尾西事務所の所長日記

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所長日記

◆NO112.登記・測量のQ&A「主である建物と附属建物」について   2017/10/27(金) 09:33:30

前回は、「登記できない建物」について概要をお話しました。
今回は、「主である建物と附属建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
私の家の登記事項証明書を見ると、母屋が「主である建物の表示」、物置
が「附属建物の表示」という欄に記載されています。これはどのような意
味なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
母屋が「主である建物の表示」、物置が「附属建物の表示」に記載されて
いるのは、母屋と物置が一個の建物として登記されていることを表してい
ます。

建物は、一個の建物毎に登記する事になっているのですが、同じ所有者の
複数の建物が利用上一体となっている場合には、それらをまとめて一個の
建物として取り扱うことができます。

実際には数棟ある建物を一個の建物として扱うわけですから、複数ある実
際の建物を区別するために、主である建物と、附属建物といった形で分類
しているわけです。

参考図1:
 

ここで重要なのが「利用上一体となっている」という事です。

参考図1の例では、物置は居宅の利用を補う関係にあることが明らかです
ので、居宅を主である建物、物置を附属建物として、全体を一個の建物と
して取り扱うことができるのです。

しかし、それぞれの建物の所有者が違ったり、建物としての要件を満たし
ていない場合には、利用上一体の関係にあっても、主である建物と附属建
物として登記することはできません。

また、同一の所有者の建物であっても、それぞれの建物が独立して利用さ
れているような場合には、主である建物と附属建物として登記することは
できません。

参考図2:
 


以上、「主である建物と附属建物」について簡単にご紹介しましたが、実
際には、主である建物と附属建物として登記できるかどうかの判断は、非
常に難しい場合があります。詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土
地家屋調査士にご相談ください。


◆NO111.登記・測量のQ&A「登記できない建物」について 2017/10/13(金) 09:08:01


前回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しました。
今回は、「登記できない建物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
ビニールハウスは登記できないと聞いたのですが、どのような理由で登記
できないのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
建物として登記するためには、満たさなければならない要件があります。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。

(1)屋根および周壁などで外気を分断できること。
(2)土地に固定されていて容易に移動できないこと。
(3)永続的に使用できること。
(4)その建物の目的とする用途に使える状態にあること。
(5)独立した不動産として取引対象となりうるものであること。

これらを全て満足しなければ、建物として登記できません。

ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけ
ですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。


しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているよう
な場合は、建物として認められる場合があります。

その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。

・コンクリートブロックの上に設置された組み立て式の物置
 容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。

・工事現場に設置されているプレハブの事務所や作業宿舎
 工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
 また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプ
レハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。

・住宅展示場のモデルハウス
 これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記
できません。

・建築途中の建物
 建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので
登記できません(建物が完成すれば登記できます)。


以上、「登記できない建物」について簡単にご紹介しましたが、実際には、
建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談くださ
い。


◆ NO110.登記・測量のQ&A「床面積に含まれない部分」について 2017/09/28(木) 10:20:46

前回は、「建物の床面積」について概要をお話しました。
今回は、「床面積に含まれない部分」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録に記載されている床面積には、ベランダやバルコニーは含
まれないそうですが、床面積に含まれない部分とはどのようなものなので
しょうか?


答え
────────────────────────────────
建物の登記記録に記載されている床面積には、周囲に壁のないベランダや
バルコニーは含まない事になっています。

また、天井までの高さが1.5メートル未満の地下室や屋根裏部屋等も床面
積に算入しないことになっています。

その他、階段や出窓は、条件によっては床面積に含まない場合があります。



■階段について

一般的な住宅の階段は二階の床面積に算入されるのですが、参考写真のよ
うな、吹き抜け部分に設置された、手すりだけの階段は二階の床面積に算
入されません。

参考写真:
 

また、参考図1のような建物の外側に設置された屋外階段も、二階の床面
積に算入されません。

参考図1:
 


■出窓について

出窓は、高さが1.5m以上のもので、その下部が床面と同一の高さにあるも
のに限り、床面積に算入されます。

参考図2の(1)は、出窓の下部が床面と同一の高さにありませんので、
床面積には算入されませんが、(2)と(3)は算入されます。

参考図2:
 


以上、「床面積に含まれない部分」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

◆ NO109.登記・測量のQ&A「建物の床面積」について 2017/09/12(火) 09:01:02

前回は、「建物の構造」について概要をお話しました。
今回は、「建物の床面積」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録の「床面積」の欄に記載されている数値は、どの部分を計
算した数値なのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
登記記録に記載されている床面積は、各階毎に水平投影面積が記載されて
います。

水平投影面積とは、建物を真上から見たときの面積で、建物に凸凹や斜面
の部分があっても、その建物を水平に置き換えて計算した面積です。

尚、一戸建て住宅のような一棟の建物全てを所有する場合と、マンション
のように一棟の建物を区分して所有する場合では、その計算方法が違いま
す。

以下、前者を「通常建物」、後者を「区分建物」と表現します。

■<通常建物の場合>

通常建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分で計算する
ことになっていますが、建物の構造によって、区画の中心線に違いがあり
ます。

例えば、木造の場合は、壁の厚さにかかわらず柱の中心線で計算しますが、
鉄筋コンクリート造や鉄骨造りでは、壁の中心線だったり、鉄骨柱の外面
だったりと、一様ではありません。

参考図1(木造建物):
 


■<区分建物の場合>

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)
に区別されます。

専有部分とは、居住者が専有する部分、例えば、マンション一棟の建物全
体のうち、何階の何号室といった形で区切られた室内空間のことです。
一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など、居住者
が共同で使う部分は全て共用部分となります。

区分建物の床面積(専有部分)は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部
分で計算することになっています。

参考図2:
 

また、区分建物の登記簿には、一棟の建物全体の床面積も記載されていま
すが、この場合は、通常建物と同じ方法で計算されます。

この他、マンションの広告パンフレット等では、壁芯で計算した床面積が
用いられる事が多いようですし、税法上では、廊下や階段などの共用部分
の床面積をその持分によって加算されるなど、床面積の規定が違いますの
で注意が必要です。


以上、「建物の床面積」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆ NO108.登記・測量のQ&A「建物の構造」について 2017/08/28(月) 09:31:29

前回は、「建物の種類」について概要をお話しました。
今回は、「建物の構造」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、構造の欄に「木造かわらぶき2階建」と記載さ
れていました。この「構造」とはどういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産登記記録の表題部には、土地や建物を特定するための情報が記載さ
れています。

建物を特定するための登記事項の一つに、建物の構造があります。

建物の構造は、建物の材料、屋根の種類、階数で構成されています。

建物の構造の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十四条 建物の構造は、建物の主な部分の構成材料、屋根の種類及び
階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物に
ついては、これに準じて定めるものとする。

一 構成材料による区分
 イ 木造
 ロ 土蔵造
 ハ 石造
 ニ れんが造
 ホ コンクリートブロック造
 ヘ 鉄骨造
 ト 鉄筋コンクリート造
 チ 鉄骨鉄筋コンクリート造

二 屋根の種類による区分
 イ かわらぶき
 ロ スレートぶき
 ハ 亜鉛メッキ鋼板ぶき
 ニ 草ぶき
 ホ 陸屋根

三 階数による区分
 イ 平家建
 ロ 二階建(三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。)

----------(引用:ここまで)----------

建物の構造は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議するこ
とで新しい構造を登記することも可能になっています。

以上、「建物の構造」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO107.登記・測量のQ&A「建物の種類」 について 2017/08/16(水) 09:15:27

前回は、「住居表示」について概要をお話しました。
今回は、「建物の種類」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
建物の登記記録を見ると、種類の欄に「居宅」と記載されていました。
この「種類」とはどういうものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
不動産登記記録の表題部には、土地や建物を特定するための情報が記載さ
れています。

建物を特定するための登記事項の一つに、建物の種類があります。

建物の種類は、住居用の建物であれば「居宅」、商店であれば「店舗」と
いったように、建物の用途を表すものです。

建物の種類の定め方については、法律(不動産登記規則)で次のように定
められています。

----------(引用:ここから)----------
第百十三条 建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、
共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所
に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じ
て定めるものとする。

2 建物の主な用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の
種類を定めるものとする。
----------(引用:ここまで)----------

建物の種類は、登記を見た人が、その建物を正しく理解するための判断材
料となりますので、上記区分に該当しない場合には、登記官と協議するこ
とで新しい種類を登記することも可能になっています。

最近では、建物の利用目的も多様化し、様々な建物が建てられるようにな
りましたので、新しい種類で登記される建物も増えていくものと思われま
す。

以上、「建物の種類」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO106.登記・測量のQ&A 「住居表示」について 2017/08/09(水) 09:05:53


前回は、「法定外公共物」について概要をお話しました。
今回は、「住居表示」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
住居表示が実施されて住所が変わりました。それ以前の住所は登記簿に記
載されている地番と同じだったのですが、地番と住居表示はどのように違
うのでしょうか。


答え
────────────────────────────────
住居表示が実施されていない地域では「地番」が住所として使われ、住居
表示が実施された地域は「住居表示(じゅうきょひょうじ)」が使われま
す。

地番はその土地を特定するために一筆ごとに土地につけられた番号で、登
記できない土地を除く全ての土地に付いていますが、住居表示は実施され
ている地域とされていない地域があります。

住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」というような町名と土地の地
番で表していました。この時点では地番と住所は一致していましたので、
「地番=住所」と考えても差し支えありませんでした。

ところが、地番は、土地の分筆や合筆の度に枝番がついたり飛び番や欠番
になったりするため、長い年月の間に不都合が起こるようになりました。

参考図:
 

分筆や合筆が何度か繰り返されると、土地の地番はだんだん住宅等の並び
とは一致しなくなってきて、地番からその場所にたどり着くのが困難にな
り、郵便の配達が遅れたり、救急車や消防車といった緊急車両の到着が遅
れるなどのおそれが出てきました。

そこで、このような不便を解消するため、昭和37年5月に住所をわかり
やすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づ
いて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。

住居表示が実施されると、一定の法則に従ってつけられた建物の場所を表
す番号「○○市○○町(○丁目)○番○号」が新しい住所となり、この時
点で「地番=住所」ではなくなります。

しかし、住所として地番が使われなくなったとしても、地番が土地の場所
や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはありません。
従いまして、住居表示が実施された地域であっても登記上では地番で表さ
れます。

ちなみに、地番は登記所(法務局)が定めるのに対し、住居表示番号は市
町村が定めます。


以上、「住居表示」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO105.登記・測量のQ&A「法定外公共物」について 2017/07/14(金) 09:05:13

前回は、「不完全な位置指定道路」について概要をお話しました。
今回は、「法定外公共物」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
法定外公共物や旧法定外公共物と呼ばれる土地があるそうですが、どのよ
うなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
道路や河川などのことを「公共物」と呼びます。このうち、道路法や河川
法といった法律の適用を受けないで、里道や水路に使用されている土地を
「法定外公共物(ほうていがいこうきょうぶつ)」と呼んでいます。

例えば、昔からあったあぜ道や用水路、ため池などがそれにあたります。

それらのほとんどには地番が付いて無く、法務局備え付けの地図(公図)
には、里道は赤色、水路は青色で記載されていました(最近では着色され
なくなりました)。

里道(りどう)は、赤色で記載されていたことから、赤線と呼ばれること
もあり、現在でも農道などに利用されているものが数多くあります。

同様に、水路は青色で記載されていたことから、青線と呼ばれることもあ
り、現在でも用水路などに利用されているものが数多くあります。

法定外公共物はもともとは国有財産でしたが、平成17年4月1日から市町村
へ譲与され、市町村が管理しています。

ただし、使われなくなって機能を喪失した里道や水路などは「旧法定外公
共物」として区別され、財務省(国)が直接管理しています。

使われなくなった里道や水路の中には、宅地や田畑の一部になってしまっ
ているものもあり、このような旧法定外公共物(旧里道・旧水路)は、払
い下げを受けることもできます。

財務省のホームページに旧法定外公共物のページがありますので、参考に
してください。

財務省:旧法定外公共物(旧里道・旧水路)
 http://www.mof.go.jp/about_mof/zaimu/oshirase/kyuhouteigai.htm


以上、「法定外公共物」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO104.登記・測量のQ&A「不完全な位置指定道路」について 2017/06/30(金) 09:11:10

前回は、「位置指定道路」について概要をお話しました。
今回は、「不完全な位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
自分の土地に接する道路は「位置指定道路」なのですが、幅員が3.8mしか
ありません。家を建てたいのですが問題ないでしょうか。




答え
────────────────────────────────
本来なら位置指定道路は4.0m以上の幅員があるべきなのですが、こういっ
た道路は古い街並みによく見受けられます。

何らかの事情で道路幅が足りなくなったものと思われます。

このような状態の道路を「不完全位置指定道路」と言い、このままでは建
築確認が下りませんので家を建てることはできません。

この場合、住宅等を建築しようとする者は幅員4.0m以上の道路になるよう
に復元協議(不完全位置指定道路の復元協議)が必要です。

この協議書を役所に提出することによって建物の建築が可能となります。

今回の例では、参考図のような内容になると思われます。

参考図:


手続きの流れは、おおむね次のようになります。

(1)A、D、E、F、G、及び道路の所有者と立ち会いをして、道路中
心線、道路と宅地との境界線、道路後退線を決めます。

(2)立ち会いが無事終了したら、(1)で確認した内容の図面を作り、
関係者から承諾印を取得し「自分の土地」に関して10cm後退する「不完全
位置指定道路の復元協議」を申請します。

(3)この申請があって、新築のための建築確認に入ることができます。

ちなみに、この土地を売買するような場合(実測売買)は、売り主側が事
前に不完全位置指定道路の状態を解消しておく必要があります。

また、将来にわたり自分の宅地の範囲を明確にしておくためには、この際、
B、Cとも一緒に境界立会を行い、道路部分と宅地部分を分筆しておくこ
とをお勧めします。

この分筆登記を行うと、土地の正確な面積が登記され地積測量図が法務局
に備え付けられますので、現地の杭が1〜2本亡失したとしても、地積測量
図のデータを使い容易に復元することができます。

また、道路部分の固定資産税は非課税となりますので節税効果も期待でき
ます。

以上、「不完全な位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しく
お知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。


◆NO103.登記・測量のQ&A「位置指定道路」について 2017/06/13(火) 09:02:44

前回は、「土地の面積の計算方法」について概要をお話しました。
今回は、「位置指定道路」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
家を建てる土地を探しているのですが、紹介された土地が、市道からその
土地までの道路は位置指定道路と聞きました。
この「位置指定道路」とはどのようなものなのでしょうか?


答え
────────────────────────────────
比較的大きな土地を数個に区画割りして宅地分譲や建売住宅を販売してい
る例をよく見かけますが、建築物を建てるための敷地は、法律(建築基準
法)で定められた道路に2m以上接しなければならない事になっています。


この「道路」は、国道や県道、市道といった公道だけでなく、私道であっ
ても認められるものがあります。

例えば、土地を分割してそれぞれの土地に建築物を建てる場合には、新た
に私道を設置して、特定行政庁(都道府県や市町村)から道路の位置指定
を受けなければなりません。

この指定を受けた私道が「位置指定道路(いちしていどうろ)」です。

参考図:
 


尚、道路の位置指定を受けることができる土地には条件があり、市町村役
場や土木事務所との打ち合わせが必要になります。

主な手続の流れは次のとおりです。

1.土地全体の境界確定測量を行います。
2.土地分筆登記をします。
3.道路位置指定申請に必要な書面や図面を、市町村役場や土木事務所に提
出し事前協議をします。
4.道路位置指定の条件を満たす工事を行い、関係官庁の検査を経て検査済
証が交付されます。


ところで、この位置指定道路は私道ですので誰かの所有権登記がされてい
ます。一般的にはこの道路に接している宅地の所有者が、共有持分をそれ
ぞれ持っているケースが多いようです。

住宅の敷地を購入する際には、前面道路が位置指定道路かどうか、その所
有権はどうなっているのか等もご確認ください。


以上、「位置指定道路」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りに
なりたい場合は、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。



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