容積率の制限
建ぺい率とは、敷地全体の面積に対する建物が占める部分の面積の割合。
容積率とは、敷地面積に対する建物延べ床面積の割合をいいます。
都市計画区域内では、それぞれの区域ごとに建ぺい率と容積率の限度が決
められており、それを越えた建物は建てることができません。

■建物の絶対高さの制限
用途地域の第一種および第二種低層住居専用地域内では、敷地面積や容積
率に関係なく都市計画で定めた高さが上限となります。この上限のことを
「絶対高さ」と呼びます。

■斜線制限
斜線制限とは、境界などから一定の勾配で引いた線の内側に建物を建てな
ければならないとする制限で、敷地と接する前面道路に関する「道路斜線」
、隣地との境界に関する「隣地斜線」、北側隣地の日照の悪化を防ぐため
の「北側斜線」があります。

■道路による制限
建物の敷地は、原則として幅員が4m以上の道路に、2m以上接していなけれ
ばなりません。なお、幅員が4m未満の道路でも、特定行政庁が指定した道
路については、道路の中心線から2m後退した地点(セットバック)を道路
の境界と見なして、建物を建てる事ができます。

その他、農地法、河川法、道路法、、自然公園法など様々な法令・条例に
よる制限があります。


以上、「建築制限」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.154登記・測量のQ&A「宅地の定義」について  2019/08/06(火) 11:26:43

前回は、「農地転用」について概要をお話しました。
今回は、「宅地の定義」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
「宅地」には複数の定義があるそうですが、どのような違いがあるのでし
ょうか?


答え
───────────────
宅地(たくち)の定義は、適用される法律によって違いがありますので、
幾つかご紹介します。


■宅地建物取引業法の宅地

宅地建物取引業法は、宅地と建物の取引に関する法律で、購入者の保護や
流通の円滑化を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、
建物の敷地になっている土地をいい、都市計画法の用途地域内の土地で、
道路・公園・河川などの公共の施設として用いられている土地以外の土地
をいいます。(宅地建物取引業法 第2条)

地目や現況のいかんを問わず、上記に当てはまるものは全て宅地として取
り扱います。


■土地区画整理法の宅地

土地区画整理法は、健全な市街地の造成を図る事で、社会全体の共通の利
益に役立てること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、
公共施設として用いられている国又は地方公共団体の所有する土地以外の
土地をいいます。(土地区画整理法 第2条)

公共施設以外の土地は、農地や山林も含め全て宅地です。


■宅地造成等規制法の宅地

宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う災害を防止し、国民の生命及び財産
の保護を図ること等を目的としています。

この法律で「宅地」とは、
農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川その他公共の用に供する施設
の用いられている土地以外の土地をいいます。(宅地造成等規制法 第2条)


農地や採草放牧地は宅地として取り扱いません。


■不動産登記法の宅地(地目)

不動産登記法は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示(登記)し、
国民の権利の保全を図り、それによって取引の安全と円滑に資することを
目的としています。

この法律で「宅地」は、
建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地となって
います。(不動産登記事務取扱手続準則 第68条)

土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異があっても、
土地全体としての状況を観察して定めるものとされています。


以上、「宅地の定義」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆ NO.153登記・測量のQ&A「農地転用」について 2019/07/12(金) 09:12:53

前回は、「保留地」について概要をお話しました。
今回は、「農地転用」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
畑として使っていた土地に家を建てようと考えていたところ「農地転用」
が必要と言われました。農地転用とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
農地転用(のうちてんよう)とは、農地を農地以外の目的に転用すること
で、農地法に定めがあります。

「農地」とは、耕作の目的に供される土地の事で、実際に田や畑として利
用している土地は皆「農地」ということになります。

また、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている土地は、耕作がされ
ていなくとも農地とみなされます。逆に、もし登記簿上の地目が田や畑以
外の地目だったとしても、現況が農地なら農地とみなされます。

さらに、今は休耕していて原野のように見える土地でも、耕作しようと思
えばいつでも耕作できるような土地は農地とみなされます。

ただし、庭の一角で野菜を栽培しているような家庭菜園は農地には該当し
ません。

農地法の目的は「食料の安定供給の確保」(農地法第一条)で、農業生産
の基盤である農地を守るため、農地転用を規制しています。

そのため、農地が自分の土地であったとしても、農地以外の目的に転用す
る場合には、許可や届出が必要になります(農地法第四条)。

これに違反して転用した場合には、もとの農地に復元させる等の厳しい処
分が科せられる事があります(農地法第五十一条)。

正しく手続を踏んで、適正に転用したとしても、登記簿上の地目が田や畑
のままになっていると、後々トラブルの原因になりますので、地目変更登
記の手続を行うことをお勧めします。


以上、農地転用について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.152登記・測量のQ&A「保留地」について  2019/07/01(月) 09:05:53

前回は、「仮換地」について概要をお話しました。
今回は、「保留地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
宅地造成に関して「保留地」という言葉を聞きました。
保留地とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

土地区画整理事業の施行者は、換地計画の際に宅地の一部を換地として定
めないで、保留地(ほりゅうち)として定めることができます。

参考図:


保留地は、分譲して事業の費用に当てたり、一定の用途に使用する目的で
定められます。

保留地は、土地区画整理事業によって生み出された新規の宅地ですので、
換地処分がなされる前の段階では登記がありません。

しかし、土地の登記がされる前に建物を建築することは可能です。

保留地の登記は、換地処分の公告があった翌日に、施行者を所有者として
保存登記され、その後、保留地購入者への所有権移転登記がなされること
になります。

尚、事業の施行者が販売する保留地は不動産会社を経由しないため、仲介
手数料が掛かりません。


以上、保留地について簡単にご紹介しました。


総数:161件 (全17頁)

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