所長日記(ブログ)

【主な業務地域】
大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆ NO.153登記・測量のQ&A「農地転用」について 2019/07/12(金) 09:12:53

前回は、「保留地」について概要をお話しました。
今回は、「農地転用」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
畑として使っていた土地に家を建てようと考えていたところ「農地転用」
が必要と言われました。農地転用とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
農地転用(のうちてんよう)とは、農地を農地以外の目的に転用すること
で、農地法に定めがあります。

「農地」とは、耕作の目的に供される土地の事で、実際に田や畑として利
用している土地は皆「農地」ということになります。

また、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている土地は、耕作がされ
ていなくとも農地とみなされます。逆に、もし登記簿上の地目が田や畑以
外の地目だったとしても、現況が農地なら農地とみなされます。

さらに、今は休耕していて原野のように見える土地でも、耕作しようと思
えばいつでも耕作できるような土地は農地とみなされます。

ただし、庭の一角で野菜を栽培しているような家庭菜園は農地には該当し
ません。

農地法の目的は「食料の安定供給の確保」(農地法第一条)で、農業生産
の基盤である農地を守るため、農地転用を規制しています。

そのため、農地が自分の土地であったとしても、農地以外の目的に転用す
る場合には、許可や届出が必要になります(農地法第四条)。

これに違反して転用した場合には、もとの農地に復元させる等の厳しい処
分が科せられる事があります(農地法第五十一条)。

正しく手続を踏んで、適正に転用したとしても、登記簿上の地目が田や畑
のままになっていると、後々トラブルの原因になりますので、地目変更登
記の手続を行うことをお勧めします。


以上、農地転用について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.152登記・測量のQ&A「保留地」について  2019/07/01(月) 09:05:53

前回は、「仮換地」について概要をお話しました。
今回は、「保留地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
宅地造成に関して「保留地」という言葉を聞きました。
保留地とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

土地区画整理事業の施行者は、換地計画の際に宅地の一部を換地として定
めないで、保留地(ほりゅうち)として定めることができます。

参考図:


保留地は、分譲して事業の費用に当てたり、一定の用途に使用する目的で
定められます。

保留地は、土地区画整理事業によって生み出された新規の宅地ですので、
換地処分がなされる前の段階では登記がありません。

しかし、土地の登記がされる前に建物を建築することは可能です。

保留地の登記は、換地処分の公告があった翌日に、施行者を所有者として
保存登記され、その後、保留地購入者への所有権移転登記がなされること
になります。

尚、事業の施行者が販売する保留地は不動産会社を経由しないため、仲介
手数料が掛かりません。


以上、保留地について簡単にご紹介しました。


◆NO.151登記・測量のQ&A「仮換地」について 2019/06/28(金) 09:08:28

前回は、「換地」について概要をお話しました。
今回は、「仮換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
宅地造成に関して「仮換地」という言葉を聞きました。
仮換地とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
土地区画整理事業が行われる土地の所有者が、整備後に換地として交付さ
れる予定の土地を「仮換地(かりかんち)」といいます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
ますが、土地区画整理事業は、広範囲にわたって行われる事が多く、全て
の工事が終わるまで長期間を要します。

そこで、土地区画整理事業の施行者は、換地処分が行われるまでの間、必
要がある場合には、先に工事が完成した地区に「仮換地(かりかんち)」
を指定することができることになっています。

この仮換地は、換地の位置や範囲を仮に指定するものですが、一時的な「
仮の換地」という意味ではなく、最終的にはそのまま換地となります。

仮換地指定後は仮換地を従前の土地と同じ内容で使用収益することができ
るようになり、建築物を建てることも可能になります。

なお、仮換地が指定されると、従前の土地については使用収益できなくな
りますが、権利関係は換地処分が行われるまで従前の土地に存在したまま
になります。

また、場合によっては、仮換地の使用収益の開始日を定められたり、従前
の土地と仮換地の両方とも使用できない日が発生することもあります。

以上、仮換地について簡単にご紹介しました。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


◆NO.150登記・測量のQ&A「換地」について 2019/05/27(月) 09:16:54

前回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しました。
今回は、「換地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
宅地造成に関して「換地」という言葉を聞きました。
換地とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらって道路や公園などの公共
施設を整備する土地区画整理事業において、土地の所有者が、土地区画整
理事業後に交付される土地を「換地(かんち)」と呼びます。

土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする手法が用いられます。この時、宅地の所有者には従前
の宅地の代わりに新しく整備された別の宅地が交付される事になります。
(土地区画整理事業においては、公共施設以外の土地は、農地や山林も含
め全てを「宅地」といいます。)

この交付された宅地を換地と呼び、換地を行うための一連の手続きを換地
処分といいます。

参考図:


区画を割り直すと、従前とは全く違った区画になりますので、権利関係も
再編成しなければなりません。権利の移転や消滅といった法的な手続きを
全ての土地に対して行うことは非常に困難を伴いますが、換地処分を行う
ことで、権利関係の再編成の問題を解決する事ができます。

換地処分による登記がなされると、権利の登記はそのままで、表示の登記
が、従前の土地から新たな土地へと書き換えられます。同時に公図も換地
処分後の図面が備え付けられます。

換地処分は、土地区画整理事業の工事完了後遅滞なく行うものとされてい
て、公告によって一般公衆に告知されます。

換地処分の公告がされると、換地処分に伴う登記がなされることになりま
すが、その登記が完了するまでの間は、原則として他の登記はする事がで
きない事になっています。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


NO.149登記・測量のQ&A「市街地再開発事業」について 2019/05/13(月) 09:46:54

前回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しました。
今回は、「市街地再開発事業」について概要をお話しします。


問い
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私の住む町の駅裏で「市街地再開発事業」が始まると聞きました。
市街地再開発事業とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
市街地再開発事業(しがいちさいかいはつじぎょう)は、市街地内の老朽
建築物が密集している地区や、公共施設の整備が遅れている地区において、
建築物の建て替えや公共施設の整備を行うことにより、土地の高度利用と
都市機能の更新を図る事業で、都市再開発法に基づいて行われます。

それぞれバラバラに建っていた従来の古い建物を取り壊した上で、皆で協
力して新しい中高層のビルや住宅に建て替えるとともに、区域内の道路や
公園といった公共施設をあわせて整備するものです。

事業が行われる前から土地や建物について権利を持っている人は、それぞ
れの権利に応じて新しくできたビルとその敷地に権利が移し換えられるこ
とになります。

例えば、再開発されたビルは区域内の以前の床面積を大きく上回る規模を
確保できますが、

従前の建物や土地について権利を持っていた人は、従前資産の評価に見合
う再開発ビルの床(権利床)を受け取り、

新たに生み出された部分(保留床)を売却するなどして事業費に充てるこ
とも行われます。

市街地再開発事業を行う施行者としては、個人、組合、再開発会社、地方
公共団体、都市再生機構等があります。

以上、市街地再開発事業について簡単にご紹介しました。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


◆NO.148登記・測量のQ&A「土地区画整理事業」について 2019/05/09(木) 09:31:28

前回は、「準都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「土地区画整理事業」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
造成工事の看板に「土地区画整理事業」と書いてありました。
土地区画整理事業とはどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)は、道路、公園、下水道
といった都市施設の整備を行いながら、土地の区画を整え、新たな街並み
の形成や既成市街地の再整備を行う事業です。

土地区画整理事業では、土地の所有者から少しずつ土地を提供してもらっ
て(減歩)、道路や公園などの公共施設を整備します。また、提供しても
らった土地の一部(保留地)を売却して事業資金の一部に充てます。

宅地は、区画を割り直し土地を入れ替えする(換地)ことで、形状が整え
られ、日当たりや風通しの改善にもつながりますので、その利用価値は大
きくあがることになります。

また、道路が整備されるのに伴い、排水のための側溝や、水道・ガス・下
水管などの整備も進みます。

土地の所有者にとっては、自分の土地の面積は少し小さくなりますが、住
みやすく利用価値の高い土地になり資産価値も増すことになります。

登記情報も正確なものになります。

参考図:


土地区画整理事業を行う施行者としては、個人、土地区画整理組合、区画
整理会社、都道府県及び市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機
構等があります。


以上、土地区画整理事業について簡単にご紹介しました。

今回はここまでです。
次回は「市街地再開発事業」について配信する予定です。

───────────────

私達、土地家屋調査士は市民生活と密接に関係する土地・建物について、
登記・測量の分野で深く関わっております。

ご質問、ご相談は、土地家屋調査士事務所をご活用下さい。


◆NO.147登記・測量のQ&A「準都市計画区域」について 2019/04/12(金) 12:33:05

前回は、「非線引き区域」について概要をお話しました。
今回は、「準都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
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「準都市計画区域」という区域があるそうですが、どんなものなのでしょ
うか?


答え
───────────────
多くの人々が住んでいる都市では、機能的な都市活動を確保するために、
計画的なまちづくりが必要になります。

都市計画区域は、秩序ある都市化を進める区域で、まちの中心となる市街
地から郊外の田園地域まで、一体として計画する必要がある区域を、都道
府県が指定します。

これに対し、準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)は、土地利用
の整序又は環境の保全を行う区域で、

(1)都市計画区域になっていない区域で、
(2)今現在開発が進んでいたり、将来開発が進むと見込まれる区域で、
(3)そのまま放置すれば、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失が進
み、将来における一体の都市として総合的に整備、開発および保全に支障
が生じるおそれがある区域

について、都道府県が指定します。

高速道路のインターチェンジ周辺や、幹線道路の沿道等で指定される例が
多いようです。

準都市計画区域に指定されると、都市計画区域に準じた土地利用の規制を
受ける事になり、無秩序な乱開発を防ぐことができます。


以上、準都市計画区域について簡単にご紹介しました。


◆NO.146登記・測量のQ&A「非線引き区域」について 2019/03/26(火) 09:24:18

前回は、「市街化調整区域」について概要をお話しました。
今回は、「非線引き区域」について概要をお話しします。


問い
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「非線引き区域」という区域があるそうですが、どんなものなのでしょう
か?


答え
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計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められること、

無秩序な市街化を防止するために市街化を進めていく区域(市街化区域)
と、市街化をおさえる区域(市街化調整区域)を区分する「線引き」をす
ることができることを、前回までの号でご紹介しました。

非線引き区域(ひせんびきくいき)とは、線引きが行われていない都市計
画区域をいいます。

非線引き区域は、市街化区域でも市街化調整区域でもありません。法律上
は「区域区分が定められていない都市計画区域」といいます。

非線引き区域は、市街化区域のような制限がない分土地利用の自由度は高
いと言えますが、住宅ローン等では市街化区域であることが条件になって
いる場合もあるようですので注意が必要です。

なお、非線引き区域であっても無制限に土地利用できるわけではありませ
ん。詳しくは、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO.145登記・測量のQ&A「市街化調整区域」について 2019/03/13(水) 09:11:47

前回は、「市街化区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化調整区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
市街化調整区域には家を建てられないそうですが、「市街化調整区域」と
はどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることを、都市計画区域の号でご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

この市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」といい、線
引きを行うことで、無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりが図ら
れてます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)は、自然環境を守るべき区
域で、土地の開発や建物の建築が制限されます。たとえ自分の土地であっ
ても、宅地造成をしたり家を新築することは原則としてできません。

ただし、市街化調整区域内であっても、土地の開発や建物の建築が可能な
場合があります。また、線引きが行われた時既に建築物が建っている場合
には、建替や増築ができる場合もあります。

線引きの状況は、市区町村役場(都市計画を担当する課)で知ることがで
きます。


以上、市街化調整区域について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO.144登記・測量のQ&A「市街化区域」について 2019/02/27(水) 09:09:22

前回は、「都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化区域」について概要をお話しします。


問い
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先日、新聞で「市街化区域の見直し」という見出しを目にしたのですが、
「市街化区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
前回、計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都
市計画が定められることをご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

市街化区域(しがいかくいき)は、すでに市街地を形成している区域及び
計画的に市街化を図るべき区域です。

市街化区域では、道路や下水道、公園などの整備を行い、計画的に市街化
が図られることになります。

また、市街化を進めるために必要な開発行為の対象や農地転用等の手続も
変わってきます。

さらに、市街化区域は積極的に市街化を図るべき地域とされていますので、
宅地以外の土地であっても、周辺の宅地とのつりあいがとれるような課税
の制度となっています。

尚、開発行為や農地転用の手続きは行政書士が業として担当しています。
ほかにも具体的相談は最寄りの役所担当部署にお問い合わせ下さい。


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