所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆NO.145登記・測量のQ&A「市街化調整区域」について 2019/03/13(水) 09:11:47

前回は、「市街化区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化調整区域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
市街化調整区域には家を建てられないそうですが、「市街化調整区域」と
はどんなものなのでしょうか?


答え
───────────────
計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都市計画
が定められることを、都市計画区域の号でご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

この市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」といい、線
引きを行うことで、無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりが図ら
れてます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)は、自然環境を守るべき区
域で、土地の開発や建物の建築が制限されます。たとえ自分の土地であっ
ても、宅地造成をしたり家を新築することは原則としてできません。

ただし、市街化調整区域内であっても、土地の開発や建物の建築が可能な
場合があります。また、線引きが行われた時既に建築物が建っている場合
には、建替や増築ができる場合もあります。

線引きの状況は、市区町村役場(都市計画を担当する課)で知ることがで
きます。


以上、市街化調整区域について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO.144登記・測量のQ&A「市街化区域」について 2019/02/27(水) 09:09:22

前回は、「都市計画区域」について概要をお話しました。
今回は、「市街化区域」について概要をお話しします。


問い
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先日、新聞で「市街化区域の見直し」という見出しを目にしたのですが、
「市街化区域」とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
前回、計画的なまちづくりをするための法律(都市計画法)に基づいて都
市計画が定められることをご紹介しました。

都市計画では、まちが無秩序に広がらないようにする必要があるとき、一
定のルールに基づいて市街化を進めていく区域(市街化区域)と、市街化
をおさえる区域(市街化調整区域)の区分を定めます。

市街化区域(しがいかくいき)は、すでに市街地を形成している区域及び
計画的に市街化を図るべき区域です。

市街化区域では、道路や下水道、公園などの整備を行い、計画的に市街化
が図られることになります。

また、市街化を進めるために必要な開発行為の対象や農地転用等の手続も
変わってきます。

さらに、市街化区域は積極的に市街化を図るべき地域とされていますので、
宅地以外の土地であっても、周辺の宅地とのつりあいがとれるような課税
の制度となっています。

尚、開発行為や農地転用の手続きは行政書士が業として担当しています。
ほかにも具体的相談は最寄りの役所担当部署にお問い合わせ下さい。


◆NO.143登記・測量のQ&A「都市計画区域」について 2019/02/13(水) 09:06:41

前回は、「地籍調査」について概要をお話しました。
今回は、「都市計画区域」について概要をお話しします。


問い
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先日「都市計画区域」という言葉を耳にしたのですが、「都市計画区域」
とはどんなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
都市には多くの人々が住んでいます。その人々の健康で文化的な都市生活
や、機能的な都市活動を確保するために、計画的なまちづくりが必要にな
ります。

都市計画(としけいかく)は、将来どのようなまちにしていきたいかを定
めた計画で、法律(都市計画法)に基づいて定められます。

都市計画区域(としけいかくくいき)は、都市計画を実施する区域です。
まちの中心となる市街地から郊外の田園地域まで、一体として計画する必
要がある区域を、都道府県が指定します。

都市計画区域は都市の広がりに合わせて定めるため、市町村の行政区域と
は一致していません。いくつかの市町村にまたがったり、一つの市町村が
複数の都市計画区域に分かれる場合もあります。

都市計画区域として指定される要件は法律(都市計画法)に定められてお
り、2つのケースがあります。

(1)既に一定規模の市街地が形成されている地域を含めて一体として整
備・開発し、保全する場合。

(2)新規に都市を開発する場合。

都市計画区域が指定されると、整備・開発・保全の方針が定められ、それ
に即した整備事業や土地開発事業が実施されることになります。

また、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があると
きは、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)が定められます。



以上、都市計画区域について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO.142登記・測量のQ&A「地籍調査」について 2019/01/31(木) 09:09:23

前回は、「国土調査」について概要をお話しました。
今回は、「地籍調査」について概要をお話しします。


問い
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実家付近で「地籍調査」が始まった聞きました。「地籍調査」とはどんな
ものなのでしょうか?



答え
────────────────────────────────
地籍調査(ちせきちょうさ)は、法律(国土調査法)に基づく「国土調査」
の1つとして実施されています。

地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」ということができます。

地籍調査は、この地籍を明らかにすることを目的に、境界の位置や土地の
面積などを測量する調査で、主に市町村が主体となって行います。

私たちの土地に関する記録は、登記所(法務局)で管理されていますが、
その中には明治時代に作られたものも多く存在し、境界の位置や土地の形
状・面積が実際とは違っているケースも多くあります。

土地の境界が不明確だと、土地をめぐるトラブルに巻き込まれるリスクが
高まりますが、地籍調査を実施した地域では土地の境界が明確になります
ので、トラブルを防ぐ効果があります。

地籍調査の結果は登記所(法務局)にも送られ、それを基に登記簿の修正
や地図の更新が行われ、私たちの土地に関する記録に反映されます。

また、地籍調査の結果は、固定資産税の基礎情報としても利用されます。

地籍調査は今現在も各地で実施されています。地籍調査が始まったのは昭
和26年(1951年)ですので、もう70年近く経っているのですが、まだ半分
程度しか終わっていません。

自分の住む地域で地籍調査が行われているのか知りたい場合には、市町村
の地籍調査の窓口にお問い合わせください。

尚、地籍調査に関しましては、国土交通省でわかりやすいホームページを
公開していますので参考にしてください。
http://www.chiseki.go.jp/


以上、地籍調査について簡単にご紹介しましたが、詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.141登記・測量のQ&A「国土調査」について 2019/01/15(火) 09:34:49

前回は、「ブルーマップ」について概要をお話しました。
今回は、「国土調査」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「国土調査」という言葉を耳にしたのですが、「国土調査」とはどんなも
のなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
国土調査(こくどちょうさ)とは、狭い国土を合理的に利用するために行
われている調査で、国土調査法に基づいて実施されています。

国土調査は、大きく分けると「地籍調査」「土地分類調査」「水調査」の
3つの調査から構成されています。

■地籍調査
地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことができます。
地籍調査とは、地籍を明らかにすることを目的に、境界や地積に関する測
量・調査を行い、新しい地図(地籍図)と台帳(地籍簿)を作る調査です。


■土地分類調査
土地を利用する上で、その土地の性質を知る事は大変重要な事です。
土地分類調査は、土地の地形・地質・土壌といった自然的な性質や、土地
利用の状況などを調査して、地図(地形分類図・表層地形図・土壌図等)
にまとめる調査です。

■水調査
水調査は、「水」に関する調査で、河川や周辺地域を対象とした水系調査
と、井戸などの地下水を対象とした地下水調査があります。
どちらも、国が主体となって行っています。


尚、国土交通省で国土調査に関する資料を公開していますので参考にして
ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001031136.pdf


以上、国土調査について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.140登記・測量のQ&A「ブルーマップ」について  2018/12/27(木) 09:45:15

前回は、「用途地域」について概要をお話しました。
今回は、「ブルーマップ」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
不動産登記の「地番」と「住所」が一致しない場合に、ブルーマップと呼
ばれる地図が役に立つと聞きました。

ブルーマップとはどのようなものなのでしょうか。


答え
───────────────
「地番」と「住所」が一致しない状態になるのは、住居表示が実施された
地域です。

住居表示が実施されていない地域では、住所に不動産登記の地番が使われ
ていますが、住居表示が実施された地域では、住所として地番が使われな
くなります。

住所として地番が使われなくなっても、登記上では地番で表されることか
ら、住居表示が実施された地域では、住所を手がかりに土地の登記情報を
確認することが困難になります。

そんなときに役立つのが「ブルーマップ」です。

ブルーマップは、住宅地図の上に法務局備え付けの地図(公図)を重ね合
わせた地図です。地図(公図)の情報が青色で記載されていることからブ
ルーマップと呼ばれています。

通常の住宅地図には住所の記載しかありませんが、ブルーマップには法務
局備え付けの地図(公図)の情報が重ねて記載されていますので、住所が
わかれば、地番も知ることができます。

また、不動産の取引などで登記情報しか表示されていない場合には、地番
から現地を特定することもできます。

さらに、不動産の取引に役立つ用途地域や建ぺい率などの都市計画に関す
る情報も併記されている地域もあります。

但し、ブルーマップが発行されている地域は限られており、ブルーマップ
の無い地域では、通常の住宅地図と公図情報を照らし合わせて調べること
になり、非常に困難な作業が伴います。

尚、ブルーマップは株式会社ゼンリンの著作物です。詳しい情報は下記サ
イトをご覧ください。
https://www.zenrin.co.jp/product/category/residentialmap/bluemap/


以上、ブルーマップについて簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.139登記・測量のQ&A「用途地域」について 2018/12/14(金) 09:19:32

前回は、「分譲マンション土地の持分」について概要をお話しました。
今回は、「用途地域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
分譲地に「用途地域:第一種住居地域」といった表示がありました。
この用途地域とはどういうものなのでしょうか?


答え
───────────────
用途地域(ようとちいき)は、同一の地域に、用途や使用目的が違う建物
が混在しないようにするために定められたものです。

用途の異なる建物が無秩序に建てられると、住宅街に工場ができたり、学
校の隣にゲームセンターが建ったりするかも知れません。

土地の利用は、似たような用途同士で集まった方が効率的ですし、環境も
守りやすくなります。

用途地域が指定されると、それぞれの用途に応じ、建てられる建物の種類
が制限されます。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」
「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のHPに掲載されていますので、以下その
中から引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中
学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定
のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定のお店など
が建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2まで
の一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

●第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテル
などは建てられます。

●第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケ
ボックスなどは建てられます。

●準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居
の環境を保護するための地域です。

●近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに
小規模の工場も建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工
場も建てられます。

●準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大き
い工場のほかは、ほとんど建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、
病院、ホテルなどは建てられません。

●工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学
校、病院、ホテルなどは建てられません。

上記の情報は、下記サイトから引用しました。

国土交通省 都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には、お住まいの市町村の都
市計画課等で確認することができます。

以上、用途地域について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.138登記・測量のQ&A「分譲マンション土地の持分」について 2018/11/27(火) 09:46:08

前回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しました。

今回は、「分譲マンション土地の持分」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
分譲マンションを購入すると、敷地の権利も取得する事になると聞いたの
ですが、その持ち分はどのように決められるのでしょうか?


答え
───────────────
分譲マンションを購入すると、建物と一緒に敷地権(しきちけん)と呼ば
れる権利も取得することになります。

敷地権とは、分譲マンション(区分建物)と一体化して登記された敷地の
権利で、建物(専有部分)と一緒に売り買いされます。

この敷地権の持ち分は、○○分の○○といった具合に登記されており、原
則として建物(専有部分)の床面積の割合とされています。

床面積の割合による計算式は次の通りです。

 持ち分=専有部分の床面積/全専有部分の合計床面積

分譲マンションの全ての専有部分の床面積を合計した数値を分母とし、各
専有部分の床面積を分子とした割合です。

尚、規約によって上記の割合以外にすることも可能です。

例えば、

(1)厳密に床面積の割合によると端数が出るので、その端数を整理した
割合で決める場合。

(2)床面積と関係なく価格割合による場合。

その他様々なケースが考えられます。

この敷地権の扱いは、大規模な分譲マンションだけでなく、2世帯住宅の
ような小規模な区分建物でも同じ扱いで処理することができます。


以上、分譲マンション土地の持分について簡単にご紹介しました。さらに
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねくだ
さい。


◆NO.137登記・測量のQ&A「マンション所有者と敷地の権利」について 2018/11/14(水) 09:14:07

前回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しました。
今回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しします。



問い
------------------------------
購入を考えている分譲マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)に、敷
地権(敷地権の種類・所有権)の記載があるとのことですが、これは何を
意味するのでしょうか?


答え
───────────────
敷地権(しきちけん)とは、分譲マンション(区分建物)と一体化して登
記された敷地の権利です。

分譲マンションの購入者は通常、その建物(専有部分)だけでなく、マン
ションの敷地に関する権利も取得することになります。

一戸建て住宅のような通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独
立した不動産として別々に登記されています。

そのため、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

しかし、分譲マンションのような区分建物の登記は、その敷地に関する権
利も一緒に登記されていて、建物(専有部分)と敷地の権利は分離して処
分することができない扱いとなっています。

ですから、このようなマンションを売り買いすると、その敷地の権利も一
緒に売り買いされることになるのです。

この事は、規約によってマンションの敷地と定めた土地(規約敷地)につ
いても同様です。


以上、マンション所有者と敷地の権利について簡単にご紹介しましたが、
実際には、建物(専有部分)と敷地に関する権利とを分離して処分できる
場合もあり、多様なケースが存在します。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.136登記・測量のQ&A 「分譲マンションの敷地」について 2018/10/30(火) 09:27:09

前回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しました。
今回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入を検討している分譲マンションには駐車場や中庭があるのですが、そ
れらもマンションの敷地の一部とのことです。通常マンションの敷地とは、
どこまでの範囲をいうのでしょうか?



答え
───────────────
一般的な分譲マンションの敷地には、「法定敷地(ほうていしきち)」と
「規約敷地(きやくしきち)」があります。

(1)法定敷地

法定敷地は、そのマンションが建っている土地を指します。

例えば、マンションが一筆の土地の一部の上に建っている場合、その一筆
の土地全部が敷地となります。

また、マンションが数筆の土地にまたがっているときは、その数筆の土地
全部が敷地となります。

このように、マンションが建っている土地は、法律上当然にマンションの
敷地である事がわかりますので法定敷地と呼ばれています。

(2)規約敷地

規約敷地は、分譲マンションの所有者(区分所有者)が規約によってマン
ションの敷地と定めた土地です。

これは、マンションまたはマンションが建っている土地と一体として管理
または使用するための土地で、マンションが建っている土地(法定敷地)
と必ずしも隣接している必要はありません。

規約敷地の例としては、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等
といった土地があります。

規約で定めれば、マンションから離れた場所にある駐車場でも、マンショ
ンの敷地として取り扱うことができます。


以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。


総数:145件 (全15頁)

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